6.533 condomini in Thailandia nel primo semestre 2026: la domanda estera scende dell'8,8%

Un venditore di Bang Tao osservava a giugno il proprio funnel di vendita senza capire perche', a parita' di traffico di richieste, le transazioni chiuse fossero calate di un terzo. La risposta arriva dai dati REIC: nel primo semestre 2026 gli stranieri hanno registrato in Thailandia 6.533 unita' condominiali, il 8,8% in meno rispetto all'anno precedente.

Il secondo trimestre ha segnato un +1,4% rispetto al primo. Non e' un'inversione di tendenza, ma un rimbalzo interno a un trend discendente, e confondere le due cose costa caro a chi investe.

Per chi investe a Phuket la conclusione e' semplice: il modello 'compro sulla carta, rivendo con un premio del 25% prima della consegna' non funziona piu' come strategia di massa. Ora i conti si fanno sull'affitto, non sulla rivendita.

Risposta rapida

• Q2 2026: +1,4% rispetto al trimestre precedente nel numero di trasferimenti di proprieta' a stranieri su condomini in tutta la Thailandia (dati REIC).

• H1 2026: 6.533 unita', -8,8% su base annua: si tratta di trasferimenti effettivi e registrati, non di prenotazioni.

• Il valore totale dei trasferimenti nel semestre e' stato di 28,267 miliardi di baht, in calo dell'1,5% su base annua.

• La Cina resta il primo acquirente per numero di unita', ma il valore delle sue transazioni e' sceso del 27,7%, a 6,874 miliardi di baht, mentre gli acquirenti russi sono cresciuti del 75,9% a 3,603 miliardi di baht, con forte attivita' a Phuket e Chonburi.

• La quota degli stranieri sul totale delle transazioni condominiali e' scesa all'11,7% in volume e al 21,7% in valore.

• Per Phuket significa rivedere le aspettative sull'uscita dall'investimento: prevedere tempi di vendita di 9-18 mesi invece dei consueti 3-6, e uno sconto rispetto al prezzo del developer mentre questo smaltisce le unita' residue nello stesso edificio.

Fatti chiave

• Il dato REIC registra la trascrizione del trasferimento di proprieta' presso il Land Department, quindi riflette la domanda con un ritardo pari al tempo di costruzione, tipicamente 18-36 mesi per un condominio standard.

• Gli stranieri possono possedere in freehold non piu' del 49% della superficie vendibile di un edificio; il resto va a thailandesi, societa' thailandesi o stranieri in leasehold fino a 30 anni con registrazione.

• La rivendita entro i primi 5 anni di proprieta' comporta la specific business tax del 3,3% sul valore catastale o contrattuale (si applica il maggiore), oltre a spese di registrazione e ritenuta sul reddito.

• La dimensione media di un'unita' acquistata da stranieri e' di circa 43,9 mq, con un valore medio di 4,3 milioni di baht a unita', pari a circa 98.566 baht/mq.

• Le seconde case (mercato secondario) rappresentano il 63% del totale delle vendite, segno che il mercato punta su unita' pronte piuttosto che sulla carta.

• Il rendimento lordo annunciato nelle presentazioni di Phuket e' tipicamente 7-10%; quello netto, dopo commissioni di gestione (25-40% dei ricavi), spese condominiali, tasse e vacancy in bassa stagione, si attesta piu' realisticamente sul 4-6%.

• A Bangkok la quota di acquirenti stranieri e' salita al 32% nel 2026 (dal 18% medio del periodo 2021-2025), mentre a Phuket, nelle zone di Bang Tao e Cherng Talay, gli stranieri hanno realizzato il 67% delle transazioni condominiali nel primo semestre 2026.

Perche' il rimbalzo trimestrale non dimostra nulla

Il trasferimento di proprieta' e' un indicatore ritardato. Un'unita' registrata a nome di uno straniero nell'aprile 2026 e' stata acquistata nel 2023, quando Phuket segnava record di lanci e Bangkok viveva ancora nell'attesa del ritorno del turismo cinese. Il +1,4% rispetto al primo trimestre riflette quasi certamente il calendario di consegna degli edifici, non una nuova ondata di interesse.

La dinamica annuale e' piu' onesta. Il -8,8% e' il secondo periodo consecutivo di contrazione, e coincide con quanto osservano i broker sul mercato primario: i tempi di esposizione si allungano, gli sconti tornano nelle trattative, e la 'rendita garantita' usata come strumento di vendita diventa un impegno che il developer deve coprire in qualche modo.

L'acquirente cinese non e' scomparso, ma acquista in modo diverso

La Cina resta la maggiore fonte di transazioni straniere su condomini thailandesi, cio' non e' cambiato ne' nel 2024 ne' oggi. E' cambiata la motivazione. L'acquisto speculativo per rivendita rapida e' diminuito insieme al deprezzamento dello yuan e alle restrizioni sui capitali in uscita. Al suo posto sono arrivati acquisti legati a rilocazione, scuola per i figli, visti di lungo periodo.

Per il mercato non e' una sostituzione neutra. L'acquirente finale negozia con maggiore durezza, guarda a unita' pronte, richiede una societa' di gestione con rendicontazione reale e si interessa poco a studio da 28 mq in terza linea dal mare, il formato che Phuket ha prodotto in volumi industriali negli ultimi tre anni.

