Erbschaft einer Eigentumswohnung (Condominium) in Thailand durch Ausländer: 49%-Quote, Fristen und FET-Formular

Kurz zusammengefasst

Das Recht eines Ausländers auf eine Eigentumswohnung in einem thailändischen Condominium ist ein persönliches Recht, das er durch Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen erworben hat. Nach dem Tod des Eigentümers geht dieses Recht nicht automatisch auf einen anderen Ausländer über. Ein ausländischer Erbe kann die Einheit zwar erben - sowohl per Testament als auch kraft Gesetzes -, doch um das Eigentumsrecht im Grundbuchamt (Land Department) auf seinen Namen eintragen zu lassen, muss er selbst die Anforderungen des Condominium Act B.E. 2522, Artikel §19, erfüllen. Erfüllt er diese Anforderungen nicht, muss die geerbte Wohnung verkauft werden.

Dies ist der entscheidende Unterschied zur vertrauten europäischen Logik: Die Erbschaft 'öffnet sich', doch das Halten einer thailändischen Immobilie in ausländischem Eigentum ist nur dann möglich, wenn der Erbe selbst über eine eigene gesetzliche Grundlage verfügt.

Welche Ausländer das Recht haben, eine Einheit zu besitzen

Artikel §19 enthält eine abschließende Liste von Kategorien ausländischer Personen (natürlicher und juristischer), denen die Eintragung des Eigentumsrechts an einer Eigentumswohnung gestattet ist:

• Ausländer mit dauerhafter Aufenthaltserlaubnis nach dem Einwanderungsrecht;
• Ausländer, die im Rahmen der Investitionsförderung (BOI) ins Land eingereist sind;
• juristische Personen, die nach §97-98 des Bodengesetzbuchs Ausländern gleichgestellt und nach thailändischem Recht registriert sind;
• ausländische juristische Personen mit einem Investitionszertifikat (Promotion Certificate);
• Ausländer (und ihnen gleichgestellte juristische Personen), die Fremdwährung ins Land eingeführt oder Mittel von einem Nicht-Resident-Baht-Konto bzw. einem Fremdwährungskonto abgehoben haben.

Die fünfte Kategorie ist in der Praxis die häufigste. Über sie erwerben die meisten privaten Investoren Wohnungen, und genau diese Kategorie erfordert einen urkundlichen Nachweis über die Herkunft der Gelder.

Qualifizierter und nicht qualifizierter Erbe

Das Gesetz unterteilt Erben in zwei Gruppen, und von der Zugehörigkeit zu einer dieser Gruppen hängt das gesamte weitere Verfahren ab.

Qualifizierter Erbe ist, wer selbst unter eine der Kategorien des §19 fällt. Artikel §19/5 erlaubt ihm, die geerbte Wohnung auf seinen Namen einzutragen - allerdings unter einer strikten Bedingung: Der Gesamtanteil des ausländischen Eigentums in diesem konkreten Gebäude darf 49% der Gesamtfläche aller Einheiten nicht überschreiten (die Quote ist in §19/2 bis festgelegt). Die Regelung des §19/5 gilt für Erben per Testament und kraft Gesetzes sowie für Personen, die eine Einheit 'auf anderem Weg' erhalten haben, beispielsweise als Schenkung.

Nicht qualifizierter Erbe ist ein Ausländer, der keiner der fünf Kategorien des §19 angehört. Nach Artikel §19/7 ist er verpflichtet:

• die zuständige Behörde schriftlich innerhalb von 60 Tagen ab dem Datum des Eigentumserwerbs zu benachrichtigen;
• die Einheit innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt des Erbanfalls zu verkaufen (zu veräußern).

Er kann die Wohnung formal erben, sie jedoch als Ausländer nicht behalten.

