Aufteilung von Wohneigentum bei Scheidung in Thailand: Was Ausländer wissen müssen

Grundlagen der Vermögensaufteilung

Bei einer Scheidung in Thailand richtet sich das Schicksal von Wohneigentum nicht danach, wessen Name in der Eigentumsurkunde steht, sondern nach der rechtlichen Einordnung des Vermögensgegenstands und dem Nachweis der Mittelherkunft. Das thailändische Familienrecht unterteilt das gesamte Ehevermögen in zwei Kategorien, und davon, welcher von ihnen Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zugeordnet wird, hängt ab, ob eine hälftige Teilung erforderlich ist.

• Sin Suan Tua (persönliches Eigentum) - Vermögen, das einem Ehegatten vor der Ehe gehörte oder während der Ehe durch Schenkung oder Erbschaft erworben wurde, sowie persönliche Gegenstände und Berufsgeräte (Zivil- und Handelsgesetzbuch, § 1471). Einer Teilung nicht zugänglich.
• Sin Somros (gemeinschaftliches Eigentum) - grundsätzlich alles, was während der Ehe erworben wurde, einschließlich der 'Früchte' persönlichen Eigentums wie Mieteinnahmen und Zinsen (§ 1474). Bei einer gerichtlichen Scheidung wird es hälftig geteilt (§§ 1533-1535).

Entscheidender Punkt: Ein 'Familienheim' wird nicht automatisch zum gemeinschaftlichen Eigentum. Das Gesetz stellt auf die rechtliche Einordnung und die Beweislage ab, nicht auf den Registereintrag.

Grundstück und gemischt-nationale Ehe

Ein Ausländer kann in Thailand kein Grundeigentum besitzen. Seit Erlass der Verordnung des Innenministeriums vom 23. März 1999 kann ein thailändischer Ehegatte, der mit einem Ausländer verheiratet ist, ein Grundstück nur dann erwerben, wenn es als sein persönliches Eigentum (Sin Suan Tua) eingetragen wird - nicht als gemeinschaftliches Ehevermögen.

In der Praxis wird dies beim Grundbuchamt (Land Office) wie folgt abgewickelt:

• Der thailändische Ehegatte erklärt, dass die Kaufmittel sein persönliches Vermögen sind (unter Bezugnahme auf § 1472).
• Der ausländische Ehegatte unterzeichnet ein standardisiertes 'Bestätigungsschreiben' (หนังสือยืนยัน), in dem er auf Rechte am Grundstück verzichtet - jedoch ausschließlich für Registrierungszwecke.

Dieser Verzicht ermöglicht die Durchführung der Transaktion. Er bedeutet jedoch nicht, dass der Ausländer alle Rechte dauerhaft verliert.

Das wegweisende Urteil: Nr. 1523/2565 (2022)

Der Oberste Gerichtshof Thailands hat mit Urteil Nr. 1523/2565 (2022) einen grundlegenden Punkt bestätigt: Selbst wenn ein Haus auf den thailändischen Ehegatten eingetragen ist und das Grundbuchamt ein Schreiben ausgestellt hat, das dieses als dessen persönliches Eigentum ausweist, kann ein solches Verwaltungsschreiben die Wirkung von § 1474 nicht aufheben. Diese Norm begründet die gesetzliche Vermutung, dass jeder während der Ehe erworbene Vermögensgegenstand gemeinschaftliches Ehevermögen (Sin Somros) ist, sofern kein gesetzlicher Ausnahmetatbestand vorliegt.

Praktische Schlussfolgerung: Das beim Kauf unterzeichnete 'Bestätigungsschreiben' ist eine Formalität für das Grundbuchamt - kein Verzicht des Ausländers auf seinen Vermögensanteil. Ein ausländischer Ehegatte, der nachweist, dass er eigene Mittel eingebracht hat, kann Entschädigung für seine Aufwendungen verlangen - selbst wenn der Eigentumstitel ausschließlich auf die thailändische Seite eingetragen ist.

