Thailand 2026: Die 2-Millionen-Baht-Schwelle verändert den Immobilienkauf grundlegend

Ein Käufer betritt das Landamt von Bang Lamung mit einem Scheck über 4 Millionen Baht und einer Aktionärsliste einer thailändischen Firma in der Hand. Früher war die Transaktion in eineinhalb Stunden erledigt. Seit Mai 2026 wird zuerst gefragt, woher das Geld stammt, welchem Beruf der Käufer nachgeht und warum die thailändischen Aktionäre mit einem Anteil von 51% noch nie eine Dividende erhalten haben.

Im Mai 2026 verschickte das thailändische Landdepartment drei Rundschreiben mit dem Vermerk 'Höchste Dringlichkeit' an sämtliche Provinz-Landämter. Dabei handelt es sich nicht um ein neues Gesetz, sondern um einen einheitlichen Durchsetzungsmechanismus für bereits bestehende Bestimmungen des thailändischen Landgesetzes, die zwanzig Jahre lang nur selektiv angewendet wurden. Die entscheidende Veränderung lässt sich auf einen Punkt bringen: Die Kontrolle ist kein einmaliges Ereignis am Registrierungstag mehr, sondern ein dauerhafter Prozess.

Wichtige Fakten

• Mai 2026: Das Landdepartment erließ drei Rundschreiben der Kategorie 'Höchste Dringlichkeit' für alle Provinz-Landämter, gerichtet gegen Nominee-Eigentum von Land zugunsten von Ausländern.

• Schwelle von 2.000.000 Baht: Jeder Barkauf ab dieser Summe löst eine Prüfung der Mittelherkunft, des Einkommens, der Berufstätigkeit und der finanziellen Verhältnisse des Käufers aus.

• Schwelle von 5.000.000 Baht: Übersteigt der Schätzwert des Objekts diesen Betrag, gilt dieselbe erweiterte Kontrolle, unabhängig von der Zahlungsart.

• Landämter müssen eine landesweite, laufend aktualisierte Datenbank aller juristischen Personen aufbauen, die Land besitzen, und diese auf Merkmale von Nominee-Strukturen prüfen.

• Seit dem 17. Juni 2026 läuft der systematische Datenabgleich zwischen dem Landdepartment und dem Department of Business Development (DBD).

• Ab dem 1. August 2026 verschärft der Erlass 2/2569 die Anforderungen an nominee-abhängige Firmen zusätzlich.

• Auf Phuket stehen laut Berichten bereits über 600 Unternehmen unter Beobachtung des Department of Special Investigation (DSI) und des Handelsministeriums.

Geschichte und Kontext

Das Konstrukt, das gerade bis ins letzte Detail durchleuchtet wird, ist älter als die meisten Eigentumswohnungen auf Phuket. Das thailändische Landgesetz untersagt Ausländern den direkten Landbesitz nahezu ausnahmslos, und der Markt reagierte darauf mit der thailändischen Limited Company: 49% für den Ausländer, 51% für thailändische Aktionäre, die in Wahrheit kein Kapital einbrachten, sich nicht an der Geschäftsführung beteiligten und oft nicht einmal wussten, dass sie formal eine Villa im Wert von 25 Millionen Baht besaßen. Anwälte verkauften diese Konstruktion jahrelang als funktionierendes Modell. Formal war sie das nie: Artikel 113 des Landgesetzes verbietet einem Thailänder ausdrücklich, Land im Namen eines Ausländers zu halten.

Was sich geändert hat, ist nicht der Gesetzestext, sondern die Fähigkeit des Staates, das Gesamtbild zu erkennen. Bis 2026 lebte jedes Landamt in seiner eigenen Informationszelle. Eine in Bangkok registrierte Firma kaufte ein Grundstück in Surat Thani, und niemand glich deren Bilanzen beim Department of Business Development mit dem Grundbuch ab. Jetzt entsteht eine zentral aufgebaute, laufend aktualisierte Datenbank landbesitzender juristischer Personen. Das verwandelt die einmalige Prüfung in eine kontinuierliche Überwachung: Eine Transaktion aus dem Jahr 2019 kann 2027 in die Stichprobe geraten.

Die Schwelle von 2 Millionen Baht ist nicht zufällig gewählt. Sie liegt unterhalb des Wertes praktisch jeder Villa mit Grundstück und filtert gleichzeitig den Großteil der alltäglichen thailändischen Käufe in der Provinz heraus. Faktisch handelt es sich um einen Filter, der exakt auf das ausländische Marktsegment zugeschnitten ist.

Es gibt auch eine Kehrseite, über die Verkäufer selten sprechen: Die Prüfung stellt keine Rechtswidrigkeit fest, kostet aber Zeit. Eine Transaktion, die früher in einem einzigen Besuch abgeschlossen wurde, kann sich heute über zwei bis vier Wochen hinziehen, wenn Kontoauszüge, Einkommensnachweise und Erklärungen zur Mittelherkunft angefordert werden.

