Circolare del 25 agosto 2026: la Thailandia smantella gli schemi nominee sulla terra

Il proprietario di una villa a Samui intestata a una societa' thailandese con due azionisti locali potrebbe ricevere quest'anno una lettera non dall'avvocato, ma direttamente dall'ufficio catastale provinciale. La domanda e' semplice: da dove arrivano i fondi con cui gli azionisti thailandesi, titolari del 51% della societa', hanno versato il capitale sociale.

Il documento chiave e' la circolare urgente del Ministero dell'Interno thailandese n. MorTor 0515.2/Wor 19097 del 25 agosto 2026. Impone agli uffici catastali di non attendere denunce, ma di verificare autonomamente le persone giuridiche alla ricerca di segnali di possesso nominale della terra a beneficio di stranieri.

Se lo schema viene confermato, il comitato di accertamento qualifica la societa' come 'straniera' ai sensi del Codice Fondiario. A quel punto il governatore provinciale fissa un termine per la cessione forzata del terreno, e il caso passa al procedimento penale.

Dettaglio importante per chi si sente al sicuro: il registro degli azionisti non e' piu' la prova principale. Vengono controllate le dichiarazioni fiscali, le fonti di finanziamento, la storia dei conti bancari e lo status di soggiorno dei soci.

Fatti chiave

• La circolare del Ministero dell'Interno n. MorTor 0515.2/Wor 19097 e' stata firmata il 25 agosto 2026 ed e' indirizzata agli uffici catastali provinciali.

• Il comitato di accertamento e indagine e' stato ampliato: include ora le forze dell'ordine e prevede lo scambio interistituzionale di dati fiscali, patrimoniali e sull'assetto azionario.

• Gli uffici catastali devono condurre uno screening proattivo delle persone giuridiche e inviare le conclusioni preliminari al comitato, che stabilisce lo status di straniero secondo il Codice Fondiario.

• In caso di violazione confermata, il governatore provinciale fissa un termine per la cessione obbligatoria del terreno; parallelamente viene avviato un procedimento penale.

• Il divieto diretto di proprieta' fondiaria per stranieri risale al Codice Fondiario del 1954; la stretta eccezione per investimenti da 40 milioni di baht per 1 rai ad uso residenziale richiede l'approvazione del Ministro dell'Interno e nella pratica e' quasi inapplicata.

• I condomini non sono coinvolti: gli stranieri possono legalmente detenere in freehold fino al 49% della superficie totale delle unita' in un edificio.

• Secondo Khaosod English, a Surat Thani sono state segnalate 112 entita' a Koh Phangan con partecipazione straniera oltre le soglie di legge, per un totale di 86 rai 3 ngan 42,4 square wah di terreno sotto indagine, mentre a Phuket oltre 300 entita' legali sono state individuate per possesso illecito di terra sotto controllo straniero, con oltre 30 societa' costrette a vendere dopo i controlli sulle esenzioni BOI.

Storia e contesto

Lo schema con la societa' thailandese non e' nato come frode, ma come compromesso operativo degli anni novanta. Il Codice Fondiario precludeva agli stranieri l'accesso alla terra, mentre il mercato delle ville a Phuket e Samui richiedeva un involucro giuridico. La risposta venne trovata nella legge sulle societa': lo straniero deteneva il 49% delle azioni, due o tre thailandesi il resto, la gestione e la firma bancaria restavano allo straniero, e tra le parti veniva firmato un pacchetto di contratti di pegno azionario e procure.

Il primo segnale serio arrivo' nel 2006, quando il Ministero dell'Interno chiese agli uffici catastali di verificare se gli azionisti thailandesi avessero effettivamente pagato le proprie quote con fondi propri. Allora tutto si concluse con un'ondata di riregistrazioni e aumenti di capitale sociale solo sulla carta. Per quasi vent'anni il mercato ha continuato tranquillo: le transazioni venivano registrate, le tasse pagate, nessuno faceva troppe domande.

Cio' che cambia nel 2026 non e' la lettera della legge, ma il metodo di accertamento.

In passato serviva un'ammissione o una denuncia diretta, di solito da un azionista thailandese scontento o un ex socio. Ora l'ufficio catastale raccoglie i dati autonomamente: gli azionisti thailandesi hanno presentato dichiarazioni fiscali? Il reddito dichiarato corrisponde alla quota versata? Chi ha effettivamente trasferito i fondi sul conto della societa'? Lo straniero risiede all'indirizzo di quella stessa villa? Ogni singolo elemento, da solo, non prova nulla. Messi insieme, disegnano esattamente il quadro che il comitato qualifica come possesso nominale.

E' proprio qui che smettono di funzionare gli espedienti venduti come soluzione. Le azioni privilegiate con diritto di voto moltiplicato, che davano allo straniero il controllo pur con il 49% del capitale, oggi appaiono non piu' un'astuzia ma un'ammissione scritta: la struttura dichiara di fatto che il vero proprietario e' lo straniero. I contratti di prestito dello straniero verso i soci thailandesi rivelano l'origine del loro denaro. E un azionista thailandese con un reddito dichiarato di 15-20 mila baht al mese, che risulta aver versato il 51% in una societa' con capitale di 25 milioni di baht, non regge alla prima verifica incrociata con l'anagrafe fiscale.

