Commissione fino al 70%: quanti baht sono davvero in una vendita a Phuket

455.000 baht al partner per un solo appartamento da 6,5 milioni di baht. Non all'agenzia nel suo insieme: proprio al partner che ha portato il cliente e lo ha accompagnato fino al contratto.

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L'aritmetica dietro il numero 'fino al 70%' viene raccontata di rado, e a torto. Il settanta per cento non si calcola sul prezzo dell'immobile, ma sul compenso che il developer paga all'agenzia. A Phuket questa base è cresciuta in modo evidente: secondo Prachachat, Origin Property ha alzato la commissione media agli agenti dal 7-8% al 10% a causa della concorrenza e dell'aumento dell'offerta, ampliando la rete a 600 agenti (400 a Phuket, 200 a Bangkok). Con un'offerta prevista di circa 6.000 unità di condominio sull'isola, i developer si contendono il canale di vendita a colpi di denaro.

Il tetto del partner è quindi circa il 7% del prezzo della transazione, non il 70%. Su un immobile da 6,5 milioni di baht sono 455.000 baht, circa 14.200 dollari al cambio di 32 baht per dollaro. Su una villa di pregio a Bang Tao da 50 milioni di baht il conto sale a milioni di baht.

Un dato utile anche per l'investitore globale: secondo Nation Thailand, per gli acquirenti internazionali a Phuket AssetWise applica una struttura di pagamento con il 75% versato prima del trasferimento (25% alla firma, 25% alle fondamenta, 25% al completamento, 25% al saldo finale), con un tasso di cancellazione vicino a zero. La domanda estera pesa circa il 60% delle transazioni nel terzo trimestre 2025, con una proiezione del 65% nel 2026.

Risposta rapida

• Il 70% è la quota del partner sulla commissione dell'agenzia, non una percentuale sul valore dell'immobile. L'aliquota effettiva sul prezzo è di circa 6-7%.
• La commissione media del developer all'agenzia a Phuket nel 2026 resta intorno al 10% (prima 7-8%, dati Prachachat su Origin Property); a Bangkok e Pattaya è più spesso del 5-7%.
• Un referral puro, senza partecipazione alla trattativa, riceve il 25-40% della commissione dell'agenzia: 160.000-260.000 baht sullo stesso appartamento da 6,5 milioni.
• Un lead qualificato è un contatto nuovo, assente dal CRM, con budget confermato e tempi di acquisto definiti. Il periodo di tutela a favore del partner è, per prassi di mercato, di 60-90 giorni dalla registrazione.
• I pagamenti arrivano a tranche: sugli immobili pronti dopo il trasferimento di proprietà (di solito 30-60 giorni dalla firma); sulla carta, una prima parte dopo il versamento del 25-30% da parte del cliente, il saldo al trasferimento, a volte dopo 18-24 mesi.
• La domanda è confermata dai numeri: i trasferimenti di condominii ai russi nel primo trimestre 2026 sono cresciuti del 33% per numero e valore (Bangkok Post, 2 giugno 2026); il valore più alto delle transazioni si è concentrato a Phuket.

Scenari e opzioni

Referral puro. Un blogger, un agente di viaggio o il titolare di un canale Telegram passa un contatto e poi esce di scena. Quota del 25-40%, impegno nullo, conversione bassa: su 10 contatti ceduti, in media uno o due arrivano alla vendita, e in tre-sei mesi. Il vantaggio è che scala senza il vostro tempo; lo svantaggio è che non potete influire sul fatto che il cliente venga richiamato il sabato sera.

Partner a ciclo completo. Seguite voi il cliente: selezione, visite in video, corrispondenza con il legale, assistenza al trasferimento. Qui vive la quota del 60-70%. I requisiti sono severi: conoscenza delle zone a livello di isolato (tra Rawai e Cherng Talay il rendimento da affitto può differire fino a tre punti percentuali), comprensione della quota di proprietà straniera del 49% della superficie dell'edificio e disponibilità a rispondere al cliente in qualsiasi fuso orario.

Consulente di relocation con rete di sub-agenti. Non vendete direttamente, ma coinvolgete 5-15 agenti e incassate un override, di solito 5-10% sopra le loro vendite. Funziona se avete già un flusso di persone in trasferimento, non solo l'intenzione di crearlo.

Singola operazione di lusso. Un cliente per una villa da 50 milioni di baht a Bang Tao, Laguna o Cherng Talay chiude da solo l'obiettivo annuale. Siam Legal Phuket registra un crescente interesse di acquirenti facoltosi del Medio Oriente proprio per questo segmento, mentre la quota di proprietà straniera nei condominii di Phuket nel quarto trimestre 2025 è aumentata del 9,3% su base annua. Veranda ha venduto circa il 70% del suo progetto di lusso (oltre 550 milioni di baht su 823 milioni) e da luglio 2026 avvia i trasferimenti di proprietà, lasciando in vendita quattro unità. Lotti simili sono fisicamente pochi e il ciclo di vendita è più lungo, ma una sola commissione equivale a venti referral.

