Чіангмай без китайців 2026: М'янма +42,9%, США +23,8%, куди зміщується попит

Покупець з Янгона приїжджає до Чіангмаю на два дні, оглядає чотири студії в районі Німманхемін і підписує бронь на третю. Бюджет близько 3 млн бат, оплата надходить переказом з-за кордону, оформлення у фрихолд в межах іноземної квоти. Ще п'ять років тому на цьому місці з високою ймовірністю стояв би покупець з Ченду чи Куньміна.

Пряма відповідь на запитання, яке зараз ставлять інвестори: китайський попит у Таїланді не зник, але перестав бути єдиним драйвером, і Чіангмай першим показав, як виглядає ринок без нього. Зростання купівель громадянами М'янми на 42,9%, американцями на 23,8%, італійцями на 200%.

Остання цифра і є головною пасткою цієї статистики. Розберемо, що за нею стоїть і що з цього переноситься на Пхукет.

Швидка відповідь

• Купівлі кондомініумів у Чіангмаї громадянами М'янми зросли на 42,9%, громадянами США на 23,8% у річному порівнянні.
• Європа заходить з низької бази: Італія +200%, Нідерланди +50%. В абсолютних числах це десятки угод, а не сотні.
• За даними Money & Banking Magazine, у I кварталі 2026 року в Чіангмаї іноземцям передано 199 юнітів на 566 млн бат, що на 17,8% більше за кількістю та на 41,9% за вартістю рік до року. Китай лідирує за кількістю (92 юніти, 264 млн бат, середній чек 2,9 млн бат), далі йдуть США та М'янма.
• Середній чек у Чіангмаї 2-5 млн бат, це в три-п'ять разів дешевше за порівнянну площу на першій лінії Пхукета.
• Практичний висновок: диверсифікація покупців змінює вимоги до продукту (управління, оренда, документи), а не лише географію попиту.

Ключові факти

• Іноземець може володіти кондомініумом у фрихолд лише в межах 49% площі будівлі; кошти мають надійти з-за кордону в іноземній валюті з оформленням форми FET (Bor Tor 3), без неї Земельний департамент не зареєструє право власності на іноземне ім'я.
• Чіангмай дає, за оцінками ринку, менше 5% всіх передач кондомініумів іноземцям по країні. Основний обсяг припадає на Бангкок, Чонбурі та Пхукет.
• Саме тому відсотки за окремими країнами в Чіангмаї волатильні: перехід із 3 угод на 9 дає ті самі +200%.
• Приплив покупців із М'янми є наслідком політичної та економічної ситуації в країні після 2021 року: виведення капіталу, освіта дітей, запасний варіант для родини.
• Американський попит підживлюють віза LTR (до 10 років) та віддалена зайнятість; Чіангмай десятиліттями залишається хабом для тих, хто працює онлайн.
• Валова дохідність оренди в Чіангмаї приблизно 4-6% річних при довгостроковій здачі, з вираженою сезонністю: з лютого по квітень місто накриває смог від сільськогосподарських палів, і попит на короткострокову оренду просідає.
• Для порівняння, на Пхукеті ринок є значно масштабнішим і глобальнішим: за даними Tinora, 62% попиту формують іноземні покупці та орендарі зі 141 країни, а сукупний обсяг запитів оцінюється приблизно у 272 млрд бат.

Чому +200% з Італії не означає нічого

При вибірці в кілька десятків угод на рік будь-який відсоток - це шум. Три італійські родини замість однієї вже дають потрійне зростання, і в прес-релізі це виглядає як відкриття нового ринку. Інвестору, який приймає рішення на 10 млн бат, така метрика марна.

Що справді інформативне, це напрямок і стійкість. М'янма та США зростають не на поодиноких угодах і не перший квартал, за ними стоять зрозумілі причини: міграція капіталу в одному випадку, візовий режим і віддалена робота в іншому. Італія та Нідерланди поки що статистичний епізод.

Чому йдуть китайці

Причин щонайменше чотири, і жодна не про Таїланд: валютний контроль КНР і складність легального виведення коштів, криза на внутрішньому ринку нерухомості, ослаблення юаня та обережність після серії історій із недобудовами у забудовників другого ешелону. Додайте репутаційні удари 2024-2025 років довкола безпеки китайських туристів у регіоні.

Важливе уточнення: китайські гроші не пішли, вони стали вибірковішими. На Пхукеті китайський покупець і досі активний у сегменті від 15 млн бат та в проектах із зрозумілим брендом керуючої компанії. Просів масовий сегмент, студії по 3-4 млн, які продавалися турагентським потоком.

