Thailand-Kondos: Ausländische Nachfrage sinkt 2026 um 8,8% - was Investoren jetzt wissen müssen

Ein Verkäufer in Bang Tao prüfte im Juni seine Verkaufszahlen und verstand nicht, warum bei gleichbleibendem Anfragevolumen ein Drittel weniger Abschlüsse zustande kamen. Die Antwort liefert die Statistik des REIC: Im ersten Halbjahr 2026 registrierten ausländische Käufer in Thailand 6.533 Eigentumswohnungen - 8,8% weniger als im Vorjahreszeitraum.

Das zweite Quartal legte dabei um 1,4% gegenüber dem ersten zu. Das ist keine Trendwende, sondern eine Erholung innerhalb eines Abwärtstrends, und diese beiden Dinge zu verwechseln, kann teuer werden.

Für Investoren in Phuket bedeutet das: Das Modell 'im Rohbau kaufen, vor Fertigstellung mit 25% Aufschlag verkaufen' funktioniert als Massenstrategie nicht mehr. Wer heute rechnet, muss auf Mieteinnahmen setzen, nicht auf Weiterverkauf.

Kurzantwort

• Q2 2026: +1,4% gegenüber dem Vorquartal bei der Zahl der Eigentumsübertragungen an Ausländer bei Kondos landesweit (REIC-Daten).

• H1 2026: 6.533 Einheiten, minus 8,8% im Jahresvergleich, wobei der Gesamtwert nur um 1,5% auf 28,267 Milliarden Baht sank.

• Der Anteil ausländischer Käufer am Gesamtmarkt fiel auf 11,7% nach Einheiten und 21,7% nach Wert.

• Chinesische Käufer bleiben zahlenmäßig führend, doch der Transaktionswert chinesischer Käufe brach um 27,7% auf 6,874 Milliarden Baht ein, während russische Käufer um 75,9% auf 3,603 Milliarden Baht zulegten, mit starker Aktivität in Phuket und Chonburi.

• Für Phuket bedeutet das eine Neujustierung der Ausstiegserwartungen: Rechnen Sie mit 9 bis 18 Monaten Verkaufsdauer statt der früher üblichen 3 bis 6, plus einem Preisabschlag gegenüber dem Bauträger, solange dieser noch Restbestände im selben Gebäude verkauft.

Wichtige Fakten

• Der REIC-Indikator erfasst die Eintragung des Eigentumsübergangs beim Landamt, weshalb die Daten der tatsächlichen Nachfrage um die Bauzeit hinterherhinken, typischerweise 18 bis 36 Monate bei einem Standardkondo.

• Ausländer dürfen im Freehold maximal 49% der verkaufbaren Fläche eines Gebäudes besitzen; der Rest geht an Thailänder, thailändische Firmen oder Ausländer im Leasehold mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren.

• Bei Weiterverkauf innerhalb der ersten 5 Jahre fällt die Specific Business Tax von 3,3% auf den Schätz- oder Vertragswert an (der höhere Wert zählt), zuzüglich Registrierungsgebühr und einbehaltener Einkommensteuer.

• Die durchschnittliche Größe ausländischer Transaktionen liegt bei rund 43,9 Quadratmetern, mit einem Durchschnittswert von 4,3 Millionen Baht pro Einheit, was etwa 98.566 Baht pro Quadratmeter entspricht.

• Die in Verkaufspräsentationen für Phuket genannte Bruttorendite liegt meist bei 7 bis 10%; nach Abzug von Verwaltungsgebühren (25 bis 40% der Einnahmen), Nebenkosten, Steuern und Leerstand in der Nebensaison bleibt am Ende oft nur eine Nettorendite von 4 bis 6%.

• In Bang Tao und Cherng Talay auf Phuket machten ausländische Käufer im ersten Halbjahr 2026 bereits 67% aller Kondo-Transaktionen aus, mit Käufern aus Großbritannien, Russland, Kanada und den USA.

• Im zentralen Bangkok stieg der Anteil ausländischer Käufer 2026 auf 32%, verglichen mit durchschnittlich 18% im Zeitraum 2021 bis 2025.

