Erbschaft von Grundstücken durch ausländische Ehegatten in Thailand: Was vererbt werden kann und was dann zu tun ist

Das zentrale Paradoxon: Erbrecht besteht, Eigentum darf nicht bestehen

Stirbt ein thailändischer Staatsbürger, tritt sein ausländischer Ehegatte als gesetzlicher Erbe neben den Kindern in die Erbfolge ein. Dies ergibt sich unmittelbar aus den Erbrechtsvorschriften des Bürgerlichen und Handelsgesetzbuches Thailands (Civil and Commercial Code, nachfolgend 'CCC'). Das Problem liegt woanders: Das thailändische Grundstücksrecht verbietet Ausländern grundsätzlich, Grundstücke zu besitzen. Es entsteht ein Normkonflikt - das Erbrecht ist vorhanden, das Recht, das Grundstück im eigenen Namen zu behalten, hingegen nicht.

Das Gesetz löst diesen Konflikt durch einen Kompromiss. Der Ausländer erbt das Grundstück zwar als gesetzlicher Erbe, kann es jedoch nicht dauerhaft auf seinen Namen behalten. Das Grundstück muss innerhalb einer festgelegten Frist veräußert werden; zuvor ist formell eine Genehmigung des Innenministers erforderlich (geregelt im Grundstücksgesetz, Land Code Act 1954).

Was das Gesetz zur Erbfolge bestimmt

Die gesetzliche Erbfolge ist im CCC geregelt. Der Ehegatte erbt gemeinsam mit den übrigen Erbklassen, wobei sein Anteil davon abhängt, wer noch lebt:

• Kinder sind vorhanden - der überlebende Ehegatte erhält einen Anteil, der dem Anteil eines Kindes entspricht.
• Keine Kinder, aber Eltern oder Geschwister des Verstorbenen leben noch - der Ehegatte erhält die Hälfte des Nachlasses.
• Weder Abkömmlinge noch Eltern noch Geschwister vorhanden - der Ehegatte erbt das gesamte Vermögen.

Es ist wichtig, zwischen gemeinschaftlichem Ehegattenvermögen (Sin Somros) und dem Nachlass zu unterscheiden. Zunächst wird aus dem Gesamtvermögen der Ehegatten die Hälfte des überlebenden Ehegatten herausgelöst - dies ist sein Eigentum und kein Erbe. Erst die verbleibende Hälfte des Verstorbenen wird unter den Erben aufgeteilt. Daher ist der tatsächliche Anteil des Ausländers häufig größer, als es auf den ersten Blick erscheint.

Das Grundstück wird geerbt - behalten darf man es nicht

Die wichtigste praktische Regel lautet: Ein Ausländer, der ein Grundstück geerbt hat, ist verpflichtet, darüber zu verfügen (es zu verkaufen oder an eine thailändische Person zu übertragen), und zwar innerhalb einer angemessenen Frist, die in der Praxis bis zu einem Jahr ab dem Zeitpunkt beträgt, zu dem das Grundstücksamt das Recht anerkannt hat. Wird das Grundstück innerhalb dieser Frist nicht veräußert, ist der Generaldirektor des Grundstücksamtes formell berechtigt, es zwangsweise zu veräußern und dem Ausländer den Erlös auszuzahlen.

In der Praxis bedeutet dies:

• Das Eigentumsrecht am Grundstück (häufig mit dem Titel Chanote / Nor Sor 4 verbrieft) wird für den Ausländer nicht dauerhaft im Grundbuch eingetragen.
• Der Ausländer erhält den wirtschaftlichen Wert des Grundstücks - also den Verkaufserlös, nicht das Grundstück selbst.
• Ein Verkauf ist an einen thailändischen Käufer möglich oder, was häufig vorkommt, an einen anderen thailändischen Erben derselben Familie.

Ein gesonderter Aspekt: Hat der Ausländer zuvor beim Grundstücksamt offiziell schriftlich bestätigt, dass die Kaufmittel für das Grundstück persönliche Mittel des thailändischen Ehegatten waren (ein Standardverfahren bei Ehen mit Ausländern), wirkt sich dies darauf aus, wie Behördenvertreter seine Rechte im Erbfall auslegen.

