Будівництво зупинилося: як повернути 100% платежів за off-plan у Таїланді

Дві перші черги здані вчасно, корпуси заселені, у забудовника зрозуміла репутація. Третя черга завмирає на рівні паль. Покупцю пропонують рівно один вихід: розірвати договір і купити готову квартиру в сусідньому корпусі, дорожче на пару мільйонів бат.

Це реальний кейс, і закінчується він не там, де хоче забудовник.

Продаж кондомініуму на етапі будівництва в Таїланді належить до категорії контрольованих контрактів за Законом про захист прав споживачів B.E. 2522 (1979). Форма договору приписана державою, а умови, що погіршують становище покупця порівняно з типовою формою, просто не діють, навіть якщо ви їх підписали власноруч.

При зупинці будівництва або суттєвому зриві термінів покупець має право розірвати договір і вимагати повернення всіх внесених платежів плюс відсотки за період, поки гроші перебували у забудовника. У описаному кейсі клієнт отримав повне повернення з відсотками. До суду справа не дійшла.

Швидка відповідь

• Off-plan кондо в Таїланді продається за контрольованим контрактом. Підстава: Закон про захист прав споживачів B.E. 2522 (1979) та Закон про кондомініуми (розділ 6/2 у редакції 2008 року), який приписує типову форму договору купівлі-продажу.

• Пункт про неповоротний депозит не рятує забудовника. Умови, менш вигідні покупцю, ніж типова форма, визнаються нікчемними. Формулювання про повну втрату передоплати при відмові покупця не застосовується, коли договір порушив продавець.

• Повернення йде з відсотками. Спочатку вимагайте ставку, прописану в самому договорі. Якщо вона не вказана, застосовуються норми Цивільного і торгового кодексу: за розділом 7 базова ставка з квітня 2021 року становить 3% річних, відсотки за прострочення за розділом 224 - 5% річних (на початок 2026 року перегляду ставки Кабінетом не публікувалося).

• Скарга до Офісу із захисту прав споживачів (OCPB, скорочено сакабо) подається безкоштовно. Іноземець, який купив нерухомість у Таїланді, має той самий статус споживача, що й громадянин країни.

• Споживчі позови звільнені від судового мита за Законом про процедуру споживчих справ B.E. 2551 (2008). Це принципово змінює економіку спору: подати позов на 5 млн бат коштує не 2% від суми, а нуль.

• Строк позовної давності за договірними вимогами - 10 років (розділ 193/30 ЦТК). Поспішати не потрібно, але й чекати п'ять років шкідливо з іншої причини: у забудовника може закінчитися платоспроможність.

Сценарії та варіанти

Сценарій 1. Домовитися напряму і залишитися в проєкті. Працює, коли пауза технічна: змінився підрядник, затрималося дозвіл, EIA перезатверджується. Просіть письмову додаткову угоду з новою датою здачі та штрафом за її порушення. Компроміс: підписавши аддендум, ви фактично прощаєте минулу прострочку і починаєте відлік заново.

Сценарій 2. Досудова претензія і скарга до OCPB. Це те, що варто рекомендувати як перший серйозний крок. Претензія від тайського юриста з посиланнями на конкретні розділи закону змінює тон переписки швидше, ніж десять листів від покупця. Паралельна реєстрація скарги в OCPB додає забудовнику адміністративну перспективу: контрольований контракт перевіряють на відповідність типовій формі, і порушення там знаходяться майже завжди. У кейсі з початку статті питання закрилося саме на цій стадії: повне повернення плюс відсотки, без засідань.

Сценарій 3. Позов до суду за споживчою справою. Мита немає, представляти інтереси може юрист за довіреністю, особиста присутність не обов'язкова. Мінус: час. До рішення першої інстанції за ринковою практикою йде від пів року до півтора року, плюс апеляція.

Сценарій 4. Прийняти пропозицію про обмін або переуступити контракт. Іноді це розумно. Але обмін на готовий юніт має сенс лише при зарахуванні всіх внесених сум і письмовій фіксації нової ціни, а переуступка off-plan контракту на замороженому проєкті майже завжди йде з дисконтом.

Сценарій 2 дає найкраще співвідношення результату і витрат у переважній більшості випадків. Ігноруйте цю пораду, якщо внесена сума менша за приблизно 300 тисяч бат: юридичний супровід і перельоти з'їдять виграш, або якщо у забудовника вже кілька заморожених проєктів і публічні борги. У другому випадку беріть будь-яке розумне врегулювання зараз, тому що рішення суду проти порожньої компанії не варте паперу.

