Russen und Chinesen kaufen Kondos in Thailand: Zahlen 2026

Jeder dritte Kondominium, der 2026 in Thailand an einen Ausländer verkauft wird, geht an einen chinesischen oder russischen Käufer. Doch die neuesten Zahlen zeigen eine überraschende Verschiebung: Während chinesische Käufer deutlich zurückhaltender werden, drängen russische Investoren mit wachsendem Budget in den Markt.

Für internationale Anleger ist das ein Signal für die Reife dieses Marktsegments. Wenn Kapital aus mehreren großen Volkswirtschaften kontinuierlich in ein Segment fließt, hört der Markt auf, exotisch zu sein, und wird zu einer etablierten Investmentplattform.

Kurzantwort

• Chinesische Käufer bleiben 2026 zahlenmäßig die größte ausländische Käufergruppe bei thailändischen Kondominien, verzeichnen aber im ersten Quartal 2026 einen Rückgang von 38,8% auf 906 Einheiten (Wert minus 42,9% auf 3,493 Mrd. THB)

• Russische Käufer stiegen im ersten Quartal 2026 um 33% auf 383 Einheiten und überholten damit Myanmar; der Transaktionswert legte sogar um 68,7% auf 1,665 Mrd. THB zu

• Ausländer dürfen laut Condominium Act B.E. 2522 (1979) bis zu 49% der Fläche jedes Kondominiums besitzen; in Top-Projekten in Bangkok und Phuket ist diese Quote oft schon vor Fertigstellung ausgeschöpft

• Mietrenditen in touristischen Zonen liegen bei 5-8% pro Jahr brutto

• Phuket verzeichnete den höchsten russischen Transaktionswert: 1,06 Mrd. THB bei 156 Einheiten im ersten Quartal 2026

• Der Kondominiumkauf ist die einzige Form von direktem Eigentum (Freehold) an Immobilien, die Ausländern in Thailand offensteht

Wichtige Fakten

• Rechtsgrundlage: Nach dem Condominium Act B.E. 2522 (1979) können Ausländer Kondominien im vollen Eigentum (Freehold) erwerben, sofern die Zahlung in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen wird. Die Empfängerbank stellt ein Foreign Exchange Transaction Form (FET) aus, ohne das keine Registrierung beim Landamt möglich ist.

• Marktentwicklung Q1 2026: Insgesamt kauften Ausländer im ersten Quartal 2026 nur 3.241 Kondo-Einheiten, ein Rückgang von 17,3% gegenüber dem Vorjahr. Der Gesamttransaktionswert sank um 17,9% auf 13,464 Mrd. THB, die genutzte Fläche schrumpfte um 13,8% auf 141.644 m².

• Chinesischer Rückzug: Chinesische Käufer bleiben die größte Gruppe, verzeichnen jedoch aufgrund wirtschaftlicher Belastungen im Heimatmarkt den stärksten Rückgang: minus 38,8% bei den Einheiten, minus 42,9% beim Wert.

• Russischer Aufschwung: Russische Käufer wurden im ersten Quartal 2026 zur zweitgrößten ausländischen Käufergruppe, sowohl nach Volumen als auch nach Wert. Der überdurchschnittliche Wertanstieg von 68,7% deutet darauf hin, dass sich russische Käufer zunehmend höherpreisigen, gehobenen Einheiten in Ferienorten wie Phuket zuwenden.

• Preisentwicklung: Laut Bank of Thailand ist der Preisindex für Kondominien in Bangkok in den letzten fünf Jahren um etwa 25-30% gestiegen. Auf Phuket fällt der Anstieg aufgrund des begrenzten Baulandangebots noch deutlicher aus.

• Steuerlast beim Kauf: Die Transfergebühr beträgt 2% des Schätzwerts, die Stempelsteuer 0,5%, die Sondergeschäftssteuer 3,3% (falls der Verkäufer weniger als 5 Jahre Eigentümer war). Diese Kosten werden üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

• Laufende Kosten: Der monatliche Beitrag zum Common Area Fee liegt je nach Projektklasse zwischen 40 und 120 THB pro m². Der Sinking Fund wird einmalig bei Übergabe fällig.

