Квота 49% у Таїланді: чому іноземець платить 140 000 бат замість 700

Покупець з Європи приходить у земельний офіс оформлювати кондомініум за 7 млн бат. Він читав, що збір за реєстрацію переходу права в Таїланді знизили до 0,01%, тобто 700 бат на всю угоду. На стійці йому називають іншу цифру: близько 140 000 бат.

Помилки немає. Пільгова ставка 0,01%, опублікована в Королівському віснику 1 липня 2026 року і чинна до 30 червня 2027 року для житла вартістю до 7 млн бат, стосується лише громадян Таїланду. Іноземець платить стандартні 2%.

Це найдорожча з ілюзій сезону. Друга за ціною, віра в те, що квоту іноземного володіння вже підняли до 75%, а оренду продовжили до 99 років. Жодного з цих фактів у законі немає.

Ключові факти

• Квота іноземного володіння в кондомініумі залишається 49% від загальної площі приватних приміщень будівлі. Норма закріплена в розділі 19 bis Закону про кондомініуми і станом на 1 серпня 2026 року не змінювалася.

• Проєкт підвищення квоти до 75% (і вище в окремих зонах) існує, але законопроєкт до парламенту не внесено. Цифра 75%, яка циркулює на ринку з 2024 року, юридичної сили не має.

• Максимальний строк оренди землі та приміщень становить 30 років. Договори на 99 років обговорюються на рівні пропозицій, законом вони не стали.

• Збір 0,01% за перехід права та реєстрацію застави діє для житла до 7 млн бат, лише для громадян Таїланду, з 1 липня 2026 по 30 червня 2027 року.

• Іноземний покупець платить стандартний збір 2% від оціночної вартості: приблизно 140 000 бат при ціні 7 млн бат.

• Адміністративні циркуляри Департаменту земель від 15-25 травня 2026 року консолідують уже наявні повноваження і вимагають однорідності у правозастосуванні. Нових обов'язків щодо звітності вони не вводять, відповідальність номінальних власників не змінюють.

• Різниця в ціні за іноземну квоту не закріплена законом і формується девелопером залежно від залишку квоти та стадії продажів, особливо у популярних локаціях на Пхукеті, Паттаї та в Бангкоку.

Історія та контекст

Правило 49% з'явилося не як бар'єр для інвесторів, а як компроміс кінця 1990-х років. Після азійської кризи 1997 року Таїланд потребував валюти і відкрив іноземцям доступ до кондомініумів, але залишив за тайською стороною контрольний пакет у кожній будівлі. Логіка проста: зібрання власників вирішує питання ремонту, тарифів і забудови території, і більшість голосів має залишатися у громадян країни.

Наслідки цієї арифметики видно в конкретних проєктах. У популярних корпусах Джомтьєна, Раваї чи На Джомтьєна іноземна квота вибирається за перші півтора-два роки продажів. Далі залишаються ті самі юніти, але вже без права на freehold: покупцю пропонують або оренду на 30 років, або тайську компанію. Перший варіант законний і передбачуваний, другий - зона ризику, про яку продавці говорять неохоче.

Варто зупинитися саме тут. Схема з тайською компанією, де місцеві акціонери існують номінально, а фактичний контроль у іноземця, суперечить закону. Травневі циркуляри Департаменту земель 2026 року прямо підкреслюють: їхнє завдання - однорідність перевірок. Правове становище номінальних структур не покращилося і не погіршилося, воно просто перестало бути невидимим.

Купувати з розрахунку на майбутню лібералізацію не варто. Ні підвищення квоти до 75%, ні 99-річна оренда не пройшли навіть стадію внесення законопроєкту, а в тайській політиці ідеї такого масштабу живуть роками без руху. Єдина ситуація, коли цим прогнозом можна знехтувати: покупка для себе, на весь термін життя, коли питання перепродажу іноземцю не турбує.

