Circulaire du 25 aout 2026 : la Thailande demantele les structures nominees

Le proprietaire d'une villa a Koh Samui, enregistree au nom d'une societe thailandaise avec deux actionnaires locaux, pourrait bien recevoir cette saison une lettre, non pas d'un avocat, mais directement du bureau des terres provincial. La question posee est simple : d'ou proviennent les fonds ayant permis aux actionnaires thailandais, detenteurs de 51% du capital, de payer leurs parts.

Le document central de cette offensive est la circulaire d'urgence du ministere de l'Interieur thailandais No MorTor 0515.2/Wor 19097, datee du 25 aout 2026. Elle impose desormais aux bureaux des terres de ne plus attendre de plaintes ou de denonciations, mais de controler eux-memes les personnes morales presentant des signes de detention nominale de terrain au profit d'etrangers.

Si le schema est confirme, le comite d'etablissement des faits qualifie la societe d'entite etrangere au sens du Code foncier. Le gouverneur de la province fixe alors un delai de cession forcee du terrain, et le dossier est transmis a la justice penale.

Detail important pour ceux qui se croient a l'abri : le registre des actionnaires n'est plus la preuve principale. Sont desormais examines les declarations fiscales, l'origine des fonds, l'historique des comptes bancaires et le statut de residence des associes.

Faits cles

• La circulaire du ministere de l'Interieur No MorTor 0515.2/Wor 19097 a ete signee le 25 aout 2026 et adressee aux bureaux des terres provinciaux.

• Le comite d'enquete et d'etablissement des faits a ete elargi : il integre desormais des forces de l'ordre et beneficie d'un partage de donnees interministeriel (fiscalite, audit des actionnaires, tracage des actifs).

• A Koh Phangan, 112 entites ont ete signalees pour participation etrangere depassant les seuils legaux, portant sur 86 rai 3 ngan et 42,4 square wah de terrain, selon une enquete menee dans la province de Surat Thani.

• A Phuket, plus de 300 entites juridiques ont ete identifiees comme detenant illegalement des terrains sous controle etranger, et plus de 30 societes ont ete contraintes de vendre leurs terrains apres des controles lies aux exemptions du BOI.

• L'interdiction directe de propriete fonciere pour les etrangers remonte au Code foncier de 1954 ; l'exception restreinte pour investissement a partir de 40 millions de bahts par rai destine a l'habitation necessite l'aval du ministre de l'Interieur et reste tres rarement appliquee en pratique.

• Les coproprietes (condominiums) ne sont pas concernees : les etrangers peuvent legalement detenir en pleine propriete (freehold) jusqu'a 49% de la surface totale des unites d'un immeuble.

Histoire et contexte

Le montage via une societe thailandaise n'est pas ne d'une intention frauduleuse, mais d'un compromis pratique des annees 1990. Le Code foncier interdisait aux etrangers l'acces a la terre, alors que le marche des villas a Phuket et Koh Samui exigeait une structure juridique. La reponse est venue du droit des societes : l'etranger detient 49% des parts, deux ou trois Thailandais se partagent le reste, tandis que la gestion et la signature bancaire restent entre les mains de l'etranger, le tout encadre par des contrats de nantissement d'actions et de procurations.

Un premier signal serieux est apparu en 2006, lorsque le ministere de l'Interieur avait demande aux bureaux des terres de verifier si les actionnaires thailandais avaient reellement paye leurs parts avec des fonds propres. L'episode s'etait solde par une vague de reenregistrements et une augmentation, sur le papier, des capitaux sociaux. Le marche a ensuite vecu sans encombre pendant pres de vingt ans : les transactions etaient enregistrees, les impots payes, et personne ne posait de questions.

Ce qui change en 2026, ce n'est pas la lettre de la loi, mais la methode de preuve.

Auparavant, il fallait un aveu ou une plainte directe, generalement emanant d'un actionnaire thailandais mecontent ou d'un ancien associe. Desormais, le bureau des terres collecte lui-meme les donnees : les actionnaires thailandais ont-ils depose leurs declarations fiscales, leurs revenus declares correspondent-ils au montant de leur part, qui a reellement transfere les fonds sur le compte de la societe, l'etranger reside-t-il effectivement a l'adresse de cette meme villa. Aucun de ces elements pris isolement ne constitue une preuve. Mais reunis, ils dressent exactement le tableau que le comite qualifie de detention nominale.

C'est precisement la que les astuces autrefois vendues comme des solutions cessent de fonctionner. Les actions privilegiees a droit de vote multiple, censees garantir a l'etranger le controle malgre ses 49% du capital, apparaissent desormais non plus comme une ruse, mais comme un aveu ecrit : la structure indique explicitement que le proprietaire reel est etranger. Les contrats de pret consentis par l'etranger aux actionnaires thailandais revelent l'origine de leurs fonds. Et un actionnaire thailandais declarant un revenu de 15 000 a 20 000 bahts par mois, ayant pourtant paye 51% d'une societe au capital de 25 millions de bahts, ne resiste pas au premier recoupement avec les bases fiscales.

Il faut distinguer le cas des societes exercant une veritable activite. Une personne morale thailandaise detenant un terrain pour exploiter un hotel ou un restaurant en activite, versant des salaires, deposant ses comptes et comptant des partenaires thailandais aux fonds propres tracables, se trouve dans une situation radicalement differente d'une coquille vide a actif unique et chiffre d'affaires nul. La circulaire vise avant tout la seconde categorie, mais les deux devront se soumettre au controle, et mieux vaut rassembler les documents en amont plutot qu'apres reception d'une lettre du bureau des terres.

