6 533 condos vendus en Thaïlande au S1 2026 : la demande étrangère recule de 8,8%

Un vendeur à Bang Tao a remarqué en juin que son taux de conversion avait chuté d'un tiers, alors même que son trafic de prospects restait stable. La réponse se trouve dans les statistiques du REIC : au premier semestre 2026, les acheteurs étrangers ont enregistré 6 533 unités en Thaïlande, soit 8,8% de moins qu'un an plus tôt. En valeur, les transferts atteignent 28,267 milliards de bahts, en baisse de 1,5%.

Le deuxième trimestre a pourtant affiché +1,4% par rapport au premier. Ce n'est pas un retournement de tendance, mais un simple rebond à l'intérieur d'une trajectoire baissière, et confondre les deux coûte cher aux investisseurs.

Pour un investisseur à Phuket, la conclusion est claire : le modèle 'achat sur plan puis revente avant livraison avec 25% de marge' ne fonctionne plus comme stratégie de masse. Il faut désormais raisonner en termes de rendement locatif, pas de plus-value rapide.

Reponse rapide

• T2 2026 : +1,4% par rapport au trimestre précédent pour les transferts de propriété de condos aux étrangers (données REIC, national).

• S1 2026 : 6 533 unités, -8,8% en glissement annuel, soit des transferts enregistrés et non de simples réservations. La valeur totale s'élève à 28,267 milliards de bahts (-1,5%).

• La part des étrangers dans le total des transactions de condos est tombée à 11,7% en volume et 21,7% en valeur.

• Les acheteurs chinois restent en tête en nombre d'unités, mais la valeur de leurs transferts a chuté de 27,7%, à 6,874 milliards de bahts.

• Fait notable pour un lecteur international : les acheteurs russes ont bondi de 75,9%, atteignant 3,603 milliards de bahts, avec une forte activité concentrée à Phuket et Chonburi.

• Pour Phuket, cela implique de revoir ses délais de sortie : prévoyez 9 à 18 mois de vente au lieu des 3 à 6 mois habituels, et une décote face au promoteur qui écoule encore son stock dans le même immeuble.

Faits cles

• Le REIC enregistre le transfert de propriété au Land Department, un indicateur retardé qui reflète la demande d'il y a 18 à 36 mois, durée moyenne de construction d'un condo standard.

• Les étrangers ne peuvent détenir en pleine propriété (freehold) que 49% maximum de la surface vendable d'un immeuble ; le reste est réservé aux Thaïlandais, aux sociétés thaïlandaises, ou vendu en bail (leasehold) jusqu'à 30 ans avec enregistrement.

• La taille moyenne d'une unité achetée par un étranger est de 43,9 m², pour une valeur moyenne de 4,3 millions de bahts, soit environ 98 566 bahts/m².

• La taxe de revente dans les 5 premières années de détention inclut une specific business tax de 3,3% sur la valeur estimée ou contractuelle (la plus élevée est retenue), plus des frais d'enregistrement et une retenue à la source sur le revenu.

• Le rendement brut affiché dans les brochures de Phuket tourne autour de 7 à 10% ; le rendement net, après commission de la société de gestion (25 à 40% des revenus), charges, taxes et vacance en basse saison, avoisine plutôt 4 à 6%.

• La saisonnalité de Phuket est marquée : de novembre à mars, le taux d'occupation d'une unité de qualité peut dépasser 85%, contre moins de 50% de mai à septembre.

• À Bangkok, la part des acheteurs étrangers dans le centre-ville est passée à 32% en 2026, contre 18% en moyenne sur 2021-2025, tandis qu'à Phuket, dans les zones de Bang Tao et Cherng Talay, les étrangers représentaient 67% des transactions de condos au premier semestre 2026.

Pourquoi le rebond trimestriel ne prouve rien

Le transfert de propriété est un indicateur retardé. Un condo enregistré au nom d'un étranger en avril 2026 a probablement été acheté en 2023, quand Phuket battait des records de lancements et que Bangkok attendait encore le retour du tourisme chinois. La hausse de 1,4% par rapport au premier trimestre reflète presque certainement le calendrier de livraison des immeubles, pas une nouvelle vague d'intérêt.

La dynamique annuelle est plus honnête. Le recul de 8,8% marque une deuxième période consécutive de contraction, ce qui correspond à ce qu'observent les courtiers sur le marché primaire : les délais de vente s'allongent, les remises reviennent dans les négociations, et le 'rendement garanti' cesse d'être un simple argument commercial pour devenir un engagement que le promoteur doit financer d'une manière ou d'une autre.

L'acheteur chinois n'a pas disparu, mais achète différemment

La Chine reste la première source de transactions étrangères sur les condos thaïlandais, cela n'a pas changé depuis 2024. Ce qui a changé, c'est le motif d'achat. L'achat spéculatif pour revente rapide a reculé avec l'affaiblissement du yuan et les restrictions sur les sorties de capitaux. À la place, on observe des achats liés à la relocalisation, à la scolarisation des enfants, ou à l'obtention de visas longue durée.

Ce n'est pas un simple remplacement neutre pour le marché. L'utilisateur final négocie plus durement, privilégie les biens déjà livrés, exige une société de gestion avec des rapports financiers réels, et s'intéresse peu aux studios de 28 m² situés en troisième ligne de la mer, exactement le format produit en masse à Phuket ces trois dernières années.

