875.000 THB per un solo contatto: i referral immobiliari a Phuket nel 2026

Una singola segnalazione di un acquirente di una villa da 25 milioni di THB a Bang Tao porta al partner da 375.000 a 875.000 THB. Al cambio di circa 35 THB per dollaro, sono 10.500-24.500 dollari per un contatto trasmesso: senza visite, senza traduzione di documenti, senza volare sull'isola.

Scopri i termini del programma partner

La parte controintuitiva viene dopo. Questi soldi quasi mai arrivano in un unico pagamento. Sugli immobili in costruzione il compenso del partner viene suddiviso secondo il calendario dei pagamenti dell'acquirente e si estende su 18-30 mesi. I partner che firmano l'accordo senza leggere la sezione sulle tempistiche, dopo sei mesi considerano il programma una truffa.

Terzo punto: per l'attività di sola segnalazione in Thailandia non serve una licenza da agente immobiliare. Bastano un accordo di partnership e il fatto di aver trasmesso il contatto. Diverso è se lavorate fisicamente sull'isola, accompagnando il cliente alle visite e trattando con il developer: è attività lavorativa e senza work permit è illegale.

Risposta rapida

• Commissione standard dell'agenzia a Phuket: 3-5% del prezzo dell'immobile. Il partner referral riceve il 50-70% di questa commissione, cioè in pratica l'1,5-3,5% del prezzo della transazione.
• Un condominio con ticket medio di 250.000-800.000 USD rende al partner 4.000-38.000 USD a transazione, in base alla quota e alla classe dell'immobile.
• Le ville a Layan, Kamala e Bang Tao costano 15-60 milioni di THB. Il compenso del partner rientra in una forbice di 375.000-2.100.000 THB.
• Soglia da cui al cliente interessa il pacchetto con visto: da 3 milioni di THB (~85.000 USD) per un condo pronto all'abitazione. Origin Property offre un visto triennale, alcuni altri developer la membership ventennale Thailand Privilege.
• Dimensione del mercato: nel 2025 gli stranieri hanno acquistato condomini sul mercato primario per circa 92 miliardi di THB (2,6 miliardi di USD), secondo i dati sulle registrazioni delle transazioni primarie.
• Tempi di incasso: 2-6 settimane dopo la registrazione del trasferimento di proprietà presso il Land Department per gli immobili pronti; a tranche fino a 30 mesi per quelli in costruzione.

Scenari e opzioni

Referral puro. Passate nome, contatto e budget, poi non partecipate più. La quota è il limite inferiore della forbice, di solito il 50% della commissione dell'agenzia. Per blogger, consulenti di relocation, agenti visti o agenti di viaggio è l'unico schema sensato: zero carico operativo, compenso legato alla chiusura dell'affare. Su una villa da 30 milioni di THB con commissione del 5% sono 750.000 THB.

Co-broking. Restate in contatto con il cliente, superate le obiezioni, partecipate alle call, seguite la scelta della planimetria. La quota sale al 65-70%. La differenza su una villa a Kamala da 40 milioni di THB è di circa 400.000 THB a vostro favore rispetto al referral puro. Il prezzo: 15-25 ore del vostro tempo per transazione e la disponibilità a rispondere al cliente anche di domenica.

Agenzia con flusso proprio. Una società che firma accordi diretti con più developer e inserisce i progetti di Phuket in vetrina accanto a Dubai e Bali. Qui si negozia la percentuale, si ottengono lotti in esclusiva e bonus a volume, ma arrivano anche gli obblighi: un minimo di transazioni per periodo, costi di marketing propri, verifica legale autonoma degli immobili.

Media e traffico. Un canale da 50.000 iscritti con link tracciato sembra attraente finché non si calcola la conversione. Il pubblico freddo per immobili da 10-25 milioni di THB converte in una frazione di punto percentuale. Funziona altro: un iscritto che da tre anni guarda ville e arriva a gennaio.

Se il cliente decide di venire alle visite, conviene organizzare la logistica in anticipo: un tour di 4-5 giorni è intenso e l'alloggio vicino al cluster di progetti di Bang Tao o Layan va prenotato prima del volo, non cercato sul posto in alta stagione.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

Lead duplicato. Il conflitto più frequente: il cliente è già nel database del developer perché un anno fa ha compilato un modulo sul sito. Il compenso non spetta. L'unica difesa è la registrazione scritta del lead prima del primo contatto del cliente con il progetto, con data e conferma del partner manager. Senza questa email non c'è nulla da contestare.

Restituzione della commissione in caso di recesso. L'acquirente off-plan versa il 30%, dopo otto mesi si separa, esce dall'accordo e recupera i fondi secondo il contratto. Se nel vostro accordo manca la clausola che le tranche già pagate non vengono restituite, verranno detratte dalla transazione successiva. Leggete la sezione clawback prima di firmare.

