Як іноземцю володіти нерухомістю в Таїланді: 5 законних схем у 2026 році

Іноземець не може володіти землею в Таїланді - це пряма заборона, закріплена в Land Code Act B.E. 2497 (1954). Проте щороку тисячі інвесторів з Європи, Азії та інших регіонів світу легально купують тут квартири, вілли та комерційні приміщення. Як? Через п'ять перевірених правових структур, кожна з яких має свої обмеження, податкові наслідки і рівень захисту для власника.

Проста відповідь: фрихолд-кондомініум - єдиний формат, при якому іноземець отримує пряме право власності, зареєстроване на його ім'я в земельному департаменті. Все решта - це або оренда, або корпоративна структура, або їх комбінація.

Швидка відповідь

• Фрихолд кондо: іноземцю може належати до 49% від загальної площі будівлі (Condominium Act B.E. 2522)
• Лізхолд (leasehold): максимальний зареєстрований строк - 30 років, з можливістю продовження ще на 30+30 (але продовження юридично не гарантоване)
• Тайська компанія: іноземець володіє до 49% акцій, тайські партнери - 51%; використовується для купівлі землі та вілл
• BOI-інвестиції: при вкладенні від 40 млн бат ($1,1 млн) Рада з інвестицій може схвалити пряме володіння до 1 раю (1 600 м²) землі
• Узуфрукт (право користування): реєструється в земельному департаменті, діє до 30 років або довічно

Сценарії та варіанти

Сценарій 1 - Купівля квартири у кондомініумі (freehold)

Найпростіший і найбезпечніший шлях для іноземного інвестора. Покупець отримує Chanote (повноцінний титул власності) на своє ім'я. Ключове обмеження - іноземна квота: не більше 49% площ у проєкті може належати нерезидентам.

Оплата обов'язково проводиться банківським переказом з-за кордону в іноземній валюті, а тайський банк-одержувач видає форму Foreign Exchange Transaction Form (FETF). Без цього документа земельний департамент відмовить у реєстрації права власності.

Практичний чеклист:

• Запитати у юриста виписку з земельного департаменту: перевірити, чи не вичерпана іноземна квота
• Переконатися, що проєкт зареєстровано як condominium juristic person
• Перевести кошти банківським переказом із зазначенням призначення 'purchase of condominium unit'
• Отримати FETF у банку-одержувачі
• Перевірити відсутність обтяжень на юніті: іпотека, арешти, сервітути

Сценарій 2 - Вілла або будинок на землі (leasehold)

Іноземець не може володіти землею, але може орендувати її на 30 років із реєстрацією в земельному департаменті. Будівля при цьому може бути оформлена у власність окремо - через договір суперфіцію або реєстрацію права на будівлю.

Головна пастка: багато забудовників обіцяють продовження на 30+30 років. Проте тайське законодавство не зобов'язує орендодавця продовжувати договір. Продовження - лише контрактне зобов'язання, яке спадкоємці орендодавця теоретично можуть оскаржити.

Як мінімізувати ризик:

• Оформити лізхолд на максимальний строк (30 років)
• Прописати в договорі штрафні санкції за відмову від продовження
• Зареєструвати суперфіцій (право на будівлю) окремо
• Розглянути додаткову реєстрацію узуфрукту

Сценарій 3 - Тайська компанія (Thai Co., Ltd.)

Іноземець засновує тайську компанію, де йому належить 49% акцій, а тайським акціонерам - 51%. Компанія купує землю та віллу.

Цей метод широко використовується, але несе суттєві ризики. Починаючи з 2023 року земельний департамент Таїланду посилив перевірки компаній із номінальними тайськими акціонерами. Якщо буде встановлено, що тайські акціонери - підставні особи без реальних інвестицій, угоду можуть визнати недійсною, а землю конфіскувати.

Умови, за яких структура діє легально:

• Тайські акціонери вносять реальний капітал, пропорційний їхній частці
• Компанія веде реальну господарську діяльність (наприклад, здає нерухомість в оренду)
• Щорічна звітність і аудит проводяться вчасно
• Акціонери можуть підтвердити свої інвестиції

Сценарій 4 - Інвестиції через BOI (Board of Investment)

Мало хто з приватних інвесторів розглядає цей шлях, і дарма. Секція 96 bis Land Code дозволяє іноземцю пряме володіння до 1 раю землі за умови інвестиції від 40 млн бат в активи, схвалені BOI (державні облігації, інфраструктурні фонди). Кошти заморожуються мінімум на 5 років. Це дорого, але формує бездоганну юридичну структуру.

