Cinesi e russi comprano condomini in Thailandia: i numeri del 2026

Un condominio su tre venduto a uno straniero in Thailandia viene acquistato da un cittadino cinese o russo. Questi due mercati mantengono la leadership da anni, ma il primo trimestre del 2026 mostra un riequilibrio importante tra i due gruppi.

Per gli investitori internazionali questo non è più un segnale di moda passeggera, ma la conferma che il mercato thailandese dei condomini è ormai una piattaforma matura e infrastrutturalmente pronta ad accogliere capitali provenienti dalle economie più diverse.

Risposta rapida

• Nel primo trimestre 2026 gli stranieri hanno acquistato 3.241 unità condominiali in Thailandia, in calo del 17,3% su base annua, per un valore totale di 13,464 miliardi di baht (-17,9%)

• I cinesi restano il primo gruppo di acquirenti stranieri ma in forte contrazione: 906 unità (-38,8%) per 3,493 miliardi di baht (-42,9%)

• I russi sono ora il secondo gruppo per volume e valore: 383 unità (+33%) per 1,665 miliardi di baht (+68,7%), superando Myanmar

• Gli stranieri possono possedere fino al 49% delle superfici di ogni condominio (dati CBRE Thailand)

• Il rendimento locativo nelle zone turistiche resta tra il 5% e l'8% annuo lordo

• L'acquisto in condominio (freehold) è l'unica forma di proprietà diretta accessibile agli stranieri in Thailandia

Fatti chiave

• Base legale. Secondo il Condominium Act B.E. 2522 (1979), uno straniero può ottenere la piena proprietà (freehold) di un'unità condominiale a condizione che il pagamento arrivi dall'estero in valuta straniera. La banca ricevente emette il Foreign Exchange Transaction Form (FET), documento senza il quale il Land Department non registra la transazione.

• A Phuket i russi guidano per valore. Nel primo trimestre 2026, Phuket ha registrato il valore più alto di transazioni russe: 1,06 miliardi di baht su 156 unità, segno di un interesse crescente verso proprietà di fascia alta e resort.

• Il ritiro cinese. Il calo cinese del 38,8% in volume e 42,9% in valore riflette pressioni economiche interne, mentre i russi si spostano verso segmenti più lussuosi, soprattutto nelle destinazioni turistiche come Phuket.

• Diversificazione della domanda. Anche l'India cresce, con 63 unità acquistate nel trimestre, per un valore di 353 milioni di baht, segnale di un mercato sempre meno dipendente da un solo paese.

• Crescita dei prezzi. Secondo la Bank of Thailand, l'indice dei prezzi dei condomini a Bangkok è salito di circa il 25-30% negli ultimi cinque anni. A Phuket la crescita è ancora più marcata per la scarsità di terreni edificabili.

• Costi di acquisto. Il transfer fee è pari al 2% del valore catastale, l'imposta di bollo allo 0,5%, la special business tax al 3,3% (se il venditore possiede l'immobile da meno di 5 anni). Le spese sono generalmente divise tra acquirente e venditore.

• Ville vs condomini. Secondo Knight Frank Thailand, a Phuket il segmento delle ville di lusso resta un passo avanti rispetto ai condomini: gli acquirenti stranieri più facoltosi privilegiano lo stile di vita rispetto al puro investimento, concentrandosi su aree come Bang Tao, Layan, Kamala e Cherng Talay.

FAQ

Un cittadino straniero può comprare un appartamento in Thailandia in piena proprietà?

Sì. Uno straniero può ottenere il freehold su un'unità condominiale. La condizione fondamentale è che i fondi arrivino dall'estero in valuta straniera e che la banca ricevente rilasci il modulo FET.

Perché si comprano condomini e non ville?

La legge thailandese non consente agli stranieri di possedere terreni direttamente. Il condominio è l'unica tipologia immobiliare che permette il freehold diretto. Le ville si acquistano tramite leasehold del terreno (contratti di 30 anni) o tramite società thailandese, con rischi legali aggiuntivi.

Qual è il rendimento locativo di un condominio a Phuket?

Nella stagione alta (novembre-aprile) i condomini nella zona di Bang Tao o Surin generano un rendimento lordo del 5-8% annuo. Il rendimento netto, dopo spese condominiali, tasse e gestione, si attesta generalmente tra il 4% e il 6%.

Quali quartieri di Bangkok sono più richiesti dagli acquirenti stranieri?

Sukhumvit (soprattutto tra le stazioni Asok e Thonglor), Silom/Sathon e il nuovo cluster direzionale attorno a Rama 9. La vicinanza alle stazioni BTS/MRT resta un fattore chiave sia per la rivendita che per il reddito da locazione.

È necessario un visto per acquistare proprietà in Thailandia?

No. L'acquisto non è legato allo status del visto. Tuttavia, possedere una proprietà non garantisce automaticamente il diritto a un visto. Per soggiorni prolungati è necessario un titolo separato: visto di lavoro, visto pensionistico (O-A), Thailand Privilege Visa o altri programmi.

C'è il rischio di un eccesso di offerta nel mercato dei condomini?

In alcune località (centro di Pattaya, alcuni progetti a Phuket) si osserva un'offerta eccedente. Nel complesso però il mercato resta equilibrato: il flusso turistico verso la Thailandia supera i 35 milioni di persone all'anno (dati TAT), sostenendo una domanda locativa stabile.

Qual è il budget minimo per entrare nel mercato?

A Pattaya si trovano monolocali a partire da 1,5-2 milioni di baht (circa 42.000-56.000 dollari al cambio attuale). A Bangkok e Phuket gli immobili liquidi partono da 3-4 milioni di baht.

È possibile acquistare un condominio a rate dal costruttore?

Sì. La maggior parte degli sviluppatori thailandesi offre piani di pagamento durante la costruzione: solitamente 10-30% alla prenotazione, il resto alla consegna. I mutui delle banche thailandesi per stranieri restano praticamente inaccessibili.

L'interesse costante da parte di investitori russi, cinesi e ora anche indiani confirma che il mercato dei condomini thailandese resta uno dei più accessibili e trasparenti del Sud-est asiatico. La raccomandazione chiave è scegliere progetti con quota straniera confermata, in località liquide vicine alle infrastrutture di trasporto, e affidarsi sempre a un avvocato abilitato per verificare la documentazione prima di versare il deposito.

Fonte: Bangkok Post

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