Gebäude und Wohnungseigentum folgen anderen Regeln

Das Verbot betrifft ausschließlich Grundstücke. Gebäude (Häuser, Villen) sind im thailändischen Recht rechtlich vom Grundstück trennbar; ein Ausländer darf ein Gebäude erben und im Eigentum behalten, selbst wenn das Grundstück darunter veräußert werden muss oder im Rahmen eines langfristigen Pachtvertrags genutzt wird.

Bei Eigentumswohnungen (Kondominien) ist die Rechtslage noch einfacher und günstiger. Eine Kondominiumeinheit (Unit) kann von einem Ausländer als Volleigentum (Freehold) geerbt werden - vorausgesetzt, die Gesamtquote des Kondominiumgesetzes wird eingehalten: Ausländer dürfen nicht mehr als 49 % der Gesamtnutzfläche eines Gebäudes besitzen (Condominium Act, §19). Wird diese Quote im betreffenden Gebäude zum Zeitpunkt des Erbfalls nicht überschritten, kann der ausländische Erbe die Wohnung auf seinen Namen eintragen lassen - ohne Jahresfristen oder Veräußerungspflichten.

Für den ausländischen Erben ist dabei in der Regel keine Devisentransaktionsbescheinigung (FET-Formular, früher Tor Tor 3) erforderlich, die beim gewöhnlichen Kauf einer Eigentumswohnung durch einen Ausländer mit aus dem Ausland transferierten Mitteln obligatorisch ist. Eine Erbschaft ist ein eigenständiger Rechtserwerbstitel und kein Kauf.

Vergleich: Was der ausländische Ehegatte erbt

Wozu ein Testament sinnvoll ist

Ohne Testament erfolgt die Verteilung nach gesetzlicher Erbfolge, und der Anteil des Ausländers wird automatisch bestimmt - bei Grundstücken stößt er jedoch in jedem Fall auf die einjährige Veräußerungsfrist. Ein Testament (nach thailändischem Recht gemäß CCC errichtet) hebt das Grundstücksverbot nicht auf, ermöglicht jedoch Folgendes:

• Im Voraus festzulegen, dass das Grundstück an thailändische Erben übergeht, während der ausländische Ehegatte das Gebäude, die Eigentumswohnung, Geldmittel oder ein lebenslanges Wohnrecht (Nießbrauch oder Wohnservitut) erhält;
• einen Testamentsvollstrecker zu bestimmen und das Gerichtsverfahren zu vereinfachen;
• Streitigkeiten zwischen Erben und langwierige Abstimmungsprozesse zu vermeiden.

Alternative Gestaltungen, die thailändische Familien zu Lebzeiten nutzen: Nießbrauch (lebenslanges Nutzungsrecht am Grundstück, wird im Grundbuchamt auf dem Titel eingetragen) und langfristige Pacht des Grundstücks zugunsten des ausländischen Ehegatten. Sie begründen kein Eigentum, gewährleisten aber ein gesichertes Wohnrecht nach dem Tod des thailändischen Ehegatten.

Worauf zu achten ist

• Art des Vermögensgegenstands. Grundstück, Gebäude und Eigentumswohnung unterliegen unterschiedlichen Regelungen - analysieren Sie den Nachlass nach seiner Zusammensetzung.
• Ob die 49 %-Quote im jeweiligen Kondominium zum Zeitpunkt des Erbfalls ausgeschöpft ist - davon hängt ab, ob Sie die Wohnung behalten können.
• Veräußerungsfrist für das Grundstück (ca. ein Jahr) und welcher der thailändischen Erben als Käufer in Betracht kommt - planen Sie dies im Voraus.
• Gemeinschaftliches Ehegattenvermögen. Zunächst wird Ihre Hälfte des Sin Somros herausgelöst; nur der verbleibende Teil wird vererbt - dies beeinflusst die Erbquoten.
• Vorhandensein eines thailändischen Testaments und eines benannten Testamentsvollstreckers - dies vereinfacht die Abwicklung erheblich.
• Nießbrauch oder langfristige Pacht des Grundstücks, zu Lebzeiten des Ehegatten eingetragen, bieten den besten Schutz für das Wohnrecht.
• Urkundentitel (Chanote / Nor Sor 4) und Einträge des Grundstücksamtes - prüfen Sie diese vor Beginn des Verfahrens.
• Ein ortskundiger Fachanwalt ist unerlässlich: Die Formulierungen beim Grundstücksamt werden nach Ermessen der zuständigen Behördenvertreter ausgelegt.