Meine Einschätzung: Die thailändische Firma als Modell für den privaten Wohnungskauf hat ausgedient. Nicht weil morgen massenhaft Strukturen aufgelöst werden, sondern weil das Risiko unbestimmt und zeitlich gedehnt geworden ist, und Unsicherheit lässt sich beim Weiterverkauf schlecht vermitteln. Wer zum Wohnen oder zur Vermietung kauft, findet in einer Eigentumswohnung im Ausländerkontingent (49% der Gebäudefläche gemäß Condominium Act) oder in einer korrekt registrierten langfristigen Landpacht eine Planbarkeit, die die Firmenkonstruktion nicht mehr bietet.

Eine ehrliche Ausnahme gibt es: Wer eine thailändische Firma tatsächlich operativ betreibt, etwa ein Hotel, ein Restaurant oder einen Agrarbetrieb mit Umsatz, Steuern, Gehältern und Aktionären, die wirklich Kapital eingebracht haben, ist von alledem nicht betroffen. Genau solche Strukturen wollte das Gesetz stets schützen. Das Problem liegt nicht in der Rechtsform, sondern darin, dass diese Form neunmal von zehn leer genutzt wurde.

Erwähnenswert ist auch, was nicht funktioniert: Der Versuch, eine Struktur nachträglich zu 'bereinigen', indem kurz vor dem Verkauf Anteile aufgekauft oder Aktionäre ausgetauscht werden, zieht eher Aufmerksamkeit an, als sie zu vermeiden. Prüfer betrachten das Aktionärsregister und die Historie der DBD-Berichte, und eine frische Anteilsverschiebung in einer umsatzlosen Firma ist eindeutig zu erkennen.

FAQ

Kann Land, das vor 2026 über eine thailändische Firma gekauft wurde, konfisziert werden?

Nicht automatisch. Die Rundschreiben führen ein Screening ein, keine rückwirkende Enteignung. Stellt eine Prüfung jedoch ein Nominee-Eigentum fest, sieht das Landgesetz einen zwangsweisen Verkauf des Vermögenswerts innerhalb einer festgelegten Frist sowie eine strafrechtliche Verantwortung für thailändische Nominees vor.

Ab welcher Summe beginnt die Prüfung der Mittelherkunft?

Ab 2 Millionen Baht bei Barzahlung sowie ab einem Schätzwert des Objekts von über 5 Millionen Baht. Dies sind die Schwellen aus den Rundschreiben vom Mai 2026.

Betrifft das auch den Kauf einer Eigentumswohnung im Namen eines Ausländers?

Der direkte Kauf einer Wohnung im Ausländerkontingent ist der rechtlich sauberste Weg. Doch die Prüfung der Mittelherkunft bei Überschreiten der Schwellen gilt für die Registrierung insgesamt, weshalb das Foreign Exchange Transaction Form der Bank fehlerfrei sein muss.

Was genau wird bei einer Firma geprüft?

Das Aktionärsregister, die beim Department of Business Development eingereichten Finanzberichte, Verträge, die Anteilsstruktur und bei Bedarf die tatsächliche Nutzung des Objekts inklusive Vor-Ort-Besichtigung.

Bedeutet die Aufnahme in die Datenbank, dass ich unter Verdacht stehe?

Nein. Die Datenbank erfasst alle landbesitzenden juristischen Personen, einschließlich rein thailändischer Firmen. Eine vertiefte Prüfung wird anhand von Risikokriterien ausgelöst und gilt für sich genommen nicht als Verstoß.

Gibt es eine legale Alternative zur Firma für den Besitz eines Hauses mit Grundstück?

Eine langfristige Landpacht (bis zu 30 Jahre mit Registrierung beim Landamt) kombiniert mit separatem Eigentum am Gebäude. Diese Lösung ist beim Weiterverkauf weniger komfortabel, birgt aber nicht das Risiko einer Einstufung als Nominee-Struktur.

Wie haben sich die Bearbeitungszeiten verändert?

Markteinschätzungen zufolge dauert eine Registrierung mit erweiterter Prüfung deutlich länger als die früheren ein bis zwei Termine. Planen Sie Kalender und Vollmachten mit ausreichend Puffer.

Betrifft das auch thailändische Ehepartner von Ausländern?

Den Nachweis, dass die Kaufmittel dem thailändischen Ehepartner gehören, gab es bereits zuvor. Die neuen Rundschreiben verschärfen gezielt die Prüfung der finanziellen Verhältnisse des Käufers, weshalb die Erklärung zur Vermögenstrennung inhaltlich, nicht nur formal, strenger geworden ist.

Der praktische Schritt jetzt: Nehmen Sie den Eigentumsnachweis und die Gründungsdokumente Ihrer Firma zur Hand und lassen Sie die Struktur unabhängig prüfen, bevor es das Landamt tut. Ist die Struktur leer, sollte man das Problem lieber zu eigenen Bedingungen und im eigenen Zeitrahmen lösen.

Quelle: Dzen (Kalinka Thailand)

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