Haus und Grundstück sind unterschiedliche Vermögensgegenstände

Eine wichtige Besonderheit des thailändischen Rechts: Grundstück und das darauf errichtete Gebäude können rechtlich unterschiedlich eingeordnet werden. Das Grundstück kann persönliches Eigentum des thailändischen Ehegatten bleiben, während das Haus selbst - seine Errichtung und sein Wert - sofern es während der Ehe aus gemeinsamen Mitteln gebaut wurde, gesondert betrachtet wird und der Teilung unterliegen kann. Bei einem Streit wird daher nicht nur das Grundstück, sondern auch der Beitrag zum Gebäude bewertet.

Eigentumswohnung - die sicherste Option für Ausländer

Handelt es sich beim Wohneigentum um eine Eigentumswohnung (Condominium), ist die Situation für einen Ausländer grundlegend anders. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Condominium Act) können Ausländer Einheiten innerhalb einer Quote von 49 % der Gesamtnutzfläche des Gebäudes direkt und auf ihren eigenen Namen erwerben (Volleigentum, Freehold).

Damit eine solche Einheit dem Ausländer bei einer Scheidung verbleibt, ist es entscheidend, dass von Anfang an das korrekte Verfahren eingehalten wurde:

• Die Kaufmittel wurden aus dem Ausland transferiert und durch das FET-Formular (Foreign Exchange Transaction), früher bekannt als Tor Tor 3 (ทอ.ทอ.3), nachgewiesen.
• Die Wohnung ist persönlich auf den Ausländer eingetragen und liegt innerhalb der 49-%-Quote.

Bei ordnungsgemäßer Abwicklung ist eine Eigentumswohnung in der Regel das persönliche Vermögen des Ehegatten, auf den sie eingetragen ist - das Problem des thailändischen Grundeigentums stellt sich hier nicht.

Vergleich der Optionen

Einvernehmliche Scheidung und gerichtliche Scheidung

• Einvernehmliche Scheidung. Die Ehegatten können jede rechtlich zulässige Regelung zur Vermögensaufteilung treffen, einschließlich Entschädigungszahlungen oder Anteilsübertragungen, und diese in einer Vereinbarung festhalten.
• Gerichtliche Scheidung. Der Richter wendet die 50/50-Regel auf das gemeinschaftliche Vermögen an. Hat ein Ehegatte gemeinsame Vermögenswerte verborgen oder verschwendet, können diese in die Teilungsmasse 'zurückgeführt' werden (§ 1534).

Entscheidende Bedeutung kommt dem Belegnachweis zu: Banküberweisungsbelege, Kaufverträge, Nachweise zur Mittelherkunft. Erst diese Beweise ermöglichen es einem Ausländer, einen Entschädigungsanspruch zu begründen.

Checkliste: Was zu prüfen ist

• Rechtliche Einordnung des Vermögensgegenstands. Klären Sie frühzeitig, ob das Wohneigentum als Sin Suan Tua oder Sin Somros einzustufen ist; der Name im Register ist nicht gleichbedeutend mit dem Recht daran.
• Belege für die Mittelherkunft aufbewahren. Auslandsüberweisungen, FET-Formular (ทอ.ทอ.3), Kontoauszüge, Verträge - ohne diese ist ein Entschädigungsnachweis kaum möglich.
• 'Bestätigungsschreiben' ist kein Anteilsverzicht. Ihre Unterschrift gegenüber dem Grundbuchamt entzieht Ihnen nicht das Recht, eingebrachte Mittel zurückzufordern.
• Eigentumswohnung ist sicherer als Grundeigentum. Beim Erwerb innerhalb der 49-%-Quote und mit FET-Nachweis bleibt die Einheit Ihr persönliches Vermögen.
• Grundstück und Gebäude unterscheiden. Ein während der Ehe errichtetes Haus kann der Teilung unterliegen, auch wenn das Grundstück persönliches Eigentum des Ehegatten ist.
• Ehevertrag. Ein vor der Eheschließung geschlossener und eingetragener Ehevertrag ermöglicht es, den Status von Wohneigentum vorab verbindlich festzulegen.
• Leasehold und Nießbrauch. Prüfen Sie die Vertragsbedingungen und Registereinträge - von ihnen hängt das Schicksal des Rechts bei einer Scheidung ab.
• Beratung vor Ort. Die thailändische Rechtsprechung zu gemischt-nationalen Ehen ist nuanciert; die Bewertung eines konkreten Vermögensgegenstands sollte stets mit einem thailändischen Rechtsanwalt abgestimmt werden.