Où le calcul d'investissement se brise

L'erreur la plus fréquente ne concerne pas le rendement, mais la sortie. L'acheteur prend une unité en leasehold parce que le quota freehold est déjà épuisé, et le commercial assure qu'il n'y a pas de différence. La différence apparaît à la revente : le prochain acheteur étranger veut du freehold, et le leasehold dans le même immeuble se vend avec une décote qui peut absorber trois à quatre ans de revenus locatifs. Le bail restant continue de s'écouler : au bout de huit ans, vous vendez un bail de 22 ans, pas de 30.

Deuxième piège : la vente dans la fenêtre des cinq premières années. L'investisseur calcule une plus-value de 20% et oublie la specific business tax de 3,3%, les frais d'enregistrement et la retenue à la source. La marge réelle fond de moitié, à condition même que la transaction se conclue rapidement.

Enfin, ce que les analyses mentionnent rarement : à Phuket, vous ne êtes pas en concurrence avec d'autres propriétaires, mais avec le promoteur lui-même. Tant qu'il n'a pas écoulé son stock, il dispose d'une équipe commerciale, d'un budget publicitaire et de marges de remise que vous n'avez pas.

Que faire maintenant : notre analyse

Évitez les studios sur plan à moins de 5 millions de bahts à Phuket, achetés sur la promesse d'un rendement garanti. Ce segment est en surproduction, et les chiffres du REIC montrent une baisse des acheteurs, pas une hausse.

Ce qui a du sens : un immeuble déjà livré avec au moins un an d'historique d'occupation, un quota freehold confirmé par écrit avant tout dépôt de garantie, une surface d'au moins 45 m² avec deux chambres (un format rare à la location comme à la revente), et un emplacement à demande toute l'année plutôt qu'une simple vue sur le coucher de soleil. La négociation est justifiée sur un marché qui se refroidit, et une remise de 7 à 12% sur le prix affiché est aujourd'hui accessible à qui peut payer rapidement.

Si vous achetez pour votre usage personnel avec un horizon de dix ans ou plus, tout ce qui précède devient secondaire : les fluctuations trimestrielles de transferts ne vous concernent pas, et vous profiterez de la saisonnalité plutôt que de la subir.

Il est préférable de visiter en basse saison. Entre juin et septembre, vous verrez les piscines vides, le taux d'occupation réel des immeubles voisins, et vous entendrez des chiffres différents de ceux donnés en février par les sociétés de gestion.

Source: Bangkok Business

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FAQ

La baisse de 8,8% signifie-t-elle que les prix des condos en Thaïlande vont chuter ?

Pas automatiquement. Les promoteurs thaïlandais réduisent rarement leur prix catalogue, ils préfèrent offrir des avantages groupés : mobilier, frais pris en charge, paiement échelonné sans intérêt, gestion locative offerte pendant un an. Le prix réel de la transaction baisse, le prix officiel reste stable. C'est surtout le marché secondaire des investisseurs cherchant une sortie rapide qui subit la pression.

Le T2 a progressé de 1,4%, est-ce le début d'une reprise ?

On ne peut pas conclure sur un seul trimestre, d'autant que cet indicateur reflète des transactions conclues un à trois ans auparavant. La tendance annuelle, elle, reste négative.

Pourquoi Bangkok et Pattaya se comportent-elles différemment de Phuket ?

Bangkok s'appuie sur la demande locale et la location longue durée pour expatriés : l'étranger y est un complément de marché, pas son moteur principal. Phuket dépend presque entièrement de l'acheteur étranger et du flux touristique, ce qui rend le marché plus vulnérable et plus rapide à réagir à toute contraction de la demande internationale.

Faut-il accepter un leasehold si le quota freehold est épuisé ?

Uniquement avec une décote par rapport au freehold, et en sachant que cette décote se répétera à la revente. En usage personnel, le leasehold fonctionne bien ; comme outil d'investissement, il reste faible.

Quel est le rendement locatif net réel à Phuket ?

Selon les estimations du marché, 4 à 6% par an pour un bien de qualité géré professionnellement, après déduction des commissions de gestion, des charges, des taxes et de la vacance. Toute promesse de rendement net supérieur à 8% mérite une vérification approfondie du contrat, car il s'agit généralement d'une garantie sur deux ou trois ans intégrée dans un prix d'achat surévalué.

Quelles taxes un étranger paie-t-il à la revente d'un condo en Thaïlande ?

Des frais d'enregistrement du transfert (généralement 2%, souvent partagés entre les parties), la specific business tax de 3,3% en cas de vente dans les cinq premières années de détention (sinon un droit de timbre de 0,5%), et une retenue à la source calculée selon un barème progressif tenant compte de la durée de détention.

Comment vérifier si le quota freehold d'un projet est encore disponible ?

Demandez à la société de gestion ou à un avocat un relevé officiel de l'immeuble indiquant la répartition des surfaces entre propriétaires thaïlandais et étrangers. Une confirmation orale d'un commercial ne constitue pas une base suffisante pour verser un dépôt.

Faut-il acheter maintenant ou attendre ?

Si l'objectif est locatif avec un horizon de cinq ans ou plus, un marché qui se refroidit est plus favorable qu'un marché en surchauffe : la négociation fonctionne. Si l'objectif est de revendre avec une plus-value en deux ans, les données du REIC jouent contre vous.