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Rendimento lordo degli affitti a Phuket: dati per 8 quartieri nel 2026
Nel 2026 il rendimento lordo medio degli affitti per i condomini a Phuket oscilla tra il 4,8% e il 9,2% annuo, a seconda della zona. Due appartamenti di metratura identica, acquistati allo stesso prezzo, possono generare un reddito doppio l'uno rispetto all'altro - semplicemente perché si trovano in parti diverse dell'isola.
Questo articolo analizza i dati concreti del gross yield per gli otto quartieri chiave di Phuket, spiega perché alcune zone sovraperformano le altre e fornisce la formula di calcolo applicabile a qualsiasi immobile in meno di un minuto.
Il rendimento lordo si calcola in modo semplice: il reddito annuo da affitto viene diviso per il prezzo di acquisto dell'immobile e moltiplicato per 100. Nessuna deduzione. Per questo motivo il gross yield è il punto di partenza dell'analisi, non il verdetto finale. Senza questo dato, tuttavia, confrontare i quartieri tra loro diventa impossibile.
Risposta rapida
- Formula del gross yield: (affitto annuo / prezzo di acquisto) x 100%
- Zona con il rendimento più alto nel 2026: Bang Tao e aree limitrofe con 7,5-9,2% per monolocali e bilocali
- Patong offre un solido 6,5-8,0% grazie al flusso turistico tutto l'anno
- Kata e Karon rappresentano la via di mezzo: 5,8-7,2% con un prezzo di ingresso moderato
- Laguna e Surin sono il segmento premium con un rendimento più contenuto di 4,8-6,0%, ma con un'elevata liquidità in fase di rivendita
- Il tasso di occupazione medio per le proprietà di qualità gestite professionalmente è del 72-85% in alta stagione (novembre-aprile) e del 45-60% in bassa stagione
- Gli immobili oltre i 12 milioni di baht mostrano un gross yield mediamente inferiore di 1,5-2 punti percentuali rispetto alle fasce più accessibili
Scenari e opzioni
Come si forma il rendimento lordo per quartiere
Il gross yield dipende da tre variabili: prezzo al metro quadro in fase di acquisto, tariffa giornaliera media e percentuale di occupazione annua. I quartieri con prezzi di ingresso contenuti e alta domanda di affitti a breve termine risultano vincenti sul rendimento. Le location premium richiedono investimenti maggiori, mentre le tariffe di affitto non crescono in modo proporzionale.
Secondo le piattaforme di analisi AirDNA e Key Data Dashboard, le tariffe giornaliere a Phuket nel 2025 sono cresciute dell'8-12% rispetto all'anno precedente. La crescita continua nel 2026: il turismo sull'isola ha recuperato i volumi pre-pandemia. La Tailandia ha accolto oltre 35 milioni di turisti stranieri nel 2025 (fonte: Tourism Authority of Thailand), e Phuket ha catturato una quota rilevante di questo flusso.
Scenario 1: monolocale a Bang Tao per 3,5 milioni di baht
Monolocale da 30 mq in un complesso moderno con piscina. Tariffa giornaliera per affitto breve: 2.500-3.200 baht. Con un'occupazione del 65% e una tariffa media di 2.700 baht, il reddito annuo si attesta intorno a 640.000 baht. Gross yield: circa 8,3%.
Scenario 2: appartamento a Kata per 5,5 milioni di baht
Appartamento da 45 mq con vista sulle colline. Tariffa giornaliera: 2.800-3.500 baht. Occupazione media del 62%. Reddito annuo: circa 635.000 baht. Gross yield: circa 6,7%.
Scenario 3: appartamento a Surin per 12 milioni di baht
Complesso premium, 75 mq, a pochi passi dalla spiaggia. Tariffa giornaliera: 5.000-6.500 baht. Occupazione del 58%. Reddito annuo medio: circa 1.060.000-1.375.000 baht. Gross yield medio: circa 5,1%.
Scenario 4: affitto a lungo termine (contratto annuale)
L'alternativa all'affitto breve tramite Airbnb o Booking consiste nell'affittare mensilmente o con contratto annuale. Il gross yield è inferiore, in genere 4,5-6,5%, ma garantisce un flusso di cassa prevedibile, periodi di inattività ridotti al minimo e costi di gestione contenuti. Questa soluzione è adatta agli investitori che preferiscono non affidarsi a una società di property management.
Tabella comparativa per quartiere
| Parametro | Bang Tao | Patong | Kata/Karon | Surin | Kamala | Rawai | Nai Harn | Chalong |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Prezzo di ingresso (studio) | 3-5 mln baht | 2,8-4,5 mln baht | 3,2-5 mln baht | 5-9 mln baht | 4-7 mln baht | 2,5-4 mln baht | 3-5 mln baht | 2,2-3,5 mln baht |
| Tariffa giornaliera | 2.500-3.500 | 2.200-3.200 | 2.300-3.200 | 3.500-6.000 | 3.000-5.000 | 1.800-2.800 | 2.200-3.200 | 1.500-2.500 |
| Occupazione annua | 65-75% | 68-78% | 60-70% | 55-65% | 58-68% | 55-65% | 58-68% | 50-60% |
| Gross yield | 7,5-9,2% | 6,5-8,0% | 5,8-7,2% | 4,8-6,0% | 5,5-6,8% | 5,5-7,5% | 5,5-7,0% | 5,0-6,5% |
| Liquidita' (rivendita) | Alta | Alta | Media | Alta | Media | Media | Media | Bassa |
| Target di riferimento | Famiglie, coppie | Giovani, turisti | Famiglie, europei | Premium | Famiglie | Expat, long-term | Turismo balneare | Expat, budget |
Rischi principali ed errori
1. Confondere gross yield con rendimento netto. Il rendimento lordo non tiene conto dei costi di gestione della property management company (di solito il 15-30% del reddito da affitto), delle spese condominiali (40-80 baht/mq al mese), delle imposte, delle riparazioni e dell'ammortamento dell'arredamento. Il rendimento netto a Phuket e' in genere inferiore di 2-4 punti percentuali rispetto a quello lordo.