Що це означає для Пхукета і Бангкока

Чіангмай це лабораторія в мініатюрі. Він показує, хто заповнює звільнене місце: регіональні покупці із сусідніх країн та західні резиденти з довгими візами. На Пхукеті той самий процес йде повільніше, але структура попиту вже інша: американці, британці, німці, французи, зростаюча частка попиту з ОАЕ та Індії.

Практичний наслідок для власника юніта: аудиторія оренди змістилася. Західний орендар знімає на 6-12 місяців, торгується, вимагає нормальний інтернет, робоче місце та договір англійською. Він не дає пікових ставок високого сезону, але закриває низький сезон, коли пул короткострокових гостей порожніє.

Наша позиція

Ми б не радили купувати в Чіангмаї заради дохідності. Валові 4-6% перетворюються на 3-4% чистими після зборів кондомініуму, податку на оренду, комісії керуючого та двох-трьох місяців простою, а зростання капітальної вартості там історично скромне. Чіангмай має сенс як житло для себе, як база для родини з дітьми в міжнародній школі або як недорогий вхід у тайську юрисдикцію.

Гроші, орієнтовані на повернення, варто тримати на Пхукеті та в Бангкоку, але обирати проект під нового покупця, а не під старого: управління з прозорою звітністю, юніти з робочою зоною, готовність працювати з довгостроковим орендарем. Якщо ваш бюджет нижчий за 4-5 млн бат і ви розраховуєте жити в об'єкті самі, все написане вище про дохідність вас не стосується, рахуйте економію на оренді і обирайте за розташуванням.

Перед покупкою варто витратити тиждень на особисту поїздку по трьох-чотирьох проектах: порівняйте шум, вид з вікна та реальне завантаження в сусідніх корпусах.

Головні помилки цього циклу

Перша: купувати, орієнтуючись на відсоток зростання певної національності. Друга: вірити прогнозу завантаження від продавця без виписки за фактичними доходами порівнянних юнітів за минулий рік. Третя, найдорожча: платити за об'єкт, що будується, без перевірки історії забудовника і без прописаних у договорі штрафів за зрив термінів. У Таїланді немає механізму, який автоматично захистить гроші іноземного покупця на етапі будівництва, тому весь захист прописується в договорі і перевіряється юристом до першого переказу.

FAQ

Чи правда, що китайці перестали купувати нерухомість у Таїланді?

Ні. Вони залишаються найбільшою іноземною групою покупців кондомініумів по країні, але їхня частка знижується, а попит змістився у дорожчий сегмент. Масові студії до 4 млн бат просіли найсильніше.

Чому покупці з М'янми обирають саме Чіангмай?

Близькість, авіасполучення, велика бірманська громада, міжнародні школи та ціни, порівнянні з елітним сегментом Янгона. Для багатьох це не інвестиція, а запасний варіант проживання для родини, найчастіше в сегменті 1,5-4 млн бат.

Чи може іноземець купити кондо в Чіангмаї у фрихолд?

Так, у межах іноземної квоти 49% площі будівлі та за умови переказу коштів з-за кордону в іноземній валюті з оформленням форми FET. Земля і будинки на землі іноземцю у фрихолд недоступні.

Яка дохідність оренди реальна в Чіангмаї?

Порядку 4-6% валових при довгостроковій здачі. Чистими зазвичай виходить 3-4% з урахуванням зборів кондомініуму, податків, комісії керуючої компанії та простою.

Що таке сезон смогу і як він впливає на оренду?

З лютого по квітень північ Таїланду накриває дим від сільськогосподарських палів, якість повітря регулярно йде в червону зону. Частина орендарів на ці місяці виїжджає, короткостроковий попит падає, це треба закладати в розрахунок завантаження.

Чи варто купувати на Пхукеті, якщо китайський попит ослаб?

Варто, але продукт потрібно обирати під нинішню аудиторію: західні та регіональні орендарі, довгі терміни, вимоги до інтернету та управління. Проекти, спроектовані під туристичний потік з Китаю, відновлюються повільніше.

Яка віза дає американцям можливість жити в Таїланді довго?

LTR (Long-Term Resident) строком до 10 років для кількох категорій, включно з віддаленими співробітниками іноземних компаній та забезпеченими пенсіонерами. Віза не дає права на володіння землею.

Як перевірити забудовника перед покупкою на етапі будівництва?

Запитати історію зданих проектів із датами фактичної передачі, перевірити дозвіл на будівництво та EIA, подивитися реєстрацію компанії в DBD, прописати в договорі штрафи за прострочення та графік платежів, прив'язаний до стадій готовності.

Джерело: Money & Banking Magazine

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.