Chine et Russie dominent les condos en Thailande : chiffres 2026

Un condominium sur trois vendu a un etranger en Thailande revient a un acheteur chinois ou russe. Ces deux marches se disputent la premiere place depuis plusieurs annees, mais 2026 marque un tournant net dans l'equilibre des forces.

Pour les investisseurs internationaux, ce n'est pas un simple effet de mode. Quand deux des plus grandes economies mondiales orientent durablement leurs capitaux vers un meme segment, le marche cesse d'etre exotique et devient une plateforme structurellement mature.

Reponse rapide

• Au premier trimestre 2026, les acheteurs etrangers ont transfere 3 241 unites de condominiums en Thailande, en baisse de 17,3% sur un an, pour une valeur de 13,464 milliards de bahts (-17,9%)

• Les acheteurs chinois restent le premier groupe mais chutent fortement : 906 unites (-38,8%) pour 3,493 milliards de bahts (-42,9%)

• Les acheteurs russes progressent au deuxieme rang avec 383 unites (+33%) et 1,665 milliard de bahts (+68,7% en valeur), depassant le Myanmar

• A Phuket, les Russes ont genere la plus forte valeur de transferts : 1,06 milliard de bahts sur 156 unites

• Les etrangers peuvent detenir jusqu'a 49% de la surface de chaque condominium (CBRE Thailand)

• Le rendement locatif dans les zones touristiques se situe entre 5% et 8% brut par an

Faits cles

• Cadre legal : le Condominium Act B.E. 2522 (1979) autorise un etranger a detenir un condominium en pleine propriete (freehold), a condition que les fonds soient transferes depuis l'etranger en devise etrangere. La banque receptrice delivre alors un Foreign Exchange Transaction Form (FET), document indispensable a l'enregistrement au Land Department.

• Evolution des prix : selon la Bank of Thailand, l'indice des prix des condominiums a Bangkok a progresse d'environ 25 a 30% sur cinq ans. A Phuket, la hausse est encore plus marquee en raison de la rarete des terrains constructibles.

• Recul chinois, montee russe : au T1 2026, les acheteurs indiens progressent egalement de 40% (63 unites, environ 353 millions de bahts), confirmant une diversification croissante de la demande etrangere au-dela de la Chine.

• Budget moyen : les investisseurs chinois privilegient traditionnellement les projets neufs proches des stations BTS et MRT de Bangkok, avec un budget moyen estime entre 3 et 7 millions de bahts.

• Fiscalite a l'achat : droit de transfert de 2% de la valeur estimee, droit de timbre de 0,5%, taxe speciale sur les activites commerciales de 3,3% si le vendeur detient le bien depuis moins de 5 ans. Ces frais sont generalement partages entre acheteur et vendeur.

• Charges courantes : la contribution mensuelle au fonds commun (Common Area Fee) varie de 40 a 120 bahts par m2 selon le standing du projet. Le fonds de reserve (Sinking Fund) est verse en une fois a la livraison.

• Phuket reste porteur : selon Knight Frank Thailand, le marche immobilier de luxe en front de mer de Phuket demeure solide en 2026, tire par la demande etrangere continue et l'interet marque pour les residences de marque, notamment dans les secteurs de Bang Tao, Layan, Kamala et Cherng Talay.

FAQ

Un etranger peut-il acheter un condominium en pleine propriete en Thailande ?

Oui. Un condominium peut etre detenu en freehold par un etranger, a condition que les fonds proviennent de l'etranger en devise etrangere et que la banque destinataire delivre le formulaire FET.

Pourquoi les condominiums plutot que les villas ?

La loi thailandaise interdit la propriete directe du sol aux etrangers. Le condominium est le seul bien immobilier accessible en freehold direct. Les villas s'acquierent via un bail longue duree (leasehold de 30 ans) ou via une societe thailandaise, ce qui comporte des risques juridiques supplementaires.

Quel rendement locatif attendre a Phuket ?

En haute saison (novembre a avril), un condominium a Bang Tao ou Surin genere entre 5% et 8% brut par an. Le rendement net, apres charges, taxes et gestion, se situe generalement entre 4% et 6%.

Quels quartiers de Bangkok attirent les acheteurs etrangers ?

Sukhumvit (notamment entre les stations Asok et Thonglor), Silom/Sathorn et le nouveau pole d'affaires autour de Rama 9. La proximite des stations BTS/MRT reste determinante, tant pour la revente que pour le rendement locatif.

Un visa est-il necessaire pour acheter un bien en Thailande ?

Non. L'achat n'est pas conditionne au statut de visa. Mais la propriete immobiliere ne donne pas automatiquement droit a un visa de sejour. Pour une residence prolongee, un visa de travail, un visa retraite (O-A) ou le Thailand Privilege Visa restent necessaires.

Existe-t-il un risque de surchauffe sur le marche des condominiums ?

Certaines zones (centre de Pattaya, quelques projets a Phuket) affichent une offre excedentaire. Globalement, le marche reste equilibre : la Thailande accueille plus de 35 millions de touristes par an (donnees TAT), ce qui soutient une demande locative durable.

Quel budget minimum pour entrer sur ce marche ?

A Pattaya, des studios se trouvent a partir de 1,5 a 2 millions de bahts (environ 42 000 a 56 000 dollars au taux de 35,5). A Bangkok et Phuket, les biens liquides demarrent generalement entre 3 et 4 millions de bahts.

Le paiement echelonne auprès du promoteur est-il possible ?

Oui. La plupart des promoteurs thailandais proposent un echelonnement pendant la construction : generalement 10 a 30% a la reservation et a la signature, le solde a la livraison. Le credit hypothecaire des banques thailandaises reste pratiquement inaccessible aux etrangers.

Le recul marque des acheteurs chinois et la montee simultanee des investisseurs russes dessinent un marche en pleine recomposition, mais toujours structurellement solide. La recommandation cle reste la meme : privilegier des projets a quota etranger confirme, situes dans des zones liquides proches des infrastructures de transport, et faire appel a un avocat licencie pour verifier la documentation avant tout versement d'acompte.

Source : Bangkok Post

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