Попит іноземців на кондо в Таїланді впав на 8,8%: що це означає для інвестора у 2026

Продавець на Банг Тао у червні знімав показники своєї воронки продажів і не розумів, чому при тому ж трафіку запитів угод стало менше на третину. Відповідь знайшлася у статистиці REIC: за перше півріччя 2026 року іноземці оформили в Таїланді 6 533 квартири - на 8,8% менше, ніж роком раніше, із загальною вартістю 28,267 млрд бат (мінус 1,5%).

Другий квартал при цьому дав плюс 1,4% до першого, а за окремими підрахунками навіть до 20%. Це не розворот тренду, а відскок усередині спадної динаміки, і плутати одне з іншим коштує грошей.

Для інвестора в Пхукет висновок простий: модель 'купив на котловані, продав перед здачею з націнкою 25%' перестала працювати як масова стратегія. Рахувати тепер доведеться по оренді, а не по перепродажу.

Швидка відповідь

• Q2 2026: +1,4% до попереднього кварталу за кількістю передач прав власності іноземцям на кондо (дані REIC, по країні).

• H1 2026: 6 533 юніти, -8,8% рік до року, це закриті й зареєстровані угоди, а не бронювання; загальна вартість угод - 28,267 млрд бат (-1,5%).

• Частка іноземців у загальному обсязі угод з кондо впала: за кількістю юнітів до 11,7%, за вартістю до 21,7%.

• Китайські покупці залишаються першими за кількістю оформлених квартир, але вартість їхніх угод впала на 27,7% (до 6,874 млрд бат), тоді як угоди російських покупців зросли на 75,9% (до 3,603 млрд бат), з активністю саме у Пхукеті та Чонбурі.

• Для Пхукета це означає перегляд очікувань по виходу: закладайте термін продажу 9-18 місяців замість звичних 3-6 і дисконт до ціни забудовника, поки той розпродає залишки в тій же будівлі.

Ключові факти

• Показник REIC фіксує реєстрацію переходу права в Земельному департаменті, тому дані відстають від реального попиту приблизно на термін будівництва - від 18 до 36 місяців для типового кондо.

• Іноземці можуть володіти у фрихолді не більше 49% від площі, що продається у будівлі; решта продається тайцям, тайським компаніям або іноземцям у лізхолді на термін до 30 років з реєстрацією.

• Середній розмір іноземної угоди становить близько 43,9 кв. м, середня вартість юніта 4,3 млн бат, приблизно 98 566 бат за кв. м.

• Другорядне житло (вторинка) складає 63% від загального обсягу продажів іноземцям, що вказує на зміщення попиту в бік готових об'єктів, а не проєктів на стадії будівництва.

• Податок на перепродаж протягом перших 5 років володіння включає specific business tax 3,3% від оціночної або договірної вартості (береться більша), плюс реєстраційний збір і утриманий прибутковий податок.

• Валова прибутковість, яку малюють у презентаціях Пхукета, зазвичай 7-10%; чиста, за оцінками ринку, після комісії керуючої компанії (25-40% виручки), комунальних зборів, податку і простою в низький сезон виходить ближче до 4-6%.

• У центральному Бангкоку частка іноземних покупців зросла до 32% у 2026 році (з 18% у середньому за 2021-2025 роки), а в районах Bang Tao і Cherng Talay на Пхукеті іноземці займали 67% угод з кондомініумами в першій половині 2026 року.

Чому квартальний плюс нічого не доводить

Передача права власності це індикатор із запізненням. Квартира, зареєстрована на іноземця у квітні 2026 року, була куплена у 2023-му, коли Пхукет ставив рекорди за кількістю запусків проєктів. Зростання на 1,4% до першого кварталу майже напевно відображає графік здачі будинків, а не нову хвилю інтересу.

Річна динаміка чесніша. Мінус 8,8% це вже другий поспіль період стиснення, і він збігається з тим, що бачать брокери на первинному ринку: терміни експозиції зростають, знижки повернулися до переговорів, а 'гарантована прибутковість' з інструменту продажів перетворюється на зобов'язання, яке забудовнику потрібно чимось закривати.

Китайський покупець нікуди не подівся, але купує інакше

Китай залишається найбільшим джерелом іноземних угод з тайськими кондо, це не змінилося ні у 2024-му, ні зараз, хоча вартість китайських угод впала на 27,7%. Змінився мотив. Спекулятивна купівля заради швидкого перепродажу пішла разом з послабленням юаня та капітальними обмеженнями на виведення коштів. На її місце прийшли покупки під релокацію, під школу для дитини, під довгу візу.

Показово, що на цьому фоні різко зросла активність російських покупців (+75,9% за вартістю угод), з концентрацією саме у Пхукеті та Чонбурі, тоді як угоди з М'янми впали на 16,2%, переважно у Бангкоку.

Для ринку це не нейтральна заміна. Кінцевий користувач торгується жорсткіше, дивиться на готове житло, вимагає керуючу компанію з реальною звітністю і майже не цікавиться студіями 28 кв. м у третій лінії від моря. Саме цей формат на Пхукеті виробляли останні три роки в промислових обсягах.