Warum das Quartalsplus wenig beweist

Die Eigentumsübertragung ist ein nachlaufender Indikator. Eine im April 2026 auf einen Ausländer registrierte Wohnung wurde 2023 gekauft, als Phuket Rekorde bei Projektstarts aufstellte. Das Plus von 1,4% gegenüber dem Vorquartal spiegelt höchstwahrscheinlich den Fertigstellungsplan der Bauträger wider, nicht eine neue Nachfragewelle.

Die Jahresentwicklung ist ehrlicher. Minus 8,8% ist bereits die zweite Schrumpfungsperiode in Folge, was sich mit den Beobachtungen von Maklern im Erstverkauf deckt: Vermarktungszeiten steigen, Rabatte kehren in Verhandlungen zurück, und aus der 'garantierten Rendite' als Verkaufsargument wird eine Verpflichtung, die der Bauträger irgendwie finanzieren muss.

Chinesische Käufer bleiben, kaufen aber anders

China bleibt die größte Quelle ausländischer Kondo-Käufe in Thailand, das hat sich weder 2024 noch jetzt geändert. Was sich geändert hat, ist das Motiv. Der spekulative Kauf zum schnellen Weiterverkauf ist mit der Abwertung des Yuan und Kapitalverkehrskontrollen verschwunden. An seine Stelle sind Käufe für Umzug, Kinderschule oder ein Langzeitvisum getreten.

Für den Markt ist das kein neutraler Austausch. Der Endnutzer verhandelt härter, achtet auf Fertigstellung, verlangt eine Verwaltungsgesellschaft mit echter Berichterstattung und interessiert sich kaum für 28-Quadratmeter-Studios in dritter Meereslinie, genau das Format, das in Phuket die letzten drei Jahre in großer Menge produziert wurde.

Wo die Investitionsrechnung scheitert

Der häufigste Fehler liegt nicht in der Rendite, sondern beim Ausstieg. Käufer nehmen ein Leasehold, weil die Freehold-Quote bereits ausgeschöpft ist, und der Verkaufsberater versichert, das mache keinen Unterschied. Der Unterschied zeigt sich beim Verkauf: Der nächste ausländische Käufer will Freehold, und das Leasehold im selben Gebäude geht nur mit einem Abschlag weg, der schnell drei bis vier Jahre Mieteinnahmen auffrisst. Zusätzlich tickt die verbleibende Pachtlaufzeit, und nach acht Jahren verkaufen Sie bereits 22 statt 30 Jahre Restlaufzeit.

Der zweite Problembereich ist der Verkauf innerhalb des Fünfjahresfensters. Investoren rechnen mit 20% Wertsteigerung und vergessen die 3,3% Specific Business Tax, die Registrierungsgebühr und die einbehaltene Einkommensteuer. Die reale Marge schrumpft dadurch leicht um die Hälfte, sofern der Deal überhaupt schnell zustande kommt.

Und ein Punkt, der selten thematisiert wird: In Phuket konkurrieren Sie nicht mit anderen Eigentümern, sondern mit dem Bauträger selbst. Solange dieser den Restbestand im Gebäude nicht verkauft hat, verfügt er über Vertriebsteam, Werbung und Rabattspielraum, den Sie nicht haben.

Was Investoren jetzt tun sollten

Studios im Budget bis 5 Millionen Baht in der Rohbauphase auf Basis versprochener Renditen sind derzeit riskant. Dieses Segment ist überproduziert, und die REIC-Zahlen zeigen sinkende, nicht steigende Käuferzahlen dafür.

Sinnvoller ist ein fertiggestelltes Gebäude mit mindestens einjähriger Belegungshistorie, eine schriftlich bestätigte Freehold-Quote vor Anzahlung, eine Fläche ab 45 Quadratmetern mit zwei Schlafzimmern (dieses Format ist sowohl bei Vermietung als auch Weiterverkauf knapp), sowie eine Lage mit ganzjähriger Nachfrage statt nur Sonnenuntergangsblick. Verhandlungsspielraum auf einem abkühlenden Markt ist real: 7 bis 12% Preisnachlass sind für Käufer erreichbar, die schnell zahlen können.