Окремо про збір 0,01%. Це адресна антикризова міра: підтримати тайський середній клас на ринку житла до 7 млн бат. Іноземцю вона не просто недоступна, вона спотворює його розрахунки, тому що в оголошеннях і презентаціях цифру часто наводять без застереження про громадянство. Різниця між 700 і 140 000 бат в одній угоді, це вже не технічна деталь бюджету.

За звичаєм ринку збір за перехід права ділять між продавцем і покупцем, але це питання договору, а не закону. Якщо девелопер обіцяє взяти його на себе, вимагайте формулювання в договорі із зазначенням ставки 2% і того, хто платить залишок при переоцінці.

Практичний порядок дій перед завдатком виглядає так: письмовий запит до юридичного відділу проєкту про поточний залишок іноземної квоти, потім перевірка через управлінську компанію будівлі, потім звірка в земельному офісі. Для вторинного ринку це критично: продавець може добросовісно не знати, що квота в його корпусі давно закрита, а його власний юніт зареєстрований на компанію.

І ще одна деталь, про яку майже не пишуть. Квота рахується за площею, а не за кількістю юнітів. У будівлі зі студіями та пентхаусами один великий лот здатен з'їсти помітну частку іноземного лімону. Тому питання варто формулювати не як 'скільки юнітів вільно', а як 'скільки квадратних метрів іноземної квоти залишилося незареєстрованими'. За даними галузевих оглядів ринку Пхукета, доплата за іноземну квоту в популярних проєктах може досягати рівнів, що помітно впливають на підсумкову вартість квадратного метра, і ця премія не регулюється законом, а встановлюється девелопером залежно від залишку квоти.

Джерело: LumiThai

FAQ

Квоту 49% вже підвищили до 75%?

Ні. Станом на 1 серпня 2026 року це пропозиція, яка перебуває на вивченні. Законопроєкт до парламенту не вносився. Діє розділ 19 bis Закону про кондомініуми з лімітом 49% площі.

Чи можна оформити оренду на 99 років?

Закон допускає реєстрований строк до 30 років. Договори на 99 років, лише проєкт. Конструкції виду '30 плюс 30 плюс 30' юридично являють собою обіцянку продовження, а не зареєстроване право на 90 років.

Чому мені не дали збір 0,01%?

Тому що пільга діє лише для громадян Таїланду, для житла до 7 млн бат і в період з 1 липня 2026 по 30 червня 2027 року. Іноземець платить стандартні 2%.

Скільки реально коштує реєстрація при покупці за 7 млн бат?

Приблизно 140 000 бат за ставкою 2% від оціночної вартості. Оціночна вартість земельного департаменту і ціна договору можуть відрізнятися, тому підсумок уточнюйте до підписання.

Що змінили травневі циркуляри Департаменту земель?

Формально нічого в правах покупця. Документи від 15-25 травня 2026 року зводять разом наявні повноваження відомства і вимагають однорідного застосування при перевірках. Нової звітності вони не вводять.

Чи став ризик за номінальними структурами вищим?

Юридично він не змінився і був високим завжди: номінальне володіння через тайську компанію суперечить закону. Змінилася ймовірність того, що перевірка буде проведена за однаковим стандартом у різних провінціях.

Як перевірити залишок квоти у конкретній будівлі?

Запросити в управлінської компанії дані про зареєстровану іноземну площу і звірити їх у земельному офісі за адресою об'єкта. Усного підтвердження від відділу продажів недостатньо.

Чи варто чекати лібералізації перед покупкою?

Чекати без визначеного строку сенсу мало: жоден з обговорюваних пунктів не дійшов до стадії законопроєкту. Плануйте угоду за чинними правилами 2026 року, а можливе підвищення квоти вважайте бонусом, а не частиною розрахунку дохідності.

Одна дія, яку варто зробити до внесення завдатку: отримати письмове підтвердження залишку іноземної квоти у квадратних метрах і зафіксувати в договорі, хто платить 2% збору за перехід права. Ці два кроки закривають більшу частину проблем, з якими покупці приходять до юристів уже після оплати.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.