Квота 49% у 2026 році: що насправді змінилося для іноземців у Таїланді

Покупець приходить у земельний офіс на Пхукеті з роздрукованою новиною: збір за реєстрацію переходу права нібито знижено до 0,01%. На квартирі за 10 млн бат це 1 000 бат замість 200 000. Чиновник дивиться на паспорт і рахує за стандартною ставкою 2%. Пільга діє, але не для нього.

Це одна з найдорожчих помилок у тайській нерухомості 2026 року, і вона коштує покупцю двохсот тисяч бат непередбачених витрат на закритті угоди.

Коротка відповідь: за 2026 рік базові правила для іноземного покупця не змінилися в жодній суттєвій точці. Квота 49% від площі житлових приміщень у кондомініумі зберігається. Максимальний термін оренди землі та приміщень залишається 30 років. Зниження реєстраційного збору адресоване громадянам Таїланду. Все інше - це проєкти, циркуляри та перекази переказів.

Ключові факти

• 49% сукупної площі житлових приміщень у будівлі кондомініуму може належати іноземцям. Норма закріплена у статті 19 bis Закону про кондомініуми B.E. 2522 і в 2026 році не змінювалася. Решта 51% мають залишатися у тайській власності.

• Пропозиції підняти квоту до 75% та ввести оренду на 99 років обговорюються з кінця 2024 року. Станом на 2026 рік законопроєкт не внесено і не ухвалено.

• Максимальний термін оренди за тайським правом становить 30 років. Продовження за схемою 30+30 або 30+30+30 прописуються в договорі, але не гарантовані законом.

• Зниження збору за реєстрацію переходу права та іпотечного збору до 0,01% діє з 1 липня 2026 року по 30 червня 2027 року і поширюється лише на кваліфікованих громадян Таїланду. Іноземний покупець платить стандартні 2%.

• У травні та червні 2026 року Департамент земель розіслав термінові циркуляри щодо землі, оформленої на тайських номінальних власників в інтересах іноземців. Це адміністративні документи в межах чинного Земельного кодексу, а не новий закон.

• За даними міжнародних консультантів з нерухомості на Пхукеті, вільну квоту потрібно перевіряти окремо для кожної будівлі через letter of quota від юридичної особи кондомініуму ще до підписання угоди, а не орієнтуватися на загальні запевнення забудовника.

Історія та контекст

Правило 49% старше за більшість проєктів, які сьогодні його продають. Закон про кондомініуми ухвалено 1979 року, а поправка, яка дозволила іноземцям володіти частиною будівлі у повній власності, вводилася як компроміс: капітал впустити, але контроль над зборами власників залишити тайській стороні. Звідси й дивне на перший погляд формулювання про площу, а не про кількість юнітів. Рахують не число квартир, а квадратні метри. Забудовник, який розпродав іноземцям великі пентхауси, може вперлися в квоту, маючи на балансі десятки непроданих студій.

Це перша практична річ, яку покупець зазвичай дізнається запізно. Вільна квота це не властивість проєкту, а властивість конкретної будівлі на конкретну дату. У зрілих комплексах Патонга, Джомтьєна та вздовж Сукхумвіту іноземна частка вибрана повністю, і юніт фізично неможливо оформити у freehold, доки хтось з іноземних власників не продасть тайцю. Продавець при цьому чесно каже, що квартира прекрасна. Він просто не згадує, що вам запропонують leasehold.

Хвиля розмов про 75% пішла з кінця 2024 року на тлі слабкого попиту та тиску забудовників. Ідея логічна: порожні вежі в Паттаї та Бангкоку простіше заповнити, знявши стелю. Аргумент проти виявився сильнішим і звучить політично: контроль над кондомініумом переходить до іноземної більшості, а слідом виникає питання про ціну житла для тайців. Жоден законопроєкт до парламенту внесений не був. Той самий шлях пройшла ідея оренди на 99 років: живе в презентаціях, відсутня в законі.