Dove si rompe il calcolo dell'investimento

L'errore piu' comune non riguarda il rendimento, ma l'uscita. L'acquirente prende un'unita' in leasehold perche' la quota freehold e' esaurita al momento dell'acquisto, e il venditore assicura che non c'e' differenza. La differenza emerge alla rivendita: il prossimo acquirente straniero vuole freehold, e il leasehold nello stesso edificio si vende con uno sconto che facilmente cancella tre o quattro anni di reddito da affitto. Inoltre il periodo residuo del leasehold si consuma, e dopo otto anni si sta vendendo un contratto da 22 anni, non piu' da 30.

Il secondo problema e' la vendita entro la finestra dei cinque anni. L'investitore calcola una plusvalenza del 20% e dimentica la specific business tax del 3,3%, le spese di registrazione e la ritenuta sul reddito. Il margine reale si riduce della meta', se la transazione si conclude comunque in fretta.

Un punto poco discusso nelle analisi: a Phuket non si compete con altri proprietari, ma con lo stesso developer. Fino a quando non ha venduto le unita' residue del corpo edilizio, il developer dispone di un ufficio vendite, pubblicita' e margine per sconti che il singolo proprietario non ha.

Cosa fare adesso

Non comprerei a Phuket monolocali con budget fino a 5 milioni di baht sulla carta, contando su una rendita promessa. Questo segmento e' sovraprodotto, e i dati REIC mostrano che gli acquirenti diminuiscono, non aumentano.

Ha senso invece considerare: edifici pronti con almeno un anno di storia di occupazione, quota freehold confermata su documento prima del deposito, superficie da 45 mq con due camere (formato scarso sia in affitto che in rivendita), localita' con domanda tutto l'anno e non solo con vista sul tramonto. La trattativa su un mercato in raffreddamento e' opportuna, e uno sconto del 7-12% sul listino e' oggi accessibile a chi e' pronto a pagare rapidamente.

Chi acquista per uso personale con un orizzonte di dieci anni o piu' puo' ignorare quanto scritto sopra: le oscillazioni trimestrali dei trasferimenti non lo riguardano, e la stagionalita' sara' vissuta, non venduta.

Conviene visitare in bassa stagione. Tra giugno e settembre si vedono piscine vuote, l'occupazione reale degli edifici vicini, e si sentono dalle societa' di gestione cifre diverse da quelle di febbraio.

Fonte: Thai Newsroom

FAQ

Il calo dell'8,8% significa che i prezzi dei condomini in Thailandia scenderanno?

Non automaticamente. I developer thailandesi raramente riducono il listino ufficiale: preferiscono offrire bonus, come arredamento incluso, pagamento delle spese, rateizzazione senza interessi, gestione condominiale gratuita per un anno. Il prezzo reale della transazione scende, quello ufficiale resta. A soffrire di piu' e' il mercato secondario degli investitori che necessitano di un'uscita rapida.

Il Q2 e' cresciuto dell'1,4%: e' l'inizio di una ripresa?

Non si puo' concludere da un solo trimestre, tanto piu' che il dato riflette la registrazione di transazioni concluse uno o tre anni prima. Guardare alla dinamica annuale: resta negativa.

Perche' Bangkok e Pattaya si comportano diversamente da Phuket?

Bangkok si basa sulla domanda interna e sull'affitto a lungo termine per expat, dove lo straniero e' un complemento al mercato, non la sua base. Phuket dipende quasi completamente dall'acquirente straniero e dal flusso turistico, quindi ogni contrazione della domanda estera colpisce piu' duramente e piu' rapidamente.

Conviene prendere un leasehold se la quota freehold e' esaurita?

Solo con uno sconto rispetto al freehold e con la consapevolezza che lo sconto si ripetera' alla rivendita. Come strumento di uso personale il leasehold funziona, come investimento e' debole.

Qual e' il rendimento netto reale dell'affitto a Phuket?

Secondo le stime di mercato, 4-6% annuo per un'unita' di qualita' con gestione professionale, dopo commissioni della societa' di gestione, spese condominiali, tasse e vacancy. Qualsiasi promessa superiore all'8% netto richiede una verifica del contratto: di solito si tratta di una garanzia su due o tre anni inclusa in un prezzo di acquisto gonfiato.

Quali tasse paga uno straniero alla vendita di un condominio in Thailandia?

Spese di registrazione del trasferimento (standard 2%, spesso divise tra le parti), specific business tax del 3,3% se la vendita avviene nei primi cinque anni di proprieta' (altrimenti imposta di bollo dello 0,5%), e ritenuta sul reddito calcolata su scala progressiva in base al periodo di possesso.

Come verificare che la quota freehold in un progetto sia ancora disponibile?

Richiedere alla societa' di gestione o a un legale un estratto sull'edificio con la ripartizione delle superfici tra proprietari thailandesi e stranieri. La conferma verbale dell'agente di vendita non e' base sufficiente per versare un deposito.

E' il momento di comprare o meglio aspettare?

Se l'obiettivo e' l'affitto con un orizzonte di almeno cinque anni, un mercato in raffreddamento e' piu' favorevole di uno surriscaldato: la trattativa funziona. Se l'obiettivo e' rivendere entro due anni con un premio, i dati REIC vanno contro questa strategia.

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