Come possedere un immobile in Thailandia da straniero: 5 strutture legali nel 2026

In Thailandia uno straniero non può possedere terreni. È un divieto diretto, sancito dal Land Code Act B.E. 2497 del 1954. Eppure ogni anno migliaia di investitori europei, asiatici e nordamericani acquistano qui appartamenti, ville e spazi commerciali. Come è possibile? Attraverso cinque strutture legali distinte, ognuna con i propri limiti, implicazioni fiscali e livello di protezione.

La risposta centrale è semplice: il condominio in freehold è l'unico formato in cui uno straniero ottiene un diritto di proprietà diretto, registrato a suo nome presso il Dipartimento Fondiario. Tutto il resto è locazione, struttura societaria o una combinazione dei due.

Risposta rapida

• Freehold su condominio: lo straniero può possedere fino al 49% della superficie totale dell'edificio (Condominium Act B.E. 2522)
• Leasehold (locazione registrata): durata massima registrabile di 30 anni, con possibilità contrattuale di rinnovo per altri 30+30 anni - ma il rinnovo non è garantito per legge
• Società thailandese (Thai Co., Ltd.): lo straniero detiene fino al 49% delle quote, soci thailandesi il 51%; utilizzata per acquistare terreni e ville
• Investimento BOI: con un investimento minimo di 40 milioni di baht (circa 1,1 milioni di dollari) il Board of Investment può autorizzare la proprietà diretta di terreno fino a 1 rai (1.600 m²)
• Usufrutto e superficie: diritti reali registrabili presso il Dipartimento Fondiario, validi fino a 30 anni o per tutta la vita nel caso dell'usufrutto

Scenari e opzioni

Scenario 1 - acquisto di un appartamento in condominio (freehold)

È la via più lineare e sicura. Lo straniero acquista un'unità in un condominio registrato e ottiene il Chanote (titolo pieno) intestato a suo nome. Il vincolo principale è la quota straniera: non più del 49% della superficie del progetto può appartenere a non residenti. Il pagamento deve obbligatoriamente avvenire tramite bonifico internazionale in valuta estera, con rilascio del Foreign Exchange Transaction Form (FETF) da parte della banca thailandese ricevente. Senza questo documento il Dipartimento Fondiario non registrerà il trasferimento di proprietà.

Checklist pratica:

• Richiedere al legale una visura al Dipartimento Fondiario per verificare che la quota straniera non sia esaurita
• Accertarsi che il progetto sia registrato come condominium juristic person
• Inviare i fondi tramite bonifico bancario internazionale (TT), indicando come causale 'purchase of condominium unit'
• Ottenere il FETF dalla banca destinataria in Thailandia
• Verificare l'assenza di gravami sull'unità: ipoteche, pignoramenti, servitù

Scenario 2 - villa o casa su terreno (leasehold)

Poiché lo straniero non può possedere terreni, può affittarli per 30 anni con registrazione formale presso il Dipartimento Fondiario. L'edificio costruito sul terreno può essere intestato separatamente tramite contratto di superficie (superficies), ottenendo così un diritto di proprietà sull'immobile distinto dal terreno.

Il rischio principale: molti developer promettono rinnovi per 30+30 anni, ma la legge thailandese non obbliga il locatore a rinnovare. Il rinnovo rimane un obbligo contrattuale che gli eredi del locatore potrebbero teoricamente contestare.

Come ridurre il rischio:

• Stipulare il leasehold per la durata massima di 30 anni
• Inserire nel contratto penali per il mancato rinnovo
• Registrare separatamente il diritto di superficie (superficies) sull'edificio
• Valutare la registrazione aggiuntiva di un usufrutto

Scenario 3 - società thailandese (Thai Co., Ltd.)

Lo straniero costituisce una società thailandese in cui detiene il 49% delle quote, mentre soci thailandesi locali ne detengono il 51%. La società acquista il terreno e la villa.

Questo metodo è molto diffuso ma comporta rischi seri. Nel 2023 il Dipartimento Fondiario ha intensificato i controlli sulle società con soci thailandesi nominali. Se viene accertato che i soci thailandesi sono prestanome senza partecipazione reale né investimenti effettivi, la transazione può essere annullata e il terreno confiscato. A Phuket tra il 2024 e il 2025 si è verificata un'ondata di verifiche con diverse società che hanno ricevuto richieste di regolarizzazione.

Condizioni affinché la struttura sia legalmente valida:

• I soci thailandesi versano capitale reale proporzionale alla loro quota
• La società svolge un'attività economica concreta (ad esempio locazione dell'immobile)
• La reportistica annuale e la revisione contabile sono eseguite nei termini previsti
• I soci esistono fisicamente e possono documentare il proprio investimento

Scenario 4 - investimento tramite BOI (Board of Investment)

Pochi investitori privati considerano questa opzione, ma merita attenzione. La Sezione 96 bis del Land Code consente a uno straniero la proprietà diretta fino a 1 rai di terreno, a condizione di investire almeno 40 milioni di baht in attività approvate dal BOI (titoli di Stato, fondi infrastrutturali). I fondi devono rimanere immobilizzati per un minimo di 5 anni. Il costo è elevato, ma la struttura giuridica che ne deriva è inattaccabile.