За даними LumiThai, ключовий крок на старті: зберегти SPA, договір бронювання, платіжний графік, квитанції та переписку, а також зафіксувати первісну дату здачі й усі подальші повідомлення про перенесення термінів. Саме цей пакет документів визначає, наскільки швидко претензія перетвориться на реальне повернення коштів.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

Віра в пункт договору про неповоротність платежів. Найчастіша і найдорожча помилка: покупець читає англійський текст контракту, бачить non-refundable і вирішує, що гроші втрачені. Перевірте договір на відповідність типовій формі контрольованого контракту, перш ніж здатися.

Платежі на особистий рахунок співробітника відділу продажів або на рахунок третьої компанії. Такі перекази відновлювати в суді важко. Платіть тільки на корпоративний рахунок забудовника, вказаний у договорі, і зберігайте SWIFT-підтвердження.

Втрачена форма FET. При переказі валюти з-за кордону тайський банк оформлює Foreign Exchange Transaction Form на суми від 50 000 доларів США (поріг банки застосовують по-різному). Документ потрібен і для реєстрації права власності в іноземній квоті, і для зворотного виведення коштів після повернення. Запитуйте її одразу після кожного платежу.

Підписання аддендуму про перенесення термінів без компенсації. Ви власноруч легалізуєте прострочення. Якщо підписуєте, то лише в обмін на знижку, штрафну неустойку або розширену гарантію.

Усні обіцянки менеджера з продажу. У тайському суді вагу має письмовий договір і переписка. Переводьте будь-які домовленості в месенджер або пошту, де залишається слід.

Ставка на успіх там, де його немає. Тут чесно: якщо забудовник входить у процедуру неплатоспроможності, ваша вимога стає в чергу незабезпечених кредиторів. Право на повернення залишається, гроші не обов'язково. Тому моніторити фінансовий стан забудовника потрібно не в момент конфлікту, а в момент, коли будівництво зупинилося перший раз.

FAQ

Чи можна повернути гроші, якщо в договорі написано, що депозит не повертається?

Так, якщо порушення допустив забудовник. Продаж кондомініуму на етапі будівництва належить до контрольованих контрактів, і умови гірші за типову форму не мають сили. Пункт про неповоротність працює проти покупця, який сам без причини відмовився від угоди, а не проти того, у кого зупинилося будівництво.

Яке прострочення вважається суттєвим?

Відштовхуйтеся від дати здачі, прописаної в договорі. Повна зупинка робіт, відсутність підрядника на майданчику і неможливість забудовника назвати нову дату - це підстава для розірвання, навіть якщо формальний дедлайн ще не настав.

Скільки відсотків нарахують на повернення?

Спочатку дивіться ставку в самому договорі, вона часто вища за законну. За її відсутності застосовується розділ 7 ЦТК: 3% річних з квітня 2021 року, а при простроченні повернення розділ 224 додає ще два пункти. Підсумкова цифра завжди залежить від формулювань вашого контракту.

Чи потрібно летіти в Таїланд особисто?

Ні. Претензію, скаргу в OCPB і позов веде представник за довіреністю. Особистий візит корисний на стадії переговорів, коли зустріч в офісі забудовника вирішує більше, ніж листи.

Скільки коштує юридичний супровід повернення?

За ринковою практикою тайські юристи працюють або за фіксованою ставкою за досудову стадію, або за відсотком від повернутої суми. Судового мита за споживчим позовом немає взагалі, і це помітно знижує поріг входу в спір.

Що робити, якщо забудовник пропонує обміняти квартиру на готову?

Рахувати. Вимагайте зарахування всіх внесених платежів за номіналом і письмової фіксації ціни нового юніта. Якщо різниця в ціні перевищує ринкову вартість готовності, це не компенсація, а перепродаж вам вашого ж боргу.

Як вивести повернуті гроші назад за кордон?

Через той самий банк, куди вони надходили, з підтвердженням походження коштів: договір, платіжки, угода про розірвання і форма FET за вхідними переказами. Без вхідних документів виведення великої суми затягується.

Чи захищає закон іноземного покупця так само, як тайця?

Так. Статус споживача не залежить від громадянства. Обмеження для іноземців стосуються форми власності: квота іноземних власників у кондомініумі не більше 49% площ, а не права вимагати повернення платежів.

Джерело: LumiThai

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.