Per il cliente che vola a visitare ville conviene prenotare un hotel vicino alla zona delle visite in anticipo: in alta stagione il tragitto da Patong a Bang Tao richiede un'ora per direzione e consuma metà della giornata di visite.

La mia posizione: inseguire il 70% non serve alla maggior parte dei partner. Se non vivete in Thailandia e non siete pronti a presenziare alle visite, una quota del 40-50% con il supporto dell'agenzia rende di più in un anno, perché la conversione sale dal 10% al 25-30%. Un'unica eccezione: se disponete di una base propria di acquirenti con budget da 15 milioni di baht in su, scegliete il ciclo completo, perché lì la differenza di 20 punti percentuali vale lo sforzo.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

Doppia registrazione del lead. Il cliente scrive già da un mese a un altro canale e la commissione va a qualcun altro. Registrate il contatto nel sistema prima della prima chiamata, non dopo.

Promettere al cliente una tassa dello 0,01%. È l'errore più costoso dei principianti. Il Consiglio dei ministri ha prorogato le aliquote agevolate su registrazione del trasferimento e ipoteca fino al 30 giugno 2027, ma il tetto di prezzo e garanzia è di 7 milioni di baht, le vendite parziali di unità sono escluse e la misura è pensata per l'accessibilità abitativa interna, con applicazione limitata agli acquirenti stranieri. Come sottolinea anche Thaiger, per gli stranieri l'aliquota agevolata non vale se il prezzo supera la soglia di 7 milioni di baht, e la maggior parte dei condominii a Bangkok, Phuket e nelle zone turistiche la supera. Promettere lo 0,01% invece del 2% genera un conflitto al trasferimento: verificate l'applicabilità con un legale prima di firmare la prenotazione.

Scarto tra firma e pagamento. Sulla carta, tra prenotazione e saldo completo passano 18-24 mesi. Il partner che contava sul denaro entro un trimestre abbandona il cliente a metà strada. Inserite il calendario dei pagamenti del cliente nel vostro flusso di cassa e concordate le tranche per iscritto.

Rinuncia del cliente dopo la prenotazione. La restituzione della commissione (clawback) è quasi sempre prevista. Non spendete l'acconto ricevuto prima del trasferimento di proprietà.

Attività in Thailandia senza permesso. Non esiste una licenza nazionale per agenti immobiliari, ma lo straniero che conduce fisicamente visite e trattative senza work permit viola la normativa sul lavoro. Un referral da remoto da un altro Paese non rientra in questo caso; presenziare alle visite sì.

Calcola la tua potenziale commissione

Imposte sul compenso. Il pagamento a un non residente può essere soggetto a withholding tax alla fonte; l'aliquota dipende dalla struttura del contratto e dalla convenzione contro le doppie imposizioni. Chiarite l'importo netto in mano, non il lordo.

Source: Thaiger

FAQ

Il 70% è calcolato sul valore dell'appartamento?

No. È calcolato sulla commissione dell'agenzia. Con una commissione del developer del 10%, il 70% al partner equivale a circa il 7% del prezzo dell'immobile.

Quanto guadagna davvero un partner in un anno?

Con due vendite chiuse all'anno su immobili da 6-8 milioni di baht e una quota del 50%, circa 650.000-800.000 baht. Il dato dipende dal segmento: su ville da 30 milioni di baht in su, una sola vendita supera questo risultato.

Quale lead è considerato qualificato?

Un contatto nuovo, assente dal CRM, con nome, messenger di lavoro, budget indicato e orizzonte d'acquisto entro 12 mesi. Una richiesta del tipo 'mi interessa la Thailandia' non è qualificata.

Quando arrivano i pagamenti?

Sugli immobili pronti, di solito entro 30-60 giorni dal trasferimento di proprietà. Sulle costruzioni in corso, la prima parte dopo che il cliente ha versato il 25-30% del valore, il saldo al trasferimento.

Serve una licenza per ricevere la commissione?

Per il referral da remoto no. Per lavorare con i clienti sul territorio thailandese lo straniero ha bisogno di un work permit.

Perché Phuket è più conveniente di altre destinazioni?

Lo scontrino medio è più alto, la commissione del developer è più alta (circa 10% contro 5-7% a Bangkok) e la domanda cresce: i trasferimenti ai russi sono aumentati del 33% nel primo trimestre 2026 e il valore massimo delle transazioni si è concentrato sull'isola.

Cosa succede se il cliente cambia idea dopo la prenotazione?

La commissione non viene pagata o viene restituita. Per questo il primo pagamento va considerato denaro certo solo dopo la registrazione del trasferimento presso il Land Department.

Quanto tempo richiede la registrazione al programma?

Circa 30 minuti: modulo, coordinate di pagamento, firma dell'accordo di partnership. L'accesso alle schede degli immobili e allo stato dei lead si apre lo stesso giorno.

Un'azione concreta per la prossima settimana: prendete tre contatti dalla vostra base che negli ultimi sei mesi hanno chiesto informazioni sulla Thailandia, registrateli prima della prima chiamata e richiedete per ciascuno il calcolo della commissione in baht su un immobile specifico. Senza questo calcolo, discutere di percentuali non ha senso.

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