Де ламається інвестиційний розрахунок

Найчастіша помилка не в прибутковості, а у виході. Покупець бере юніт у лізхолді, тому що фрихолд-квота на момент покупки вичерпана, а менеджер запевняє, що різниці немає. Різниця з'являється при продажу: наступний іноземний покупець хоче фрихолд, і лізхолд у тій же будівлі йде з дисконтом, який легко з'їдає три-чотири роки орендного доходу. Плюс залишковий термін оренди тікає, і через вісім років ви продаєте вже 22 роки, а не 30.

Друге місце, продаж усередині п'ятирічного вікна. Інвестор рахує приріст ціни 20% і забуває про 3,3% specific business tax, реєстраційний збір і утриманий прибутковий податок. Реальна маржа усихає вдвічі, якщо угода взагалі відбудеться швидко.

І те, про що рідко пишуть в аналітиці: на Пхукеті ви конкуруєте не з іншими власниками, а із самим забудовником. Поки він не розпродав залишок корпусу, у нього є відділ продажів, реклама і можливість дати знижку, якої у вас немає.

Що робити зараз

Не варто купувати на Пхукеті студії в бюджеті до 5 млн бат на стадії котловану під обіцяну прибутковість. Цей сегмент перевиробничий, і цифри REIC показують, що покупців на нього приходить менше, а не більше.

Що має сенс: готова будівля з історією заселення хоча б рік, фрихолд-квота підтверджена документально до внесення депозиту, площа від 45 кв. м з двома спальнями (цей формат дефіцитний і в оренді, і на перепродажі), локація з цілорічним попитом, а не лише з видом на захід сонця. Торг на охолоджуваному ринку доречний, і 7-12% від прайсу зараз отримують ті, хто готовий платити швидко.

Якщо ви купуєте для себе і плануєте тримати об'єкт десять років і довше, все написане вище можна ігнорувати: квартальні коливання передач прав вас не стосуються, а сезонність ви будете використовувати, а не продавати.

Оглядати варто в низький сезон. У червні-вересні ви побачите порожні басейни, реальну заповнюваність сусідніх корпусів і почуєте від керуючих компаній інші цифри, ніж у лютому.

Джерело: Thai Newsroom

FAQ

Чи означає падіння на 8,8%, що ціни на кондо в Таїланді впадуть?

Не автоматично. Забудовники в Таїланді рідко ріжуть прайс-лист, вони дають знижки пакетом: меблі, оплата зборів, розстрочка без відсотків, оплата керуючої компанії на рік. Реальна ціна угоди знижується, офіційна залишається. Просідає в першу чергу вторинка від інвесторів, яким потрібен швидкий вихід.

Q2 зріс на 1,4%, це початок відновлення?

По одному кварталу такого висновку не роблять, тим більше що показник відображає реєстрацію угод, укладених один-три роки тому. Дивіться на річну динаміку: вона поки негативна, попри те, що вартість угод впала лише на 1,5% при падінні кількості на 8,8%.

Чому Бангкок і Паттайя поводяться інакше, ніж Пхукет?

Бангкок спирається на внутрішній попит і довгострокову оренду для експатів, там іноземець це доповнення до ринку, а не його основа (хоча його частка вже зросла до 32%). Пхукет майже повністю залежить від іноземного покупця і туристичного потоку, тому будь-яке стиснення зовнішнього попиту б'є по ньому сильніше і швидше.

Чи варто брати лізхолд, якщо фрихолд-квота вибрана?

Тільки з дисконтом до фрихолду і з розумінням, що при перепродажі дисконт повториться. Як інструмент особистого користування лізхолд робочий, як інвестиційний слабкий.

Яка реальна чиста прибутковість оренди на Пхукеті?

За оцінками ринку, 4-6% річних для якісного об'єкта з професійним управлінням, після вирахування комісії керуючої компанії, комунальних зборів, податків і простою. Все, що обіцяє більше 8% чистими, потребує окремої перевірки договору: зазвичай там гарантія на два-три роки, зашита в завищену ціну покупки.

Які податки платить іноземець при продажу кондо в Таїланді?

Реєстраційний збір за передачу права (стандартно 2%, часто ділиться сторонами), specific business tax 3,3% при продажу в перші п'ять років володіння (інакше гербовий збір 0,5%), і утриманий прибутковий податок, який рахується за прогресивною шкалою з урахуванням терміну володіння.

Як перевірити, що квота фрихолду в проєкті ще вільна?

Запросити у керуючої компанії або юриста виписку по будівлі з розподілом площ між тайськими та іноземними власниками. Усне підтвердження менеджера відділу продажів підставою для депозиту не є.

Зараз купувати чи чекати?

Якщо мета оренда і горизонт від п'яти років, охолоджуваний ринок вигідніший за перегрітий: торг працює. Якщо мета перепродати через два роки з націнкою, дані REIC проти вас.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.