Сценарій 5 - Узуфрукт і суперфіцій

Узуфрукт (สิทธิเก็บกิน) - це зареєстроване речове право на використання чужої власності та отримання доходу від неї. Суперфіцій (สิทธิเหนือพื้นดิน) - право зводити та володіти будівлями на чужій землі. Обидва права реєструються в земельному департаменті та діють до 30 років (або довічно для узуфрукту).

Комбінація лізхолд + суперфіцій + узуфрукт вважається найзахищенішою структурою для вілли без використання корпоративної схеми.

Порівняльна таблиця схем

Основні ризики та помилки

1. Купівля кондо без перевірки іноземної квоти. Якщо квота 49% вже вичерпана, покупець може оформити юніт лише на лізхолді. Деякі агенти не повідомляють про це до моменту оплати.

2. Номінальні акціонери без реального капіталу. Земельний департамент дедалі частіше проводить аудит Thai Co., Ltd. На Пхукеті у 2024-2025 роках відбулася хвиля перевірок, кілька компаній отримали приписи щодо приведення структури у відповідність.

3. Відсутність FETF. Без банківської довідки про переказ іноземної валюти реєстрація права власності на кондомініум неможлива. Переказ здійснюється у валюті, конвертація відбувається у тайському банку.

4. Незареєстрований лізхолд. Договір оренди понад 3 роки обов'язково реєструється в земельному департаменті. Незареєстрована оренда на 30 років юридично діє лише 3 роки.

5. Ігнорування due diligence на титул. Не всі земельні документи в Таїланді рівноцінні. Chanote (Nor Sor 4 Jor) - повноцінний титул. Nor Sor 3 Gor - підтвердження володіння, але межі можуть бути неточними. Sor Kor 1 - лише повідомлення про використання, на ньому будувати та купувати категорично не можна.

6. Відсутність заповіту за тайським правом. Заповіт, складений в іншій країні, не діє щодо активів у Таїланді. Необхідно скласти окремий заповіт за тайським законодавством, завірений у присутності двох свідків.

FAQ

Чи може іноземець купити квартиру в Таїланді у 2026 році? Так. Обмежень за громадянством немає. Іноземець будь-якої країни може придбати фрихолд-кондомініум, якщо квота 49% не вичерпана.

Скільки коштує оформлення купівлі? Стандартні витрати: 2% transfer fee (зазвичай ділиться порівну між покупцем і продавцем), 0,5% stamp duty або 3,3% specific business tax (залежно від строку володіння продавцем), 1% withholding tax з продавця. Покупець зазвичай сплачує від 1% до 3% від оціночної вартості.

Чи можна купити землю на Пхукеті на своє ім'я? Ні. Пряме володіння землею можливе лише через BOI при інвестиції від 40 млн бат. Альтернативи - лізхолд на 30 років або Thai Co., Ltd.

Що відбудеться з нерухомістю у разі смерті іноземного власника? Без тайського заповіту спадкування регулюватиметься тайським законом про спадщину. Спадкоємець-іноземець зобов'язаний продати землю протягом 1 року (якщо володіння було через компанію) або переоформити лізхолд.

Чи потрібен юрист для купівлі кондомініуму? Формально - ні. На практиці - обов'язково. Вартість юридичного супроводу угоди складає 30 000 - 80 000 бат ($850 - $2 300). Юрист перевірить титул, договір, квоту, відсутність обтяжень і проведе due diligence забудовника.

Який документ підтверджує право власності? Chanote (Nor Sor 4 Jor) - єдиний повноцінний титул. На зворотному боці документа зазначаються всі угоди, обтяження та обмеження.

Чи можна здавати куплений кондомініум в оренду? Так, але для легальної короткострокової оренди (менше 30 днів) необхідна готельна ліцензія. Довгострокова оренда (від 1 року) ліцензії не потребує.

Який тип візи потрібен для купівлі? Віза не впливає на право купівлі. Придбати кондомініум можна, перебуваючи на туристичній візі або навіть без неї. Але для проживання знадобиться відповідний дозвіл.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.