Difetti alla consegna di un immobile in Thailandia: come tutelare i propri diritti

Risposta sintetica

Se al momento della consegna di un immobile in Thailandia vengono riscontrati difetti, il compratore dispone di due livelli di tutela: la garanzia contrattuale del costruttore (di norma prevista nel contratto di compravendita) e la responsabilità legale del venditore per i vizi della cosa, disciplinata dal Codice Civile e Commerciale tailandese (Civil and Commercial Code). Il cardine di ogni tutela è un collaudo accurato (snagging) con documentazione scritta dei difetti, da effettuarsi prima della firma del verbale di consegna e prima del saldo del prezzo. Quanto più i difetti sono registrati per iscritto, tanto più solida sarà la posizione negoziale dell'acquirente.

Fondamento della responsabilità per difetti

In Thailandia la tutela dell'acquirente si fonda su due basi distinte, ed è importante comprenderne la differenza.

• Garanzia contrattuale del costruttore. Nel contratto di acquisto di un immobile di nuova costruzione, in particolare presso i grandi sviluppatori, è solitamente previsto un periodo di garanzia. Spesso si articola su due livelli: un termine più lungo per le strutture portanti e gli elementi costruttivi principali dell'edificio, e un termine più breve per le finiture, gli impianti e le attrezzature. I termini specifici sono stabiliti dal contratto, pertanto non esiste un numero di anni 'legale' universale: occorre leggere attentamente il proprio contratto.
• Responsabilità legale del venditore per i vizi. Il Codice Civile e Commerciale prevede che il venditore risponda dei vizi della cosa venduta che ne diminuiscano il valore o l'idoneità all'uso ordinario. Ciò riguarda anche i vizi occulti (latent defects), ossia quelli che non era possibile rilevare con un esame ordinario al momento dell'acquisto. Questa responsabilità opera anche in assenza di un'espressa previsione contrattuale.

Nota importante: la legge consente di limitare o escludere contrattualmente la responsabilità per vizi, ma tale esclusione non produce effetti, di regola, qualora il venditore fosse a conoscenza del difetto e lo abbia occultato. Il costruttore non può pertanto ripararsi dietro una clausola di rinuncia alle pretese quando si tratti di un vizio intenzionalmente nascosto.

Vizi occulti: aspetti da tenere presenti

Il vizio occulto è un difetto che esisteva al momento della consegna, ma che non era stato né poteva essere rilevato con un esame ragionevole. Esempi tipici nei condomini e nelle ville tailandesi:

• infiltrazioni di acqua da tetti, balconi e bagni, che si manifestano solo nella stagione delle piogge;
• problemi di impermeabilizzazione e formazione di muffe all'interno delle pareti;
• difetti occulti dell'impianto elettrico e idraulico;
• cedimenti dei pavimenti e crepe negli elementi portanti;
• impianto di condizionamento non funzionante o installato in modo non corretto.

Ai fini della tutela fondata sulla disciplina legale dei vizi, la tempestività è essenziale: una volta scoperto il difetto, occorre agire senza indugio ingiustificato. Il diritto di agire per i vizi è soggetto a un termine di prescrizione che decorre dal momento della scoperta del difetto, e non dalla data di acquisto. Ritardare l'invio di una contestazione scritta può pertanto essere pregiudizievole: il silenzio potrebbe essere interpretato come accettazione della cosa nel suo stato attuale.

Il collaudo (snagging): lo strumento principale

La maggior parte delle controversie si vince o si perde nella fase del collaudo, non in sede giudiziale. Lo snagging è l'ispezione formale dell'immobile prima della firma del verbale di consegna.

• Effettuare l'ispezione prima della firma del verbale e prima del pagamento del saldo o della registrazione del trasferimento di proprietà presso il Dipartimento dei Fondi.
• Redigere l'elenco dei difetti (snag list) in forma scritta, con fotografie e video datati. Consegnare il documento al costruttore con firma di ricevuta oppure tramite lettera ufficiale o e-mail con conferma di ricezione.
• Non sottoscrivere alcun documento in cui si dichiari che l'immobile è accettato 'senza riserve', qualora vi siano rilievi da formulare. Se si è costretti a firmare, aggiungere un'apposita riserva con riferimento all'elenco dei difetti.
• Valutare l'incarico a un ispettore indipendente (building inspector): in Thailandia si tratta di una prassi diffusa, in particolare per le ville e i condomini di pregio.
• Conservare il contratto, i prospetti, le specifiche tecniche e il materiale pubblicitario: la difformità tra la qualità effettiva e quella promessa nelle specifiche costituisce autonomo motivo di contestazione.

Garanzia contrattuale e responsabilità legale: confronto

Strumenti di tutela a disposizione dell'acquirente

In funzione delle circostanze e del testo contrattuale, l'acquirente può richiedere:

• l'eliminazione dei difetti (riparazione a cura e spese del costruttore) - si tratta del rimedio più frequente e praticabile;
• la riduzione del prezzo o un indennizzo in denaro proporzionato al vizio;
• il risarcimento dei danni, qualora il difetto abbia determinato spese aggiuntive;
• nei casi gravi, quando la cosa risulta sostanzialmente inidonea all'uso, la risoluzione del contratto (si tratta di uno scenario complesso che richiede l'assistenza di un legale).

Qualora l'immobile faccia parte di un condominio, i vizi nelle parti comuni (tetto, facciata, ascensori, piscina) ricadono nella sfera di responsabilità della persona giuridica condominiale (juristic person) e del costruttore: spesso risulta più opportuno affrontarli collettivamente attraverso il comitato dei comproprietari.

Cosa fare

1. Non firmare il verbale 'alla cieca'. Effettuare un collaudo accurato prima della firma e prima del saldo. Documentare ogni difetto per iscritto, con foto e data.
2. Incaricare un ispettore indipendente per una villa o un appartamento di valore: la sua relazione costituisce un elemento probatorio di grande peso.
3. Presentare una contestazione scritta al costruttore con l'elenco dei difetti e la richiesta di eliminarli entro un termine ragionevole. Utilizzare l'e-mail o la lettera raccomandata con conferma di ricezione e conservare tutta la corrispondenza.
4. Agire tempestivamente dopo la scoperta di un vizio occulto: i termini di prescrizione decorrono dal momento della scoperta e ogni ritardo indebolisce la propria posizione.
5. Raccogliere le prove: contratto, specifiche tecniche, materiale pubblicitario, fotografie, relazione dell'ispettore e corrispondenza.
6. Rivolgersi a un legale tailandese se il costruttore ignora le contestazioni o i difetti sono di rilevante entità. Il legale potrà assistere nella formulazione di una richiesta formale, valutare le prospettive di risarcimento, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto, e predisporre, se necessario, un ricorso.
7. Per i condomini, sollevare la questione dei vizi nelle parti comuni attraverso la persona giuridica condominiale e il comitato dei comproprietari.