Scenario 5 - usufrutto e superficie

L'usufrutto (สิทธิเก็บกิน) è un diritto reale registrato che consente di usare un bene altrui e percepirne i proventi. Il diritto di superficie (สิทธิเหนือพื้นดิน) consente di costruire e possedere edifici su un terreno altrui. Entrambi i diritti si registrano presso il Dipartimento Fondiario e hanno durata fino a 30 anni (o a vita per l'usufrutto).

La combinazione leasehold + diritto di superficie + usufrutto è considerata la struttura più solida per una villa, senza ricorrere a uno schema societario.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

1. Acquistare un condominio senza verificare la quota straniera. Se la quota del 49% è già esaurita, l'acquirente può registrare l'unità solo in leasehold. Alcuni agenti omettono questa informazione fino al momento del pagamento.

2. Soci nominali senza capitale reale. Il Dipartimento Fondiario conduce audit sempre più frequenti sulle Thai Co., Ltd. A Phuket tra il 2024 e il 2025 diverse società hanno ricevuto ingiunzioni di regolarizzazione della propria struttura.

3. Mancanza del FETF. Senza l'attestato bancario del trasferimento in valuta estera la registrazione della proprietà del condominio è impossibile. I fondi devono essere inviati in valuta straniera e convertiti dalla banca thailandese ricevente.

4. Leasehold non registrato. Un contratto di locazione superiore a 3 anni deve obbligatoriamente essere registrato al Dipartimento Fondiario. Un contratto trentennale non registrato ha validità legale soltanto per 3 anni.

5. Trascurare la due diligence sul titolo fondiario. Non tutti i documenti fondiari thailandesi hanno lo stesso valore. Il Chanote (Nor Sor 4 Jor) è il titolo pieno e completo. Il Nor Sor 3 Gor attesta il possesso ma i confini possono essere imprecisi. Il Sor Kor 1 è una semplice notifica d'uso: su di esso non si può costruire né acquistare.

6. Assenza di testamento redatto secondo il diritto thailandese. Un testamento redatto all'estero non ha efficacia sugli asset detenuti in Thailandia. È necessario redigere un testamento separato secondo la legge thailandese, sottoscritto alla presenza di due testimoni.

FAQ

Uno straniero europeo può acquistare un appartamento in Thailandia nel 2026? Sì. Non esistono restrizioni per nazionalità. Qualsiasi straniero può acquistare un condominio in freehold, purché la quota del 49% non sia esaurita nel progetto prescelto.

Quanto costano le spese di registrazione? I costi standard includono: transfer fee al 2% (solitamente diviso a metà tra acquirente e venditore), stamp duty allo 0,5% oppure specific business tax al 3,3% (in base alla durata del possesso del venditore), withholding tax all'1% a carico del venditore. L'acquirente di norma sostiene costi compresi tra l'1% e il 3% del valore catastale.

È possibile acquistare terreno a Phuket a proprio nome? No. La proprietà diretta di terreno è consentita solo tramite il percorso BOI con un investimento minimo di 40 milioni di baht. Le alternative sono il leasehold trentennale o la Thai Co., Ltd.

Cosa succede all'immobile in caso di decesso dello straniero? Senza testamento thai la successione sarà regolata dal diritto successorio thailandese. L'erede straniero è obbligato a vendere il terreno entro 1 anno (se il possesso avviene tramite società) o a trasferire il leasehold.

È necessario un legale per acquistare un condominio? Formalmente no. Nella pratica, sì. Il costo dell'assistenza legale per una transazione si aggira tra i 30.000 e gli 80.000 baht (circa 800-2.300 dollari). Il legale verifica il titolo, il contratto, la quota straniera, l'assenza di gravami e conduce la due diligence sul developer.

Quale documento certifica la proprietà? Il Chanote (Nor Sor 4 Jor) è il solo titolo fondiario pieno e completo. Sul retro del documento vengono annotate tutte le transazioni, i gravami e le limitazioni.

Si può affittare un condominio acquistato? Sì, ma per la locazione a breve termine (meno di 30 giorni) è necessaria una licenza alberghiera. La locazione a lungo termine (da 1 anno in su) non richiede licenze specifiche.

Che tipo di visto è necessario per acquistare? Il visto non influisce sul diritto di acquisto. È possibile acquistare un condominio anche con un visto turistico o in regime di esenzione visto. Per la residenza sarà invece necessario il permesso appropriato.

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