Хто скуповує кондо в Таїланді у 2026 році: китайці, росіяни та нові цифри ринку

Кожен третій кондоминіум, проданий іноземцю в Таїланді, купує громадянин Китаю або Росії. Ці два ринки утримували лідерство кілька років поспіль, але у 2026 році картина суттєво змінилась: китайський попит різко скорочується, а російський стрімко зростає, займаючи звільнене місце.

Для міжнародного інвестора це сигнал не про моду, а про зрілість ринку. Коли структура іноземного капіталу змінюється так динамічно, а точні дані публікуються поквартально, ринок перестає бути 'екзотикою' і стає прозорою, вимірюваною інвестиційною площадкою.

Швидка відповідь

• У Q1 2026 іноземці купили 3 241 юніт кондоминіумів у Таїланді, що на 17,3% менше рік до року; загальна вартість трансферів впала на 17,9% до 13,464 млрд бат

• Китайські покупці залишаються найбільшою групою, але їхні покупки впали на 38,8% (до 906 юнітів), а вартість трансферів на 42,9% (до 3,493 млрд бат)

• Росіяни вийшли на друге місце: 383 юніти (+33% рік до року), вартість трансферів 1,665 млрд бат (+68,7%), обійшовши М'янму за обома показниками

• Найбільша вартість російських трансферів зафіксована на Пхукеті: 1,06 млрд бат за 156 юнітів

• Іноземці можуть володіти до 49% площ у кожному кондоминіумі; у топових проектах Бангкока і Пхукета іноземна квота часто заповнюється ще до завершення будівництва

• Дохідність від оренди кондо в туристичних зонах становить 5-8% річних до вирахування витрат

Ключові факти

• Законодавча база. Згідно з Condominium Act B.E. 2522 (1979), іноземець має право оформити кондоминіум у повну власність (freehold) за умови переказу оплати з-за кордону в іноземній валюті. Банк отримувача видає Foreign Exchange Transaction Form (FET), без цього документа Земельний департамент не зареєструє угоду.

• Динаміка Q1 2026. Загальна корисна площа проданих іноземцям юнітів впала на 13,8% до 141 644 кв. м. Водночас диверсифікація покупців зросла: Індія показала зростання на 40% (63 юніти, 353 млн бат).

• Зростання цін. За даними Bank of Thailand, індекс цін на кондоминіуми в Бангкоку виріс приблизно на 25-30% за останні п'ять років. На Пхукеті зростання ще помітніше через обмежену пропозицію землі під забудову.

• Зсув у преміум-сегмент. Зростання вартості російських трансферів (+68,7%) при зростанні кількості юнітів лише на 33% свідчить про перехід росіян до дорожчих, преміальних об'єктів, особливо на Пхукеті.

• Стійкість Пхукета. За даними Knight Frank Thailand, ринок люксової нерухомості Пхукета залишається стабільним у 2026 році завдяки постійному іноземному попиту, зростанню цін на ділянки та інтересу до брендованих резиденцій. Найкращі локації, серед яких Банг Тао, Лаян, Камала та Черн Талай, часто пропонують проекти під відомими готельними брендами.

• Податкове навантаження при купівлі. Трансферний збір складає 2% від оціночної вартості, гербовий збір 0,5%, спеціальний бізнес-податок 3,3% (якщо продавець володів менше 5 років). Витрати зазвичай розподіляються між покупцем і продавцем.

• Утримання. Щомісячний внесок до керуючого фонду (Common Area Fee) варіюється від 40 до 120 бат за кв. м залежно від класу проекту. Фонд капітального ремонту (Sinking Fund) сплачується разово при передачі.

FAQ

Чи може іноземець купити квартиру в Таїланді у повну власність?

Так. Іноземець може оформити кондоминіум у freehold, повну власність. Головна умова: кошти повинні надійти з-за кордону в іноземній валюті, а банк отримувача видає форму FET.

Чому саме кондоминіуми, а не вілли?

Тайське законодавство не дозволяє іноземцям володіти землею напряму. Кондоминіум це єдиний тип нерухомості, де можливий прямий freehold. Вілли купують через довгострокову оренду землі (leasehold на 30 років) або через тайську компанію, що несе додаткові юридичні ризики.

Чому китайський попит на кондо в Таїланді впав у 2026 році?

За даними Nation Thailand, скорочення на 38,8% пов'язане з внутрішнім економічним тиском у Китаї. При цьому Китай все ще залишається найбільшою групою іноземних покупців за абсолютними цифрами.

Яка дохідність від здачі кондо в оренду на Пхукеті?

У сезон (листопад-квітень) кондо в районі Банг Тао чи Сурін приносять 5-8% річних брутто. Нетто-дохідність після вирахування комунальних платежів, податків та управління зазвичай складає 4-6%.

Які райони Бангкока популярні серед іноземних покупців?

Сукхумвіт (особливо між станціями Asok і Thonglor), Сілом/Сатхон та новий діловий кластер навколо Rama 9. Близькість до станцій метро BTS/MRT ключовий фактор і для перепродажу, і для орендного доходу.

Чи потрібна віза для купівлі нерухомості в Таїланді?

Ні. Купівля не прив'язана до візового статусу. Проте володіння нерухомістю не дає автоматичного права на візу. Для тривалого проживання потрібна окрема підстава: робоча віза, пенсійна віза (O-A), елітна віза Thailand Privilege або інші програми.

Чи є ризик перегріву ринку кондоминіумів?

В окремих локаціях (центр Паттайї, деякі проекти на Пхукеті) спостерігається надлишкова пропозиція. Однак загалом ринок збалансований: туристичний потік у Таїланд перевищує 35 млн осіб на рік (дані TAT), що забезпечує стійкий орендний попит.

Який мінімальний бюджет для входу на ринок?

У Паттайї можна знайти студії від 1,5-2 млн бат (приблизно 42 000-56 000 доларів за курсом 35,5). У Бангкоку та на Пхукеті ліквідні об'єкти починаються від 3-4 млн бат.

Чи можна купити кондо в розстрочку у девелопера?

Так. Більшість тайських девелоперів пропонують розстрочку на етапі будівництва: зазвичай 10-30% при бронюванні та підписанні, залишок при передачі. Іпотека від тайських банків для іноземців практично недоступна.

Зміна структури іноземного попиту, зафіксована у Q1 2026, підтверджує головне: ринок кондоминіумів Таїланду залишається одним із найбільш прозорих у Південно-Східній Азії саме тому, що дані про транзакції публікуються відкрито і поквартально. Ключова рекомендація: обирати проекти з підтвердженою іноземною квотою, у ліквідних локаціях біля транспортної інфраструктури, і обов'язково залучати ліцензованого юриста для перевірки документації до внесення депозиту.

Джерело: Bangkok Post

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.