Phuket: su circa 360 società con BOI, solo 8 hanno superato i controlli

Su circa 360 società di Phuket che dichiaravano lo status di Board of Investment (BOI), solo otto hanno superato la verifica: poco più del 2%. Le altre non avevano né un business plan operativo né privilegi di investimento documentati. La struttura esisteva con un unico scopo, detenere terreni. E le autorità intendono sottrarli.

La risposta breve per chi oggi si sente proporre questo schema: una promozione BOI in 2-3 settimane 'tramite conoscenze' non esiste. Il BOI è un progetto di investimento con una categoria di attività approvata, investimenti documentati, autorizzazioni e rendicontazione annuale. Non esiste alcun servizio accelerato: esistono solo documenti falsi e le relative conseguenze.

Risposta rapida

• 8 su circa 360 società di Phuket che dichiaravano lo status BOI rispettano davvero il business plan e hanno privilegi documentati. I terreni delle altre sono soggetti a esproprio.
• Lo screening ha riguardato oltre 30.000 persone giuridiche registrate a Phuket; più di 11.000 hanno soci stranieri.
• Per una parte delle società sono già stati avviati procedimenti penali; a molte è stato ordinato di vendere gli immobili in tempi brevi.
• Dopo la pena detentiva scatta l'espulsione immediata; i familiari con visto Non-O vengono espulsi tramite l'Immigration Detention Center (IDC).
• Esiste un percorso legale verso il 100% di proprietà straniera: una vera promozione BOI nella categoria adatta, più alcune eccezioni di legge. I tempi si misurano in mesi, non in settimane.
• Per la residenza senza attività d'impresa gli strumenti sono altri: condominio nella quota straniera (fino al 49% della superficie dell'edificio) e leasing registrato di 30 anni.

Fatti chiave

• Il controllo sulle strutture societarie di Phuket procede su due fronti: società con BOI dichiarato e normali persone giuridiche con partecipazione thailandese. Le cifre riguardano la campagna di Phuket, non l'intero Paese.
• Secondo le cronache locali, su 361 società esaminate per possesso fondiario illecito, per 114 sono state avviate procedure legali e a 39 sono state inflitte multe. Nella quarta fase dell'operazione sono state arrestate 16 persone, tra cui cittadini russi, canadesi e kazaki, e i procedimenti penali per casi analoghi sono saliti a 31.
• Le attività colpite spaziano da scuole internazionali, noleggio auto e ristoranti a servizi IT, elettronica e medicina tradizionale: settori in concorrenza con le imprese locali.
• L'articolo 27 della Legge sulla promozione degli investimenti consente a una società promossa di possedere terreni per svolgere l'attività promossa. Se l'attività scompare o non corrisponde alla categoria dichiarata, viene meno anche la base del possesso.
• Il Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) prevede per l'uso di soci prestanome una multa da 100.000 a 1.000.000 baht e la reclusione fino a tre anni, oltre a una sanzione giornaliera per ogni giorno di violazione. Verificate gli importi aggiornati con un legale.
• Il Codice fondiario consente al Dipartimento del Territorio di obbligare il trasgressore a disporre del terreno entro un termine. Se non vende lui, la vendita viene eseguita d'ufficio.
• Uno straniero può possedere un appartamento in piena proprietà (freehold) se la quota di proprietari stranieri nell'edificio non supera il 49% della superficie abitativa totale e i fondi sono stati trasferiti dall'estero con documentazione (modulo FET per importi da 50.000 USD).
• Il visto Non-O rilasciato come familiare a carico o per matrimonio dipende dal presupposto originario. Se il presupposto cade, cade anche il visto.

Va detto anche cosa ha smesso di funzionare. Lo schema 'intestiamo le azioni a tre thailandesi' si rompe alla prima domanda sulla solvibilità dei soci: i controllori verificano da dove il prestanome abbia preso il denaro per la quota, se ci siano stati pagamenti reali per le azioni, se abbia mai percepito dividendi. Le dichiarazioni con cui il socio thailandese si impegna a non interferire nella gestione, in una verifica, si ritorcono contro il proprietario: sono la prova diretta del carattere fittizio.