FAQ

Kann ein Ausländer eine Immobilie in Thailand im vollen Eigentum erwerben?

Ja. Ausländer können ein Kondominium im Freehold, also im vollen Eigentum, erwerben. Voraussetzung ist, dass die Mittel in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen werden und die Empfängerbank ein FET-Formular ausstellt.

Warum Kondominien statt Villen?

Das thailändische Recht erlaubt Ausländern keinen direkten Landbesitz. Das Kondominium ist die einzige Immobilienart mit direktem Freehold-Eigentum. Villen werden meist über langfristige Landpacht (Leasehold über 30 Jahre) oder eine thailändische Gesellschaft erworben, was zusätzliche rechtliche Risiken birgt.

Wie hoch ist die Mietrendite von Kondos auf Phuket?

In der Saison (November bis April) erzielen Kondos in Bang Tao oder Surin brutto 5-8% pro Jahr. Nach Abzug von Nebenkosten, Steuern und Verwaltung liegt die Nettorendite meist bei 4-6%.

Welche Stadtteile Bangkoks sind bei ausländischen Käufern beliebt?

Sukhumvit (besonders zwischen den BTS-Stationen Asok und Thonglor), Silom/Sathorn sowie das neue Geschäftsviertel rund um Rama 9. Die Nähe zu BTS/MRT-Stationen ist ein Schlüsselfaktor sowohl für den Wiederverkauf als auch für die Mietrendite.

Braucht man ein Visum, um eine Immobilie in Thailand zu kaufen?

Nein. Der Kauf ist nicht an einen Visumsstatus gebunden. Immobilienbesitz verschafft jedoch kein automatisches Aufenthaltsrecht. Für einen längeren Aufenthalt ist eine gesonderte Grundlage nötig, etwa ein Arbeitsvisum, ein Renten-Visum (O-A), das Thailand Privilege Visa oder andere Programme.

Besteht das Risiko einer Marktüberhitzung bei Kondominien?

In einzelnen Lagen, etwa im Zentrum von Pattaya oder bei bestimmten Projekten auf Phuket, zeigt sich ein Überangebot. Insgesamt gilt der Markt jedoch als ausgewogen: Der Touristenstrom nach Thailand übersteigt jährlich 35 Millionen Menschen (Daten der TAT), was eine stabile Mietnachfrage sichert. Laut Knight Frank Thailand bleibt zudem der Markt für Luxusvillen auf Phuket 2026 robust, insbesondere in Lagen wie Bang Tao, Layan, Kamala und Cherng Talay.

Welches Mindestbudget braucht man für den Markteinstieg?

In Pattaya finden sich Studios ab 1,5-2 Mio. THB. In Bangkok und auf Phuket beginnen liquide Objekte meist bei 3-4 Mio. THB.

Kann man ein Kondo beim Bauträger in Raten kaufen?

Ja. Die meisten thailändischen Entwickler bieten Ratenzahlung während der Bauphase an: üblich sind 10-30% bei Reservierung und Unterschrift, der Rest bei Übergabe. Hypotheken thailändischer Banken sind für Ausländer praktisch nicht zugänglich.

Source: Bangkok Post

Das anhaltende Interesse internationaler Investoren, mit einer klaren Verschiebung hin zu russischem Kapital und zurückhaltenderer chinesischer Nachfrage, bestätigt: Der thailändische Kondominienmarkt bleibt einer der zugänglichsten und transparentesten in Südostasien. Die zentrale Empfehlung lautet, Projekte mit bestätigter Auslandsquote in liquiden Lagen nahe der Verkehrsinfrastruktur zu wählen und vor jeder Anzahlung unbedingt einen lizenzierten Anwalt zur Prüfung der Dokumentation hinzuzuziehen.

Bereit, in Thailand zu investieren? Unsere Experten helfen Ihnen, die perfekte Immobilie zu finden.