600 компаній Пхукета під перевіркою: кінець номінальних схем у 2026 році

Таїландська влада завдала відчутного удару по сірій зоні ринку нерухомості. Понад 600 компаній на Пхукеті потрапили в поле зору регуляторів через підозру у використанні номінальних схем володіння. Для іноземних інвесторів, які роками купували вілли та землю через підставних тайських акціонерів, це тривожний сигнал - і ігнорувати його не варто.

Масштаб перевірки безпрецедентний. Департамент спеціальних розслідувань (DSI) разом із Міністерством торгівлі Таїланду аналізують структури власності компаній, зареєстрованих у провінції Пхукет. Мета - виявити юридичні особи, де іноземці фактично контролюють бізнес, а тайські громадяни числяться лише формальними акціонерами.

Закон про іноземний бізнес (Foreign Business Act, 1999) забороняє іноземцям володіти більш ніж 49% акцій у компаніях, що здійснюють певні види діяльності, зокрема операції із земельними ділянками. Номінальні схеми роками були обхідним шляхом. Тепер цей шлях перекривають.

Швидка відповідь

• 600+ компаній на Пхукеті потрапили під перевірку щодо номінального володіння
• Перевірки ініційовані DSI та Міністерством торгівлі Таїланду
• Під удар потрапляють схеми, де тайські громадяни формально тримають 51% акцій, але не беруть участі в управлінні та не вносять реального капіталу
• Максимальне покарання за Foreign Business Act - штраф до 1 млн бат та позбавлення волі до 3 років
• Пхукет обраний першим регіоном перевірки як найбільший центр іноземних інвестицій у курортну нерухомість
• Надалі перевірки охоплять Самуї, Крабі, Паттайю та Чіанг Май

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Жорстке правозастосування

Влада доводить перевірки до кінця. Компанії, визнані номінальними, отримують приписи про ліквідацію. Іноземні власники втрачають контроль над активами, земельні ділянки переходять у розпорядження Земельного департаменту. Поодинокі прецеденти вже були, але масове застосування цієї практики стане принципово новим явищем для ринку.

Сценарій 2: М'яка корекція

Реалістичніший варіант. Регулятор дає компаніям час привести структуру у відповідність до закону. Номінальних акціонерів замінюють реальними партнерами, або компанії реструктуризуються. Іноземці переоформляють вілли у довгострокову оренду - leasehold на 30 років з правом продовження.

Сценарій 3: Законодавча реформа

Уряд використовує кампанію як аргумент для легалізації обмеженого права іноземців на землю. Законопроєкт про збільшення квоти іноземного володіння кондомініумами з 49% до 75% обговорювався у 2024-2025 роках. Хвиля перевірок здатна прискорити ухвалення нових норм і створити легальні альтернативи номінальним схемам.

Що робити інвестору вже зараз

Якщо ви вже володієте нерухомістю через тайську компанію, замовте незалежний юридичний аудит структури власності. Перевірте, чи відповідає компанія критеріям реального бізнесу: чи мають тайські акціонери підтверджене джерело коштів, чи беруть вони участь в управлінні, чи веде компанія господарську діяльність поза межами володіння нерухомістю.

Порівняльна таблиця структур володіння нерухомістю в Таїланді

Основні ризики та помилки

Ризик 1: Втрата активу. Якщо компанію визнають номінальною, суд має право зобов'язати продати нерухомість. Іноземний бенефіціар не має пріоритетного права на виручку від такого продажу.

Ризик 2: Кримінальне переслідування. Foreign Business Act передбачає кримінальну відповідальність не лише для іноземця, а й для тайських номінальних акціонерів. Охочих відігравати роль підставних осіб ставатиме дедалі менше.

Ризик 3: Неможливість застрахувати титул. Банки та страхові компанії відмовляють у титульному страхуванні об'єктів, що належать компаніям з ознаками номінального володіння.

Ризик 4: Блокування угод. Земельний департамент вже почав ретельніше перевіряти компанії-покупці. Реєстрація переходу права власності може бути заморожена на місяці.

Типова помилка - спиратися на схеми, які працювали у 2010-х. Чимало юристів досі пропонують номінальні структури, жодним словом не згадуючи про поточну хвилю перевірок. Обирайте консультантів, які стежать за актуальною правозастосовчою практикою.

Ще одна поширена помилка - вважати, що привілейовані акції (preferred shares) захищають від номінальних перевірок. Навіть складна корпоративна структура з різними класами акцій не допоможе, якщо регулятор встановить, що тайські акціонери не внесли реального капіталу.

FAQ

Що таке номінальне володіння у контексті тайського права? Схема, за якої тайські громадяни формально володіють контрольним пакетом (51%+) акцій компанії, але не вносять реальних коштів і не беруть участі в управлінні. Фактичний контроль належить іноземцю, який вклав гроші.

Чому саме Пхукет став першим об'єктом перевірки? Пхукет - найбільший ринок курортної нерухомості Таїланду з високою концентрацією іноземних покупців. За оцінками ринку, до 40% вілл на острові належать іноземцям через тайські компанії.

Чи можуть забрати мою віллу, якщо компанію визнають номінальною? Безпосередньо конфіскувати об'єкт не можуть, але компанію зобов'яжуть припинити діяльність. Це тягне за собою примусовий продаж активів, і іноземець ризикує отримати значно менше ринкової вартості.

Які легальні альтернативи існують для купівлі вілли? Основні варіанти: довгострокова оренда землі (leasehold) на 30 років, купівля кондомініуму у квоті freehold (до 49% площі проєкту), створення реального спільного підприємства з тайським партнером.

Чи поширяться перевірки на інші регіони? Так. Влада вже анонсувала розширення програми на Самуї, Крабі та Паттайю. Це системна кампанія, а не локальна ініціатива.

Як перевірити, чи є моя компанія 'номінальною' з точки зору закону? Ключові індикатори: тайські акціонери не можуть підтвердити джерело коштів для купівлі акцій, не беруть участі у зборах, не отримують дивідендів, а компанія не веде іншої діяльності, крім володіння нерухомістю.

Скільки коштує реструктуризація з номінальної схеми у leasehold? За оцінками ринку, повна реструктуризація з юридичним супроводом обходиться у 150-400 тис. бат - залежно від складності структури та вартості об'єкта.

Чи є строк давності для номінальних порушень? Ні. Foreign Business Act не встановлює строку давності для порушень, пов'язаних з номінальним володінням. Компанія, створена 15 років тому, наражається на рівно такий самий ризик.

Ера номінальних схем на Пхукеті добігає кінця. Хто лише планує купівлю вілли або земельної ділянки в Таїланді - варто одразу обирати легальні структури: leasehold, freehold у кондомініумах або реальне партнерство з тайськими підприємцями. Хто вже володіє нерухомістю через сумнівні компанії - мусить діяти зараз, поки перевірки не дійшли до конкретних об'єктів.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.