Thailandia 2026: la soglia di 2 milioni di baht cambia le regole d'acquisto immobiliare

Un acquirente arriva all'ufficio del catasto di Bang Lamung con un assegno da 4 milioni di baht e l'elenco degli azionisti di una societa tailandese. Fino a poco tempo fa la registrazione si chiudeva in un'ora e mezza. Da maggio 2026, invece, gli viene chiesto prima da dove arrivano i fondi, di cosa si occupa e perche gli azionisti tailandesi, titolari del 51%, non abbiano mai percepito dividendi.

Nel maggio 2026 il Department of Lands thailandese ha inviato a tutti gli uffici catastali provinciali tre circolari classificate come 'massima urgenza'. Non si tratta di una nuova legge, ma di un meccanismo unificato per far rispettare norme del Codice Fondiario gia esistenti, applicate per vent'anni in modo discontinuo. Il cambiamento sostanziale e uno solo: il controllo non e piu un evento isolato al momento della registrazione, ma un monitoraggio permanente.

Fatti chiave

• Maggio 2026: il Department of Lands ha emesso tre circolari di massima urgenza per tutti gli uffici catastali provinciali, mirate contro la proprieta nominee di terreni a beneficio di stranieri.

• Soglia di 2.000.000 baht: qualsiasi acquisto in contanti di importo pari o superiore a questa cifra attiva la verifica sull'origine dei fondi, sul reddito, sull'attivita svolta e sulla situazione finanziaria dell'acquirente.

• Soglia di 5.000.000 baht: se il valore stimato dell'immobile supera questa cifra, si applica lo stesso controllo rafforzato, indipendentemente dalla modalita di pagamento.

• Gli uffici catastali devono creare e aggiornare costantemente un database nazionale di tutte le persone giuridiche proprietarie di terreni, verificandone i profili di rischio da struttura nominee.

• A Phuket oltre 600 societa sono gia sotto esame del Department of Special Investigation (DSI) e del Ministero del Commercio, secondo quanto riportato da fonti locali del settore.

• Dal 1 agosto 2026 e in vigore l'ordine 2/2569, che consolida i requisiti su capitale e registrazione per le societa a rischio nominee.

• Rientrare nel database o essere sottoposti a verifica non equivale automaticamente a un'infrazione accertata: si tratta di uno screening, non di una sentenza.

Storia e contesto

Lo schema oggi sotto la lente e piu vecchio della maggior parte dei condomini di Phuket. Il Codice Fondiario vieta agli stranieri di possedere terreni direttamente, quasi senza eccezioni, e il mercato ha risposto con la societa a responsabilita limitata tailandese: 49% allo straniero, 51% ad azionisti tailandesi che, nella pratica, non versavano capitale, non partecipavano alla gestione e spesso non sapevano nemmeno di essere proprietari di una villa da 25 milioni di baht. Per anni gli studi legali hanno presentato questa struttura come funzionante. Formalmente non lo e mai stata: l'articolo 113 del Codice Fondiario vieta esplicitamente a un tailandese di detenere un terreno per conto di uno straniero.

Cio che e cambiato non e il testo della legge, ma la capacita dello stato di vedere il quadro nel suo insieme. Fino al 2026 ogni ufficio catastale operava in una bolla informativa isolata. Una societa registrata a Bangkok poteva acquistare un terreno a Surat Thani senza che nessuno incrociasse i suoi bilanci depositati presso il Department of Business Development con il registro dei diritti immobiliari. Ora il database delle persone giuridiche proprietarie di terreni viene costruito in modo centralizzato e aggiornato in continuo. Questo trasforma un controllo puntuale in una sorveglianza permanente: una transazione del 2019 puo finire sotto esame nel 2027.

La soglia di 2 milioni di baht non e casuale: e inferiore al valore della quasi totalita delle ville con terreno, ma esclude la maggior parte delle compravendite ordinarie tra tailandesi in provincia. Di fatto e un filtro tarato esattamente sul segmento straniero del mercato.

C'e anche un aspetto di cui i venditori parlano raramente. Il controllo non implica una violazione, ma costa tempo. Una registrazione che prima si chiudeva in un'unica visita puo oggi estendersi a due o quattro settimane se l'ufficio richiede estratti conto bancari, certificazioni di reddito e spiegazioni sulla natura dei fondi. Per chi vola appositamente per la registrazione, conviene pianificare con margine.

