Ehevertrag in Thailand und Immobilien: Was einen Ausländer wirklich schützt
Kurz gesagt
Wie ein Ehevertrag in Thailand funktioniert, worin der Unterschied zwischen persönlichem Eigentum (Sin Suan Tua) und gemeinschaftlichem Eigentum (Sin Somros) besteht und mit welchen Instrumenten ein ausländischer Ehegatte seine Investitionen in Haus und Grundstück absichern kann.
Warum ein Ausländer das eheliche Güterrecht verstehen muss
In Thailand sind eheliche Verhältnisse und Immobilienbesitz eng miteinander verknüpft, doch die Logik unterscheidet sich grundlegend von jener in Deutschland, Österreich oder anderen europäischen Ländern. Ein Ausländer kann kein Grundstück auf seinen eigenen Namen eintragen lassen. Ist er mit einem thailändischen Staatsangehörigen verheiratet, wird das Grundstück daher meistens auf den thailändischen Ehegatten registriert. Damit stellt sich die naheliegende Frage: Was geschieht im Scheidungsfall oder bei einem Konflikt mit dem Haus und dem für den Kauf eingesetzten Geld? Der Ehevertrag ist eines der verfügbaren Instrumente, jedoch bei Weitem nicht das wirksamste. Es ist deshalb wichtig, seine tatsächlichen Grenzen zu kennen.
Zwei Vermögensregime: Sin Suan Tua und Sin Somros
Der Thailändische Zivil- und Handelsgesetzbuch (ZHG) unterteilt das Vermögen der Ehegatten in zwei Kategorien.
- Sin Suan Tua - persönliches Eigentum. Hierzu zählt alles, was einer Person vor der Ehe gehörte, sowie Schenkungen und Erbschaften, die ihr persönlich zugefallen sind. Über persönliches Eigentum verfügt ausschließlich sein Inhaber.
- Sin Somros - gemeinschaftliches (eheliches) Eigentum. Dabei handelt es sich um Vermögenswerte, die während der Ehe aus gemeinsamen Mitteln erworben wurden, sowie um Erträge aus persönlichem Eigentum. Dieses Vermögen verwalten beide Ehegatten gemeinsam.
Der entscheidende Punkt: Ein Ehevertrag kann ausschließlich die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (Sin Somros) regeln. Die Besitz- und Verfügungsrechte am persönlichen Eigentum lassen sich durch einen Ehevertrag nicht verändern - dieses verbleibt stets unter der Kontrolle seines Inhabers. Es ist daher nicht ratsam zu erwarten, dass ein Ehevertrag dem Ausländer einen Anteil an einem Grundstück sichert, das als persönliches Eigentum des thailändischen Ehegatten eingetragen ist.
Grundstückseintragung bei gemischt-nationalen Ehen
Kauft ein thailändischer Staatsangehöriger ein Grundstück, während er mit einem Ausländer verheiratet ist, verlangt das Grundbuchamt (Land Department) in der Regel eine gemeinsame Erklärung (Letter of Confirmation). Darin bestätigen die Ehegatten, dass die Kaufmittel persönliches Eigentum des thailändischen Ehegatten sind und weder aus gemeinsamen Mitteln noch aus Mitteln des ausländischen Ehegatten stammen. Nach Abgabe dieser Erklärung wird das Grundstück als Sin Suan Tua der thailändischen Seite eingetragen.
Die Folge ist unmittelbar: Nach den Normen des Familienrechts erwirbt der ausländische Ehegatte keinerlei Eigentumsrechte an diesem Grundstück und kann dessen Verkauf nicht beeinflussen. Durch einen Ehevertrag lässt sich daran nichts ändern.
Wirksame Schutzinstrumente für den ausländischen Ehegatten
Das Gesetz schränkt Ausländer ausschließlich beim Besitz von Grundstücken ein, nicht jedoch bei Gebäuden, die sich darauf befinden. Ein Haus kann als Immobilie dem Ausländer gehören oder sich im gemeinsamen Eigentum befinden. Daraus ergeben sich praxistaugliche Schutzmodelle.
1. Gesonderte Eintragung der Rechte am Gebäude. Grundstück und Gebäude können separat eingetragen werden. Ist das Haus als gemeinschaftliches Eigentum (Sin Somros) oder anteilig auf den ausländischen Ehegatten registriert, kann die thailändische Seite das Objekt als Ganzes nicht ohne Zustimmung des anderen Ehegatten veräußern. Die maßgebliche Norm ist § 1475 ZHG: Gehört gemeinschaftliches Eigentum zu den Immobilien (vgl. § 456 ZHG) oder verfügt es über einen Eigentumsnachweis, kann jeder Ehegatte verlangen, dass sein Name als Miteigentümer in den Nachweis eingetragen wird. Die Verwaltung eines solchen Vermögens richtet sich nach § 1476 ZHG - eine Veräußerung setzt die Zustimmung beider Ehegatten voraus.