Accordo senza calendario dei pagamenti. La formula 'la commissione viene pagata dopo l'incasso dei fondi da parte del developer' può significare qualsiasi cosa. Servono scadenze precise in giorni da un evento preciso: registrazione al Land Department, incasso della tranche, firma del contratto di compravendita.

Invio massivo al database. Un approccio che non funziona affatto: estrarre 300 contatti da un vecchio CRM e inviare una selezione di ville. Ci sono partner che hanno passato 40 contatti al mese senza ricevere un solo pagamento in sei mesi. Un lead qualificato è una persona con budget dichiarato, orizzonte d'acquisto entro 12 mesi e un motivo per comprare proprio in Thailandia. Cinque contatti così a trimestre rendono più di cento freddi.

Tasse. La commissione è reddito e viene tassata secondo le regole del vostro paese di residenza fiscale. Considerate inoltre che se trascorrete in Thailandia 180 giorni o più siete residenti fiscali thailandesi e dal 2024 il reddito estero portato nel paese rientra nella tassazione. Verificate la vostra situazione con un consulente fiscale: la forbice delle aliquote è troppo ampia per indicazioni generali.

Lavoro sul territorio senza permesso. Passare contatti da Milano, Dubai o Londra è libero. Accompagnare il cliente alle visite a Phuket da stranieri senza work permit non è consentito. Il confine passa esattamente qui.

Fonte: Калинка Таиланд (Дзен)

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FAQ

Quanto si guadagna realmente con una singola transazione?

Da 45.000 THB su un condo economico da 3 milioni a 2,1 milioni di THB su una villa da 60 milioni. La mediana per Phuket è più vicina a 300.000-500.000 THB: un condo da 10-15 milioni di THB o una villa economica a Thalang.

Serve una licenza o una registrazione in Thailandia?

Per la sola trasmissione di contatti no. Basta l'accordo di partnership. La licenza per agenti immobiliari in Thailandia non è ancora un requisito obbligatorio, ma l'assistenza alla transazione sul posto richiede uno status legale e un permesso di lavoro.

Dopo quanto arrivano i soldi dopo l'acquisto del cliente?

Su un immobile pronto, da due a sei settimane dopo la registrazione del trasferimento di proprietà. Su uno in costruzione la prima tranche è di solito legata al pagamento del 30% del valore da parte del cliente, il saldo completo alla consegna. Tra la vostra chiamata al cliente e l'ultimo pagamento possono passare due anni e mezzo.

Cosa si considera un lead qualificato?

Nome, contatto funzionante, budget e tempistiche. Il contatto non deve essere già nel database del progetto al momento della registrazione. Un lead senza budget e senza risposta alla chiamata non è qualificato in nessun programma.

Come si monitorano le proprie transazioni?

Tramite l'area partner: stato di ogni lead, data di registrazione, fase della transazione, calcolo della commissione. Se il programma propone di tenere traccia nella chat di un messenger, è un motivo per fare domande scomode prima di firmare.

Si può ricevere la commissione vivendo fuori dalla Thailandia?

Sì, ed è così che lavora la maggior parte dei partner. I pagamenti avvengono per contratto sul conto della persona fisica o della società del partner; valuta e percorso del pagamento si concordano a parte.

Per il partner sono più convenienti ville o condomini?

Per importo assoluto, le ville: un solo contatto rende una somma paragonabile a una decina di transazioni su condo. Per velocità, i condo: un lotto pronto si chiude in 3-8 settimane, una villa in costruzione richiede anni. Se vi serve un flusso di cassa entro il prossimo trimestre, partite dai condo pronti.

Quale percentuale di richieste arriva alla chiusura?

Per i partner che selezionano i clienti a mano, la conversione in transazione si attesta intorno al 10-20% dei lead qualificati. Per chi cede i contatti in elenco, tende a zero.

Quale soglia rende interessante il pacchetto con visto?

Da 3 milioni di THB (~85.000 USD) per un condo pronto all'abitazione. Origin Property, che ha costruito una rete di oltre 400 agenti internazionali, include per questi acquirenti un visto triennale, quattro corsie preferenziali annuali all'immigrazione e un servizio concierge.

Il mio consiglio per nove partner su dieci: non costruite un'agenzia, partite da un referral puro e da un solo cliente. Registrate il lead per iscritto, ottenete la conferma con data, portate la transazione a termine e osservate con i vostri occhi i tempi reali di pagamento. Dopodiché trattate per il 70% avendo in mano un affare chiuso come argomento. Questo consiglio non vale se avete già un'agenzia con un flusso da 20 transazioni l'anno su immobili esteri: in quel caso ha senso puntare subito a un contratto diretto con il developer e ai bonus a volume.

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