La società tailandese come strumento per l'acquisto di un immobile a uso personale ha esaurito la sua funzione. Non perche domani verra smantellata in massa, ma perche il rischio e diventato indefinito e dilatato nel tempo, e l'incertezza si vende male in fase di rivendita. Per chi acquista per viverci o per affittare, un condominio nella quota straniera (49% delle unita dell'edificio secondo il Condominium Act) oppure un contratto di leasehold a lungo termine correttamente registrato offrono una prevedibilita che la societa non garantisce piu.

L'eccezione e onesta: se la societa tailandese e realmente operativa, un hotel, un ristorante, un'attivita agricola con fatturato, tasse, dipendenti e azionisti tailandesi che hanno effettivamente investito capitale, quanto detto sopra non riguarda quella struttura. Sono proprio queste le realta che la legge ha sempre voluto tutelare. Il problema non e la forma societaria in se, ma il fatto che nove volte su dieci e stata usata come guscio vuoto.

Va detto anche cosa non funziona: tentare di 'ripulire' la struttura a posteriori, acquistando quote aggiuntive o sostituendo azionisti poco prima della transazione, attira l'attenzione piu di quanto la elimini. Chi verifica controlla il registro degli azionisti e lo storico dei bilanci depositati al Department of Business Development, e una ridistribuzione recente delle quote in una societa senza fatturato si legge in modo inequivocabile.

FAQ

Possono confiscare un terreno acquistato tramite societa tailandese prima del 2026?

Non automaticamente. Le circolari introducono uno screening, non una confisca retroattiva. Ma se la verifica accerta una struttura nominee, il Codice Fondiario prevede la vendita forzata dell'immobile entro un termine stabilito, oltre a responsabilita penale per i nominee tailandesi.

Da quale importo scatta il controllo sull'origine del denaro?

Da 2 milioni di baht per i pagamenti in contanti e per immobili con valore stimato superiore a 5 milioni di baht. Sono le soglie fissate dalle circolari di maggio 2026.

Questo riguarda anche l'acquisto di un condominio intestato a uno straniero?

L'acquisto diretto di un'unita nella quota straniera resta la via legale piu pulita. Ma la verifica sull'origine dei fondi, superate le soglie, si applica alla registrazione nel suo complesso, quindi il Foreign Exchange Transaction Form rilasciato dalla banca deve essere impeccabile.

Cosa viene esaminato esattamente in una societa?

Il registro degli azionisti, i bilanci depositati presso il Department of Business Development, i contratti, la struttura delle quote e, se necessario, l'uso effettivo dell'immobile tramite sopralluogo.

Essere inseriti nel database significa essere sospettati?

No. Il database copre tutte le persone giuridiche proprietarie di terreni, incluse quelle interamente tailandesi. Il controllo approfondito scatta in base a criteri di rischio, e di per se non costituisce un'infrazione.

Esiste un'alternativa legale alla societa per possedere una casa con terreno?

Il leasehold a lungo termine (fino a 30 anni, registrato presso l'ufficio catastale) abbinato alla proprieta separata della costruzione. La formula e meno agevole in caso di rivendita, ma non espone al rischio di essere qualificata come struttura nominee.

Come sono cambiati i tempi delle transazioni?

Secondo gli operatori del settore, la registrazione con verifica rafforzata richiede sensibilmente piu tempo rispetto alle une o due visite di prassi. E consigliabile pianificare calendario e procure con margine.

La stretta riguarda anche i coniugi tailandesi di cittadini stranieri?

La prassi di dimostrare che i fondi per l'acquisto appartengono al coniuge tailandese esisteva gia. Le nuove circolari rafforzano proprio la verifica della situazione finanziaria dell'acquirente, per cui la dichiarazione di separazione dei beni e diventata piu rigorosa nella sostanza, non solo nella forma.

Il passo pratico da compiere ora e uno solo: prendere il titolo di proprieta e i documenti costitutivi della propria societa e far condurre un audit indipendente della struttura prima che lo faccia l'ufficio catastale. Se la struttura risulta vuota, meglio affrontare la questione alle proprie condizioni e nei propri tempi.

Source: Calinka Thailand

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