2. Fidarsi delle promesse dei developer sui rendimenti garantiti. I programmi di guaranteed return al 7-10% spesso incorporano quella redditività nel prezzo gonfiato dell'immobile. Dopo 3-5 anni il programma termina e il rendimento di mercato reale risulta significativamente inferiore.
3. Ignorare la stagionalita'. Phuket non e' Bangkok. L'isola ha un'alta stagione marcata (novembre-aprile) e una bassa stagione altrettanto evidente (maggio-ottobre). Il tasso di occupazione in bassa stagione puo' scendere al 30-40%. Calcolare il rendimento su base annua, non sui mesi migliori, e' fondamentale.
4. Sottovalutare i costi di ristrutturazione e aggiornamento. Dopo 3-4 anni di affitti brevi intensivi, un appartamento necessita di interventi: mobili, elettrodomestici, piccola ristrutturazione. Il budget stimato e' di 100.000-300.000 baht a seconda della metratura e del livello dell'immobile.
5. Scegliere il quartiere basandosi solo sul rendimento. Chalong puo' mostrare un gross yield interessante sulla carta, ma rivendere quell'immobile a un acquirente straniero dopo 5 anni sara' molto piu' difficile rispetto a un appartamento a Bang Tao o Surin. La liquidita' in uscita e' un indicatore importante quanto il rendimento.
6. Non verificare la correttezza giuridica dell'acquisto. L'acquisto in foreign quota (quota straniera fino al 49% in un condominio) e' fondamentale. Un immobile registrato tramite una societa' tailandese o in leasehold puo' presentare una struttura di rischio diversa e limitazioni in fase di rivendita.
FAQ
Che cos'e' il rendimento lordo degli affitti a Phuket? E' il rapporto tra il reddito annuo da affitto e il prezzo di acquisto dell'immobile, espresso in percentuale. Formula: (affitto annuo / valore dell'immobile) x 100%. Non include le spese di gestione, le imposte o i costi di manutenzione.
Quale quartiere di Phuket offre il gross yield piu' alto nel 2026? Bang Tao e le aree limitrofe guidano la classifica con 7,5-9,2% per monolocali e bilocali. Questo e' il risultato di una combinazione tra prezzi di ingresso moderati e alta domanda di affitti.
Quanto rende concretamente un appartamento a Phuket in un anno? Un monolocale da 3,5 milioni di baht in una buona posizione genera circa 550.000-800.000 baht di reddito lordo annuo con affitti brevi. Il reddito netto, dopo tutte le spese, e' di 350.000-550.000 baht.
Conviene di piu' l'affitto breve o quello a lungo termine? L'affitto breve (Airbnb, Booking) genera un gross yield superiore di 1,5-3 punti percentuali, ma richiede una societa' di gestione e comporta il rischio di cali stagionali. L'affitto a lungo termine garantisce un reddito piu' stabile, ma piu' contenuto.
Quali spese riducono il rendimento lordo a quello netto? La societa' di property management (15-30% del reddito), le spese condominiali (500-1.000 baht al mese per un monolocale), le utenze durante i periodi di inattivita', l'assicurazione, le piccole ristrutturazioni e l'imposta sul reddito da locazione.
Vale la pena acquistare una villa di lusso per l'affitto? Le ville premium (da 25 milioni di baht in su) mostrano un gross yield del 3-5%, inferiore a quello dei condomini. Il loro vantaggio risiede nell'apprezzamento del valore capitale e nel prestigio. Per chi punta al cash flow puro, monolocali e bilocali restano piu' efficienti.
Come verificare il tasso di occupazione reale di un immobile? Si possono utilizzare le piattaforme AirDNA e AllTheRooms per analizzare l'occupazione di specifici complessi. E' utile richiedere alla societa' di gestione un report degli ultimi 12 mesi con suddivisione mensile.
Il piano e la vista influiscono sul rendimento? Si. Gli appartamenti con vista mare o piscina si affittano a tariffe superiori del 15-25% per notte e mostrano un tasso di occupazione piu' alto di 5-8 punti percentuali rispetto a unita' analoghe senza vista.
E' possibile aspettarsi una crescita del gross yield nei prossimi anni? Le tariffe di affitto a Phuket crescono del 6-10% annuo (dati 2024-2026), ma anche i prezzi di acquisto aumentano. Il gross yield restera' verosimilmente nel range del 5-9% per i quartieri principali.
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