Найцікавіша частина 2026 року це не квота, а гроші. Кабінет продовжив зниження реєстраційних зборів до символічних 0,01% з 1 липня 2026 по 30 червня 2027, щоб розвантажити склад непроданого житла. Захід розрахований на внутрішній попит і обвішаний умовами щодо типу та вартості об'єкта. У передруках англійською мовою умова про громадянство регулярно губиться, і покупець приходить на угоду з бюджетом, у якому двохсот тисяч бат не вистачає. Стандартний збір у 2% від оціночної вартості зазвичай ділиться між сторонами за домовленістю, і це предмет торгу, а не константа. Торгуватися потрібно до підписання, а не в черзі до земельного офісу.

Окрема лінія це циркуляри Департаменту земель травня та червня 2026 року. Формально нічого нового: Земельний кодекс завжди забороняв використовувати тайських номінальних утримувачів та тайські компанії-пустушки для володіння землею в інтересах іноземця. Але консолідація повноважень і вимога до провінційних офісів активніше перевіряти джерело капіталу в компаніях з іноземним директором змінює практику. Схема з тайською компанією, де 51% акцій формально у трьох місцевих акціонерів без реальних вкладень, працювала роками за інерцією. У 2026 році інерція закінчилася, і власники вілл на Самуї та в Раваї почали отримувати запити про походження коштів. Закон той самий. Увага до нього нова.

Позиція, яку варто прийняти: купувати в розрахунку на майбутню лібералізацію не можна. Якщо ваша інвестиційна теза звучить як 'квоту піднімуть до 75% і ціни на leasehold переоцінять', ви тримаєте опціон без строку виконання. Беріть або юніт з вільною іноземною квотою у freehold, або leasehold, який ви чесно оцінили як оренду на 30 років з невизначеним продовженням, а не як власність зі знижкою. Виняток один: якщо бюджет нижчий за приблизно 3 млн бат і ви купуєте для себе на десятиліття вперед, різниця в юридичній формі для вас багато в чому теоретична, і вирішувати варто за локацією та якістю управління будівлею.

Практична дрібниця, яка економить більше грошей, ніж здається: вільну квоту та історію керуючої компанії перевіряють на місці, за випискою з реєстру власників будівлі. Поїздку на два-три дні з оглядом чотирьох-п'яти об'єктів планують заздалегідь, і це набагато надійніше, ніж покладатися на слова агента по телефону.

Джерело: ReloSale

FAQ

Чи змінилася квота 49% для іноземців у 2026 році?

Ні. Норма статті 19 bis Закону про кондомініуми B.E. 2522 діє без змін: іноземцям може належати до 49% сукупної площі житлових приміщень будівлі, 51% залишається за тайською стороною.

Чи ухвалили закон про оренду на 99 років?

Ні. Максимум і досі 30 років. Проєкти продовження до 99 років обговорюються з кінця 2024 року, але законопроєкт не внесено і не ухвалено.

Чи можу я заплатити збір 0,01% замість 2%?

Ні, якщо ви не громадянин Таїланду і не відповідаєте умовам програми. Пільгова ставка діє з 1 липня 2026 по 30 червня 2027 року для кваліфікованих тайських покупців. Іноземець платить стандартні 2% від оціночної вартості.

Як перевірити, чи є у будівлі вільна іноземна квота?

Через юридичного представника запросити у керуючої компанії кондомініуму довідку про поточний розподіл площ між тайськими та іноземними власниками. Усного підтвердження від продавця недостатньо: квота змінюється з кожною угодою.

Чи працює купівля вілли на тайську компанію?

Юридично схема з номінальними акціонерами заборонена Земельним кодексом завжди. Циркуляри Департаменту земель травня та червня 2026 року посилили перевірки джерела коштів у компаній з іноземною участю. Нових норм не з'явилося, але ризик виявлення помітно зріс.

Що безпечніше для іноземця: freehold у квоті чи leasehold?

Freehold у межах 49% це єдина форма, де іноземець володіє приміщенням напряму і безстроково. Leasehold це оренда до 30 років з продовженням, яке залежить від волі власника та його платоспроможності через три десятиліття.

Чи потрібно чекати на лібералізацію перед купівлею?

Жодних дат немає. Жодна з обговорюваних поправок не дійшла до парламенту, а політична ціна питання висока. Планувати угоду під неіснуючий закон це ставка, а не розрахунок.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.