Les consequences d'une infraction averee se jouent sur deux plans. Le premier est la vente forcee du terrain dans le delai fixe par le gouverneur ; une vente sous contrainte et dans des delais serres se fait presque toujours avec une decote par rapport au marche. Le second plan est penal : la detention de terrain par personne interposee expose a une peine d'emprisonnement et une amende au titre du Code foncier, tandis que la violation de l'interdiction de participation nominale au sens du Foreign Business Act B.E. 2542 est punie de jusqu'a trois ans d'emprisonnement et d'une amende comprise entre 100 000 et 1 million de bahts. Les actionnaires thailandais, qui souvent ne comprennent meme pas ce qu'ils ont signe, portent egalement ce risque.

Un aspect pratique sous-estime par les proprietaires non-residents : une restructuration ne se fait pas par courriel. Le transfert vers un bail enregistre, la mise en place d'un usufruit ou la vente d'une part exigent une presence physique au bureau des terres et a la banque. Un deplacement en Thailande doit donc etre planifie a l'avance, les dates de voyage devant s'aligner sur le calendrier convenu avec l'avocat et le bureau des terres, et non l'inverse.

Notre position est claire. Pour un achat destine a un usage personnel dont le montant est inferieur a 15-20 millions de bahts, le montage par societe ne vaut ni le risque ni le cout de sa gestion : mieux vaut opter pour une copropriete en freehold, ou le droit de l'etranger est directement inscrit dans la loi. Si un terrain avec maison est indispensable, privilegiez un bail enregistre de 30 ans assorti d'un usufruit ou d'un droit de superficie sur la construction, en sachant que les tribunaux thailandais ne garantissent pas automatiquement le renouvellement du bail. Recourir a une societe ne se justifie que la ou existe une veritable activite commerciale, avec chiffre d'affaires et partenaires thailandais reels. Une seule exception a cette regle : les grands projets sous regime BOI ou beneficiant d'exceptions d'investissement, ou la structure est validee en amont par les autorites plutot qu'improvisee apres coup.

FAQ

Qu'est-ce que la circulaire du 25 aout 2026 a change concretement ?

Elle fait passer le controle des structures nominees d'un mode reactif a un mode proactif. Les bureaux des terres doivent desormais identifier eux-memes les personnes morales suspectes et transmettre les dossiers a un comite d'etablissement des faits elargi, qui integre desormais des forces de l'ordre.

Ma villa est enregistree au nom d'une societe depuis dix ans. Y a-t-il une prescription ?

Non. Selon le droit foncier, la detention illegale ne se legalise pas avec le temps : si le comite reconnait la societe comme etrangere, l'obligation de cession du terrain s'applique quelle que soit la date d'achat. Les structures anciennes sont meme plus vulnerables, car elles ont ete montees selon des standards qui n'etaient a l'epoque jamais controles.

Le montage est-il legal si je detiens exactement 49% des actions ?

Non. Une part de 49% est en soi legale, mais le controle porte desormais sur l'origine des fonds des actionnaires thailandais, les donnees fiscales et le controle effectif. Un registre des actionnaires formellement correct, associe a des declarations vides de la part des partenaires, se retourne contre le proprietaire.

Cela concerne-t-il les proprietaires d'appartements en copropriete ?

Non. Le droit des etrangers a detenir un appartement en freehold dans la limite de 49% de la surface totale des unites d'un immeuble est garanti par la loi sur les copropietes et n'est pas vise par la circulaire. Seul le foncier est concerne.

Que faire si une lettre du bureau des terres est deja arrivee ?

Ne pas repondre seul ni deposer des documents dans la precipitation. Il faut faire appel a un avocat thailandais specialise en droit foncier, obtenir l'historique complet des paiements du capital social, et evaluer les options : vente a un acheteur thailandais, transfert vers un bail enregistre, ou cession de la part avant l'expiration du delai fixe par le gouverneur.

L'usufruit et le bail de 30 ans sont-ils securises ?

Plus surs qu'une societe, mais pas de maniere absolue. Le bail enregistre allant jusqu'a 30 ans et l'usufruit sont inscrits au chanote et proteges par la loi, mais la promesse d'un renouvellement automatique pour une seconde periode de trente ans n'est pas confirmee par la jurisprudence. Il faut evaluer la transaction sur la base des 30 premieres annees.

Les actionnaires thailandais risquent-ils quelque chose ?

Oui. Un Thailandais ayant servi de proprietaire de facade s'expose, au titre du Code foncier, a une peine d'emprisonnement et une amende, et la participation nominale est punie, au titre du Foreign Business Act, de jusqu'a trois ans d'emprisonnement et d'une amende comprise entre 100 000 et 1 million de bahts.

Cela va-t-il faire baisser les prix des villas a Phuket et Koh Samui ?

L'effet devrait rester cible : la pression s'exerce surtout sur le marche secondaire des villas vendues via des societes, dont certains proprietaires voudront sortir rapidement. Les nouveaux projets structures des le depart via un bail longue duree ou une exploitation hoteliere sous licence devraient au contraire en beneficier.

Source: Mondaq

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