Photo by Costa Rica Drone Tours on Pexels
Валова дохідність оренди на Пхукеті: цифри по 8 районах у 2026
У 2026 році середня валова дохідність оренди кондомініумів на Пхукеті становить від 4,8% до 9,2% річних залежно від району. Розрив суттєвий: дві квартири однакової площі, придбані за однакову суму, можуть приносити вдвічі різний дохід - просто тому, що розташовані по різні боки острова.
Цей матеріал розбирає конкретні цифри gross yield по восьми ключових районах Пхукета, пояснює, чому одні локації випереджають інші, і дає формулу розрахунку, яку можна застосувати до будь-якого об'єкта за 60 секунд.
Валова дохідність (gross yield) розраховується просто: річний орендний дохід ділиться на ціну придбання об'єкта й множиться на 100. Жодних вирахувань. Саме тому gross yield - це відправна точка аналізу, а не фінальний вердикт. Але без неї порівнювати райони між собою неможливо.
Швидка відповідь
- Формула gross yield: (річна оренда / ціна придбання) × 100%
- Лідер за дохідністю у 2026 - район Банґтао та прилеглі зони: 7,5-9,2% для студій та 1-bed кондо
- Патонг дає стабільні 6,5-8,0% завдяки цілорічному туристичному потоку
- Ката та Карон - золота середина: 5,8-7,2% при помірному порозі входу
- Лагуна та Сурін - преміум-сегмент із скромнішими 4,8-6,0%, але високою ліквідністю при перепродажу
- Середня заповнюваність якісних об'єктів в управлінні - 72-85% у високий сезон (листопад-квітень) і 45-60% у низький
- Об'єкти дорожче 12 млн бат показують gross yield у середньому на 1,5-2 п.п. нижче бюджетних
Сценарії та варіанти
Як формується валова дохідність по районах Пхукета
Валова дохідність оренди на Пхукеті залежить від трьох змінних: ціна квадратного метра при купівлі, середня добова орендна ставка та відсоток заповнюваності за рік. Райони з доступним порогом входу і високим попитом на короткострокову оренду виграють за gross yield. Преміальні локації, навпаки, потребують значних вкладень, а орендні ставки не зростають пропорційно.
За даними аналітичних платформ AirDNA та Key Data Dashboard, добові ставки на Пхукеті у 2025 році зросли на 8-12% відносно попереднього року. Зростання продовжується у 2026 - острівний туризм відновився до допандемійних обсягів. Таїланд прийняв понад 35 млн іноземних туристів у 2025 році (дані TAT - Tourism Authority of Thailand), і Пхукет забрав суттєву частку цього потоку.
Сценарій 1. Студія в Банґтао за 3,5 млн бат
Студія 30 кв. м у сучасному комплексі з басейном. Добова ставка при короткостроковій оренді - 2 500-3 200 бат. При заповнюваності 65% і середній ставці 2 700 бат річний дохід складе близько 640 000 бат. Gross yield - ~8,3%.
Сценарій 2. Однокімнатна квартира в Ката за 5,5 млн бат
Квартира 45 кв. м з видом на пагорби. Добова ставка - 2 800-3 500 бат. Середня заповнюваність 62%. Річний дохід - близько 635 000 бат. Gross yield - ~6,7%.
Сценарій 3. Двокімнатні апартаменти в Сурині за 12 млн бат
Преміум-комплекс, 75 кв. м, пішохідна доступність пляжу. Добова ставка - 5 000-6 500 бат. Заповнюваність 58%. Річний дохід - близько 1 060 000-1 375 000 бат. При середньому значенні gross yield - ~5,1%.
Сценарій 4. Довгострокова оренда (річний контракт)
Альтернатива Airbnb - здача помісячно або на рік. Gross yield нижча (зазвичай 4,5-6,5%), зате передбачуваний грошовий потік, мінімум простоїв і витрат на управління. Цей варіант підходить тим, хто не хоче залучати керуючу компанію.