2. Eintragung eines dinglichen Rechts am Grundstück. Ein Ausländer kann auf seinen Namen eintragen lassen:
- Nießbrauch (Nutzungsrecht, in der Regel auf Lebenszeit) - für bebaute Grundstücke;
- Superfizies (Recht, ein Gebäude auf fremdem Grund zu haben) - häufiger für unbebaute Grundstücke.
Diese Rechte werden beim Grundbuchamt eingetragen und belasten den Titel. Sie können ohne Zustimmung des Ausländers nur durch gerichtliche Entscheidung gelöscht werden - selbst angesichts der allgemeinen Möglichkeit, zwischen Ehegatten während der Ehe abgeschlossene Geschäfte anzufechten. Dies ist eine der zuverlässigsten Optionen, wenn die Kaufmittel aus dem persönlichen Vermögen des Ausländers stammten.
Vergleich der Instrumente
| Instrument | Was es schützt | Schutzstärke | Gerichtsentscheidung zur Aufhebung erforderlich |
|---|---|---|---|
| Ehevertrag | Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (Sin Somros) | Mittel - erfasst persönliches Eigentum nicht | Nein |
| Gemeinsame Gebäudeeintragung (§ 1475) | Anteil am Gebäude, blockiert Gesamtveräußerung | Hoch | Zustimmung beider Ehegatten |
| Nießbrauch | Nutzung von Grundstück und Gebäude | Hoch | Ja |
| Superfizies | Recht, ein Gebäude auf dem Grundstück zu haben | Hoch | Ja |
Scheidung und Vermögensaufteilung: Herkunft der Mittel
Bei Auflösung der Ehe müssen die Ehegatten eine "Bilanz" der Vermögenswerte ziehen. Das gemeinschaftliche Eigentum wird grundsätzlich hälftig geteilt; im Streitfall verteilt das Gericht es unter Berücksichtigung der Umstände. Ein wichtiger Aspekt, der häufig übersehen wird: Selbst wenn Grundstück oder Haus als persönliches Eigentum des thailändischen Ehegatten eingetragen sind, aber tatsächlich vom Ausländer bezahlt wurden, wird dieser Wert bei der Aufteilung berücksichtigt. Der dokumentarische Nachweis der Mittelherkunft (Überweisungsbelege, Devisenformulare bei der Einfuhr von Geldern) hat daher einen unmittelbaren praktischen Wert.
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung (Condominium) ist die Lage einfacher: Ein Ausländer kann eine Einheit direkt im Rahmen der 49-prozentigen Ausländerquote nach dem Condominium Act auf seinen Namen registrieren lassen. Für einen solchen Kauf werden die Mittel in der Regel aus dem Ausland eingführt, wobei ein FET-Formular (früher Tor.Tor.3) ausgestellt wird - dieses belegt sowohl das Recht auf Eintragung der Einheit auf den Ausländer als auch die Herkunft der Mittel im Falle einer Vermögensteilung.
Was zu prüfen ist - worauf zu achten ist
- Grenzen Sie das Vermögensregime im Voraus ab. Beachten Sie: Ein Ehevertrag regelt ausschließlich Sin Somros; ein Grundstück als Sin Suan Tua wird durch ihn nicht "aufgeteilt".
- Bewahren Sie Nachweise über die Mittelherkunft auf - Banküberweisungen, das FET-Formular für aus dem Ausland eingeführte Gelder. Dies entscheidet über den Ausgang eines Streits bei der Vermögensteilung.
- Tragen Sie das Gebäude separat ein oder als gemeinschaftliches Eigentum (§ 1475), wenn Sie in das Bauwerk investieren.
- Erwägen Sie Nießbrauch oder Superfizies am Grundstück - diese können nur durch ein Gericht aufgehoben werden und bieten starken Schutz.
- Bei einer Eigentumswohnung stellen Sie sicher, dass die Einheit unter die 49-prozentige Quote fällt und das FET-Formular auf Ihren Namen ausgestellt ist.
- Schließen Sie den Ehevertrag vor der Eheschließung und registrieren Sie ihn zusammen mit der Ehe - andernfalls ist er unwirksam.
- Prüfen Sie den Wortlaut der gemeinsamen Erklärung beim Grundbuchamt: Die Formulierung zur Mittelherkunft beeinflusst Ihre späteren Rechte.
Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.