Wer für den Eigenbedarf kauft und die Immobilie zehn Jahre oder länger halten will, kann das oben Beschriebene weitgehend ignorieren: Quartalsschwankungen bei Eigentumsübertragungen sind dann irrelevant, und die Saisonalität wird zum Vorteil statt zum Verkaufsdruck.

Besichtigungen sollten in der Nebensaison stattfinden. Zwischen Juni und September zeigen sich leere Pools, die reale Belegung benachbarter Gebäude, und Verwaltungsgesellschaften nennen andere Zahlen als im Februar.

FAQ

Bedeutet der Rückgang um 8,8%, dass die Preise für Kondos in Thailand sinken werden?

Nicht automatisch. Bauträger in Thailand senken selten die offizielle Preisliste, sie geben Rabatte als Paket: Möbel, Übernahme von Gebühren, zinsfreie Raten, ein Jahr Verwaltungskosten inklusive. Der tatsächliche Transaktionspreis sinkt, der offizielle bleibt stehen. Am stärksten unter Druck steht der Zweitmarkt von Investoren, die schnell aussteigen müssen.

Ist das Plus von 1,4% im zweiten Quartal der Beginn einer Erholung?

Aus einem einzelnen Quartal lässt sich das nicht ableiten, zumal der Indikator Registrierungen von Verträgen widerspiegelt, die ein bis drei Jahre zuvor abgeschlossen wurden. Entscheidend ist die Jahresentwicklung, und die ist weiterhin negativ.

Warum verhalten sich Bangkok und Pattaya anders als Phuket?

Bangkok stützt sich auf Inlandsnachfrage und Langzeitvermietung an Expats, dort ist der ausländische Käufer eine Ergänzung zum Markt, nicht dessen Basis. Phuket hängt fast vollständig von ausländischen Käufern und Touristenströmen ab, weshalb jede Abkühlung der externen Nachfrage dort stärker und schneller durchschlägt.

Sollte man Leasehold kaufen, wenn die Freehold-Quote ausgeschöpft ist?

Nur mit einem klaren Preisabschlag gegenüber Freehold und dem Bewusstsein, dass sich dieser Abschlag beim Weiterverkauf wiederholt. Als Instrument für den Eigengebrauch funktioniert Leasehold, als Investment ist es schwach.

Wie hoch ist die reale Nettorendite bei Vermietung in Phuket?

Marktschätzungen zufolge liegen es bei 4 bis 6% jährlich für ein qualitativ hochwertiges, professionell verwaltetes Objekt, nach Abzug von Verwaltungsgebühr, Nebenkosten, Steuern und Leerstand. Alles, was mehr als 8% netto verspricht, erfordert eine genaue Vertragsprüfung, meist steckt eine zwei- bis dreijährige Garantie in einem überhöhten Kaufpreis.

Welche Steuern zahlt ein Ausländer beim Verkauf eines Kondos in Thailand?

Eine Registrierungsgebühr für die Eigentumsübertragung (standardmäßig 2%, oft zwischen den Parteien geteilt), die Specific Business Tax von 3,3% bei Verkauf innerhalb der ersten fünf Besitzjahre (sonst 0,5% Stempelsteuer), sowie eine einbehaltene Einkommensteuer nach progressivem Tarif unter Berücksichtigung der Besitzdauer.

Wie prüft man, ob die Freehold-Quote in einem Projekt noch verfügbar ist?

Bei der Verwaltungsgesellschaft oder einem Anwalt einen Auszug zur Flächenverteilung zwischen thailändischen und ausländischen Eigentümern anfordern. Eine mündliche Bestätigung durch den Verkaufsberater reicht nicht als Grundlage für eine Anzahlung.

Jetzt kaufen oder abwarten?

Wenn das Ziel Vermietung mit einem Horizont ab fünf Jahren ist, ist ein abkühlender Markt günstiger als ein überhitzter, Verhandlungsspielraum funktioniert. Wenn das Ziel ein Weiterverkauf mit Aufschlag nach zwei Jahren ist, sprechen die REIC-Daten aktuell dagegen.

Quelle: Bangkok Biznews

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