Порівняльна таблиця по районах Пхукета
| Параметр | Банґтао | Патонг | Ката/Карон | Сурін | Камала | Раваї | Най Харн | Чалонґ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ціна входу (студія) | 3-5 млн бат | 2,8-4,5 млн бат | 3,2-5 млн бат | 5-9 млн бат | 4-7 млн бат | 2,5-4 млн бат | 3-5 млн бат | 2,2-3,5 млн бат |
| Добова ставка (бат) | 2 500-3 500 | 2 200-3 200 | 2 300-3 200 | 3 500-6 000 | 3 000-5 000 | 1 800-2 800 | 2 200-3 200 | 1 500-2 500 |
| Заповнюваність (рік) | 65-75% | 68-78% | 60-70% | 55-65% | 58-68% | 55-65% | 58-68% | 50-60% |
| Gross yield | 7,5-9,2% | 6,5-8,0% | 5,8-7,2% | 4,8-6,0% | 5,5-6,8% | 5,5-7,5% | 5,5-7,0% | 5,0-6,5% |
| Ліквідність (перепродаж) | Висока | Висока | Середня | Висока | Середня | Середня | Середня | Низька |
| Цільова аудиторія | Сім'ї, пари | Молодь, туристи | Сім'ї, європейці | Преміум | Сім'ї | Експати, довгострок | Пляжний відпочинок | Експати, бюджет |
Основні ризики та помилки
1. Плутати gross yield із чистою дохідністю. Валова дохідність не враховує витрати на керуючу компанію (зазвичай 15-30% від орендного доходу), збори за обслуговування (40-80 бат/кв. м/міс.), податки, ремонт і амортизацію меблів. Чиста дохідність на Пхукеті, як правило, на 2-4 п.п. нижча валової.
2. Вірити обіцянкам забудовників щодо гарантованої дохідності. Програми guaranteed return на рівні 7-10% часто закладають цю дохідність у завищену ціну об'єкта. Через 3-5 років програма завершується, а реальна ринкова ставка виявляється значно нижчою.
3. Ігнорувати сезонність. Пхукет - не Бангкок. Тут виражений високий (листопад-квітень) і низький (травень-жовтень) сезони. Заповнюваність у низький сезон може падати до 30-40%. Розраховуйте дохідність по року, а не по найкращих місяцях.
4. Недооцінювати витрати на ремонт і оновлення. Після 3-4 років активної короткострокової оренди квартира потребує оновлення: меблі, побутова техніка, косметичний ремонт. Бюджет - 100 000-300 000 бат залежно від площі та рівня об'єкта.
5. Обирати район виключно за дохідністю. Чалонґ може показати пристойний gross yield на папері, але продати такий об'єкт іноземному покупцю через 5 років буде значно складніше, ніж квартиру в Банґтао чи Сурині. Ліквідність на виході - не менш важливий показник.
6. Не перевіряти юридичну чистоту. Купівля квартири у foreign quota (іноземна частка власності до 49% у кондомініумі) є критично важливою. Об'єкт, оформлений на тайську компанію або у leasehold, може мати іншу структуру ризиків та обмеження при перепродажу.
FAQ
Що таке валова дохідність оренди на Пхукеті? Це відношення річного орендного доходу до ціни придбання об'єкта, виражене у відсотках. Формула: (річна оренда / вартість об'єкта) × 100%. Не враховує витрати на утримання, податки та управління.
Який район Пхукета дає найвищий gross yield у 2026? Банґтао та прилеглі зони лідирують із показником 7,5-9,2% для студій та однокімнатних квартир. Це пояснюється поєднанням помірних цін входу та високого попиту на оренду.
Скільки реально приносить квартира на Пхукеті на рік? Студія вартістю 3,5 млн бат у хорошій локації приносить 550 000-800 000 бат валового доходу на рік при короткостроковій оренді. Чистий дохід після всіх витрат - 350 000-550 000 бат.
Короткострокова чи довгострокова оренда вигідніша? Короткострокова (Airbnb, Booking) дає gross yield на 1,5-3 п.п. вище, але потребує керуючої компанії та несе ризик сезонних провалів. Довгострокова оренда - стабільний, але скромніший дохід.
Які витрати знижують валову дохідність до чистої? Керуюча компанія (15-30% від доходу), збори за обслуговування (500-1 000 бат/міс. для студії), електрика в простої, страховка, косметичний ремонт, податок на дохід від оренди.
Чи варто купувати дорогу віллу заради оренди? Вілли преміум-класу (від 25 млн бат) показують gross yield 3-5%, що нижче кондомініумів. Їхня перевага - зростання капітальної вартості та престиж. Для чистого грошового потоку студії та 1-bed квартири ефективніші.
Як перевірити реальну заповнюваність об'єкта? Використовуйте платформи AirDNA та AllTheRooms для аналізу заповнюваності конкретних комплексів. Запросіть у керуючої компанії звіт за останні 12 місяців із розбивкою по місяцях.
Чи впливає поверх і вид із вікна на дохідність? Так. Квартири з видом на море або басейн здаються на 15-25% дорожче за ніч і мають заповнюваність вищу на 5-8 п.п. порівняно з аналогічними юнітами без виду.
Чи можна розраховувати на зростання gross yield найближчими роками? Орендні ставки на Пхукеті зростають на 6-10% щорічно (дані 2024-2026), але ціни придбання також збільшуються. Gross yield, найімовірніше, залишиться в діапазоні 5-9% для основних районів.
Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.