Come iniziare: passo dopo passo

1. Raccogliete i documenti della società per tutti gli anni. Elenco soci dal DBD, verbali, bilanci certificati, dichiarazioni fiscali, contributi previdenziali per i dipendenti. Se non c'è attività e le spese si riducono al commercialista e alla bolletta della luce, la struttura è vulnerabile.
2. Rispondete onestamente: a cosa serve la società? Una casa per sé o l'affitto di una sola villa non sono un progetto d'impresa. Hotel, società di servizi, produzione, sviluppo immobiliare: forse sì.
3. Se si tratta di residenza, trasferite l'asset su strumenti puliti: appartamento nella quota straniera in freehold oppure leasing di terreno e casa per 30 anni, registrato all'ufficio del catasto con annotazione sul titolo (chanote). Gli accordi verbali sul rinnovo 30+30 anni non hanno alcun valore legale.
4. Se l'attività è reale, valutate il BOI per la categoria specifica: entità dell'investimento, business plan, organico, locali, tempistiche. Preparazione ed esame richiedono mesi, non settimane, e si concludono non con un certificato da appendere al muro ma con l'obbligo di rendicontare.
5. Non aspettate l'ingiunzione. Un termine per la vendita volontaria è sempre più vantaggioso di quello forzato. Il prezzo offerto per un asset sotto ingiunzione è noto in anticipo: inferiore al mercato.
6. Verificate la posizione visti della famiglia. Se lo status di coniuge e figli dipende dalla vostra società, preparate una base indipendente: LTR, Thailand Privilege, Non-B con un datore di lavoro reale, visto di studio per un figlio adolescente.
7. Andate di persona. Estratti DBD, visita all'ufficio del catasto, colloquio con un legale a un tavolo e non in una chat. Per la settimana di viaggio conviene scegliere un alloggio vicino a Phuket Town, dove si trovano l'ufficio del catasto e l'amministrazione provinciale.
8. Create un calendario di compliance. Assemblea annuale, revisione contabile, deposito al DBD, rendicontazione BOI, rinnovo dei permessi di lavoro. La struttura vive finché la si nutre di documenti.

La nostra posizione: se acquistate a Phuket una casa e non costruite un'attività operativa, la società non vi serve in nessuna forma, nemmeno 'fatta bene'. Un appartamento nella quota straniera o un leasing registrato offrono meno libertà nella scelta dell'immobile, ma non creano rischio penale e non dipendono dall'umore dell'ennesima ispezione. L'eccezione è una sola, ed è sostanziale: avete davvero ricavi, dipendenti e un progetto che rientra in una categoria BOI. Allora la società è uno strumento al servizio dell'attività e il diritto sul terreno ne è una conseguenza, non il contrario.

E ancora: se vi promettono il risultato in tre settimane e chiedono un anticipo in contanti, non state pagando un BOI ma la vostra espulsione a rate.

FAQ

Si può ottenere il BOI in 2-3 settimane?

No. La promozione richiede la presentazione del progetto in una categoria approvata, la conferma degli investimenti, l'esame e una serie di autorizzazioni successive. I tempi reali si misurano in mesi, considerando la preparazione dei documenti. Chi promette di chiudere in settimane vende una finzione o un falso.

Che cosa succede al terreno acquistato tramite una società con soci prestanome?

Il Dipartimento del Territorio può obbligare a disporre del terreno entro un termine. Se non vendete voi, si procede alla vendita forzata. A Phuket queste ingiunzioni sono già state emesse e una parte dei casi è passata al penale.

I familiari vengono espulsi?

Secondo i dati della campagna di Phuket, sì: i parenti presenti nel Paese con visto Non-O come familiari a carico vengono espulsi tramite l'IDC, perché il loro status era legato a un presupposto ormai annullato.

Uno straniero può possedere legalmente terreni in Thailandia?

Sì, ma su basi ristrette. La principale è l'articolo 27 della Legge sulla promozione degli investimenti per società con una vera promozione BOI, con diritto limitato alle esigenze dell'attività promossa. Esistono altre eccezioni, la cui applicabilità si valuta caso per caso.

Che cosa rischia il prestanome thailandese?

La stessa norma. Il Foreign Business Act punisce sia lo straniero sia il thailandese che ha prestato il proprio nome. Nella pratica è proprio il prestanome il primo a testimoniare su chi gestiva davvero la società e pagava.

Quanto è sicuro acquistare un appartamento nella quota straniera?

È la struttura più pulita del mercato: proprietà a nome dello straniero, prova dell'ingresso di valuta estera, registrazione all'ufficio del catasto. Vanno verificate due cose: la quota straniera residua nello specifico edificio e la presenza del permesso di costruzione per le nuove costruzioni.

Ho una moglie thailandese: intestare il terreno a lei è una soluzione?

Parziale e rischiosa. In sede di registrazione il coniuge thailandese firma una dichiarazione secondo cui i fondi sono personali e il coniuge straniero non ha diritti sul terreno. Tentare di aggirarla con accordi di prestito e garanzie regge male alle verifiche, e al divorzio ancora peggio.

Ho già una società con terreno. Che fare subito?

Non modificate verbali con effetto retroattivo. Raccogliete il quadro reale, valutate se sia possibile costruire un'attività vera che rientri in una categoria BOI e, in parallelo, calcolate l'uscita: vendita dell'asset o conversione in leasing a favore dell'acquirente. La decisione va presa prima che arrivi la lettera, non dopo.

Fonte: Thai Times

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