Discorso a parte per le societa' con attivita' reale. Una persona giuridica thailandese che detiene terreno per un hotel o un ristorante operativo, paga stipendi, presenta bilanci e ha soci thailandesi con fondi propri tracciabili, si trova in una posizione radicalmente diversa da una struttura vuota con un unico bene e fatturato zero. La circolare colpisce la seconda categoria, ma entrambe dovranno superare la verifica, ed e' meglio raccogliere la documentazione in anticipo piuttosto che dopo la lettera dell'ufficio catastale.

Le conseguenze di una violazione accertata sono duplici. Il primo livello e' la vendita forzata del terreno entro il termine fissato dal governatore; una vendita sotto pressione e in tempi stretti va quasi sempre a sconto rispetto al mercato. Il secondo livello e' penale: per il possesso di terra tramite prestanome, il Codice Fondiario prevede reclusione e sanzione pecuniaria, mentre la violazione del divieto di partecipazione nominale ai sensi del Foreign Business Act B.E. 2542 e' punita con reclusione fino a tre anni e multa da 100 mila a 1 milione di baht. Il rischio ricade anche sugli azionisti thailandesi, che spesso non comprendono nemmeno cosa hanno firmato.

Un aspetto pratico sottovalutato dai proprietari non residenti: la ristrutturazione della proprieta' non si fa via email. Il passaggio a un contratto di locazione registrata, la costituzione di un usufrutto o la vendita di una quota richiedono la presenza fisica presso l'ufficio catastale e la banca, quindi il viaggio in Thailandia va pianificato con anticipo, coordinando le date con l'avvocato e l'ufficio catastale, non il contrario.

La nostra valutazione e' questa. Se acquistate un immobile in Thailandia per uso personale e l'importo dell'operazione e' inferiore a 15-20 milioni di baht, lo schema societario non vale ne' i rischi ne' i costi di gestione: optate per un condominio in freehold, dove il diritto dello straniero e' sancito direttamente dalla legge. Se serve proprio terra e casa, lavorate con un leasehold registrato a 30 anni piu' usufrutto o diritto di superficie sull'edificio, sapendo che i tribunali thailandesi non garantiscono il rinnovo automatico del contratto. La societa' e' giustificata solo dove esiste un vero business con fatturato e soci thailandesi reali. L'unica eccezione riguarda i grandi progetti sotto il regime BOI o le esenzioni per investimenti, dove la struttura viene concordata in anticipo con le autorita' e non inventata a posteriori.

FAQ

Cosa cambia esattamente con la circolare del 25 agosto 2026?

Ha trasformato il controllo delle strutture nominee da reattivo a proattivo. Gli uffici catastali devono individuare autonomamente le persone giuridiche sospette e trasmettere i materiali al comitato di accertamento ampliato, che ora include le forze dell'ordine.

La mia villa e' intestata a una societa' da dieci anni. Esiste un termine di prescrizione?

Secondo la normativa fondiaria, il possesso illecito non si legalizza con il tempo: se il comitato riconosce la societa' come straniera, l'obbligo di cessione del terreno sorge indipendentemente dalla data di acquisto. Le strutture piu' vecchie sono anzi piu' vulnerabili, perche' create secondo standard che all'epoca nessuno verificava.

Lo schema e' legale se possiedo esattamente il 49% delle azioni?

No. La quota del 49% e' di per se' legale, ma la verifica ora esamina l'origine del denaro degli azionisti thailandesi, i dati fiscali e il controllo effettivo. Un registro azionario formalmente corretto, in presenza di dichiarazioni vuote dei soci, gioca contro il proprietario.

Riguarda anche i proprietari di appartamenti in condominio?

No. Il diritto dello straniero di possedere un appartamento in freehold entro il 49% della superficie totale delle unita' in un edificio e' sancito dalla legge sui condomini e non rientra nella circolare. Si tratta esclusivamente di terra.

Cosa fare se e' gia' arrivata la lettera dall'ufficio catastale?

Non rispondere da soli e non presentare documenti in fretta. Serve un avvocato thailandese con esperienza sul Codice Fondiario, l'estrazione completa della storia dei pagamenti del capitale sociale e una valutazione delle opzioni: vendita a un acquirente thailandese, passaggio a un leasehold registrato o cessione della quota prima della scadenza fissata dal governatore.

Usufrutto e leasehold a 30 anni sono sicuri?

Piu' sicuri di una societa', ma non assoluti. Il leasehold registrato fino a 30 anni e l'usufrutto vengono iscritti nel chanote e sono tutelati dalla legge, ma la promessa di rinnovo automatico per un secondo periodo di trent'anni non e' sostenuta dalla giurisprudenza. Valutate l'operazione sui primi 30 anni.

Rischiano anche gli azionisti thailandesi?

Si'. Il thailandese che ha agito da prestanome rischia reclusione e multa ai sensi del Codice Fondiario, mentre secondo il Foreign Business Act la partecipazione nominale e' punita con reclusione fino a tre anni e multa da 100 mila a 1 milione di baht.

L'inasprimento influira' sui prezzi delle ville a Phuket e Samui?

L'effetto sara' localizzato: la pressione ricade sul mercato secondario delle ville vendute tramite societa', dove alcuni proprietari vorranno uscire rapidamente. I nuovi progetti strutturati fin dall'inizio con leasehold di lungo termine o licenza alberghiera ne beneficiano piuttosto.

Source: Mondaq

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