Vergleich der beiden Szenarien

Zu beachten ist folgender Umstand: Selbst ein qualifizierter Erbe kann in die Situation geraten, dass er die Einheit nicht auf seinen Namen eintragen lassen kann, wenn dadurch der Ausländeranteil im Gebäude die 49%-Marke überschreiten würde. In diesem Fall bleibt ebenfalls nur der Verkauf.

Die Rolle des FET-Formulars (Tor Tor 3)

Wenn der Erbe den Status eines qualifizierten Erben nach der fünften Kategorie des §19 beansprucht (über die Einführung von Fremdwährung), reicht eine bloße Erklärung nicht aus. Er muss nachweisen, dass Fremdwährung in mindestens der Höhe des behördlich festgestellten (staatlichen) Werts der Wohnung nach Thailand überwiesen wurde. Als Nachweis dient das FET-Formular (Foreign Exchange Transaction Form, frühere Bezeichnung: Tor Tor 3) - ein Bankdokument über die Devisentransaktion.

Der praktische Sinn ist einfach: Das neue ausländische Eigentumsrecht wird an eine neue Devisentransaktion geknüpft. Das alte FET-Formular des früheren Eigentümers gilt nicht für den Erben - dieser weist den Eigentumsgrund durch eigene Unterlagen nach.

Was beim Verkauf einer geerbten Einheit zu beachten ist

Ist der Erbe zum Verkauf verpflichtet (nach §19/7 oder wegen ausgeschöpfter Quote), ist Folgendes zu beachten:

• Die Frist beginnt ab dem Datum des Eigentumserwerbs durch Erbschaft, nicht ab dem Datum, an dem der Erbe von der Erbschaft erfahren hat;
• bis zum Verkauf bleibt der Erbe rechtmäßiger Eigentümer und kann über das Objekt verfügen, es jedoch nicht unbefristet in ausländischem Eigentum halten;
• als Käufer kommt sowohl ein thailändischer Staatsbürger (für den die Quote keine Rolle spielt) als auch ein qualifizierter Ausländer im Rahmen der verfügbaren 49% in Betracht.

Testament und Erbfolge

Eine Einheit kann per Testament (testamentary) oder kraft Gesetzes bei Fehlen eines Testaments (intestate) geerbt werden. Das Vorhandensein eines nach thailändischem Recht verfassten Testaments vereinfacht und beschleunigt das Verfahren vor Gericht und im Grundbuchamt erheblich, insbesondere wenn es mehrere Erben gibt oder darunter Ausländer mit unterschiedlichem Status nach §19 sind. Das Testament selbst hebt jedoch weder die Anforderungen des §19 noch die 49%-Quote auf: Es bestimmt, an wen das Recht übergeht, befreit den Erben aber nicht von der Pflicht, dieses Recht zu erfüllen.

Was zu prüfen ist - worauf zu achten ist

• Eigener Status nach §19. Klären Sie im Voraus, ob Sie (oder Ihre Erben) unter mindestens eine der fünf Kategorien fallen - davon hängt ab, ob die Einheit behalten werden kann.
• Aktueller Ausländeranteil im Gebäude. Fordern Sie bei der Verwaltungsgesellschaft Daten zur Auslastung der 49%-Quote an - ohne freie 'ausländische' Reserve ist eine Umschreibung nicht möglich.
• FET-Formular. Bewahren Sie die Originale der Devisendokumente für den Kauf auf; der Erbe nach der fünften Kategorie benötigt einen Nachweis über die eigene Deviseneinfuhr.
• Fristen. Wenn Sie nicht qualifizierter Erbe sind: 60 Tage zur Benachrichtigung und 1 Jahr zum Verkauf; versäumen Sie nicht den Fristbeginn ab dem Datum des Eigentumserwerbs.
• Testament nach thailändischem Recht für thailändische Vermögenswerte - getrennt vom Testament im Heimatland.
• Steuern und Gebühren bei der Erbschaftsregistrierung und dem anschließenden Verkauf sind vorab in der Kalkulation zu berücksichtigen.