49% і жодного метра більше: правила для іноземців у 2026 році

У земельному офісі Пхукета клерк тепер дивиться не лише на паспорт покупця. Він перевіряє тайських акціонерів компанії, яка оформлює вілу: хто вони, звідки в них гроші на оплату часток, чи є у фірми реальна виручка. Три роки тому це питання ставили рідко. У 2026 році воно стало стандартною процедурою.

Коротка відповідь для тих, хто обирає між варіантами: закон у Таїланді не пом'якшили. Іноземець і досі не може володіти землею на загальних підставах, а квартиру в кондомініумі може оформити в повну власність лише в межах 49% від загальної площі всіх юнітів у конкретній будівлі. Змінилося інше, а саме адміністрування та контроль.

Головний удар припав на схеми з номінальними тайськими акціонерами. Департамент земель та Департамент розвитку бізнесу (DBD) оновили методички, посилили обмін даними і навчилися підсвічувати підозрілі структури володіння ще до угоди.

Ключові факти

• Квота 49% для іноземної власності в кондомініумі рахується не за кількістю квартир, а за сумарною площею житлових юнітів будівлі. Керуюча компанія (juristic person) зобов'язана видати лист із підтвердженням залишку квоти, без нього реєстрація не пройде.

• Гроші на купівлю фрихолду мають надійти з-за кордону в іноземній валюті. Банк оформляє FET-форму (Foreign Exchange Transaction) на перекази від 50 000 USD і вище; для менших сум використовується банківське підтвердження. Земельний офіс вимагає цей документ при реєстрації.

• Section 96 bis Земельного кодексу формально дозволяє іноземцю володіти ділянкою до 1 рая (1 600 кв. м) під житло за умови інвестиції 40 млн бат у затверджені активи на термін не менше трьох років та з дозволу МВС. За два десятиліття цією опцією скористалися одиниці: практичний вихід із неї майже нульовий.

• Оренда землі та будинку реєструється в земельному офісі на термін до 30 років. Обіцянки продовження на 30+30 років у договорі юридично слабші за саму реєстрацію: суд не зобов'язаний примушувати спадкоємців орендодавця до продовження.

• Використання підставних тайських акціонерів підпадає під Закон про ведення бізнесу іноземцями: до 3 років позбавлення волі та штраф у діапазоні 100 000 - 1 000 000 бат, плюс щоденні штрафи за продовження порушення. Покарання загрожує і тайським номіналам.

• Витрати на реєстрацію угоди: збір за передачу права 2% від оціночної вартості, спеціальний бізнес-податок 3,3% при продажу раніше п'яти років володіння, гербовий збір 0,5% в інших випадках, плюс утримуваний податок.

• Пакет реформ, що обговорювався у 2024 році (оренда до 99 років та підвищення квоти в кондомініумах до 75%), до правового акта не дійшов і був відкладений після громадської реакції.

Історія та контекст

Тайська модель обмежень склалася не вчора. Земельний кодекс 1954 року закріпив принцип, який не зрушив з місця: земля належить тайцям. Кондомініуми стали компромісом 1979 року, коли країні знадобилися валютні надходження, а квота 49% з'явилася як політично прийнятна стеля. Відтоді її намагалися підняти щонайменше тричі, і щоразу обговорення впиралося в одне й те саме: продаж землі іноземцям залишається токсичною темою для тайського виборця.

Звідси і живучість обхідної конструкції. Тайська компанія з 51% у місцевих акціонерів, що купує вілу, десятиліттями вважалася робочим рішенням. Юристи на Пхукеті та Самуї збирали фірми за тиждень: три тайські акціонери, преференційні акції в іноземця, довіреності на голосування. Формально все чисто, по суті власником залишався іноземець.

Зламала цю практику не нова стаття закону, а дані. DBD та Департамент земель почали звіряти реєстрації компаній із реальними ознаками діяльності: чи подавала фірма звітність, чи є співробітники, звідки в тайських акціонерів кошти на оплату часток. Компанія без виручки, зареєстрована за адресою юридичної контори, з трьома акціонерами, які фігурують у двох сотнях таких самих фірм, виглядає на екрані очевидно.

Показово, що закон при цьому не змінювався. Заборона на номіналів існувала завжди, просто її майже не застосовували.

Другий сюжет це Section 96 bis, улюблена ілюстрація того, як гарна норма не працює. Формально: вклади 40 млн бат у держпапери, фонди або схвалені проекти, протримай три роки, отримай дозвіл міністра внутрішніх справ і володій раєм землі під власний будинок. На практиці процедура настільки вузька і дискреційна, що ринок нею не користується. Якщо консультант пропонує вам цей шлях як основний, він або не працював із ним, або продає вам процес, а не результат.

Що справді варто перевіряти до внесення депозиту, так це залишок квоти в конкретній будівлі. Тут трапляється неприємний сюрприз: у проекті, що активно продається іноземцям, вільна іноземна квота може закінчитися на стадії будівництва, і покупцю запропонують 'поки оформити в лізхолд, потім переведемо у фрихолд'. Переведення можливе лише якщо квота звільниться, тобто якщо хтось з іноземних власників продасть тайцю. Це не план, а надія.

За даними одного з профільних гідів по Пхукету, з жовтня 2025 року правила щодо візи додатково пов'язані з умовами володіння кондо, тож перевірка залишку квоти має відбуватися паралельно з перевіркою власного візового статусу, а не окремо від неї.

Є і зворотний бік посилення, про який говорять рідше. Чистий фрихолд у кондомініумі з підтвердженою квотою та FET-формою став помітно ліквіднішим активом, ніж віла на компанії. Другий об'єкт при перепродажі вимагає від наступного покупця прийняти на себе ту саму юридичну конструкцію, а охочих у 2026 році дедалі менше.

Моя позиція така: для приватного інвестора без операційного бізнесу в Таїланді єдині дві конструкції, які варто розглядати, це фрихолд у кондомініумі в межах квоти та коректно зареєстрована 30-річна оренда у забудовника з перевіреною історією. Компанію під вілу має сенс заводити лише тоді, коли у вас у Таїланді є реальний бізнес із виручкою, співробітниками та звітністю, і нерухомість обслуговує цей бізнес. Якщо ваш горизонт три-чотири роки і сума до 6-7 млн бат, питання землі для вас взагалі не стоїть, і весь цей розбір можна пропустити.

FAQ

Чи можна іноземцю купити землю в Таїланді у 2026 році?

На загальних підставах ні. Єдина вузька легальна можливість це Section 96 bis Земельного кодексу: до 1 рая під житло за інвестиції 40 млн бат на три роки та з дозволу МВС. Практично цією нормою майже не користуються.

Що таке квота 49% і як перевірити її залишок?

Це гранична частка загальної площі житлових юнітів кондомініуму, яка може належати іноземцям у фрихолд. Залишок підтверджує керуюча компанія будівлі листом; земельний офіс без нього угоду не зареєструє. Запитуйте документ до внесення депозиту, а не після.

Чи небезпечно купувати вілу на тайську компанію?

Якщо тайські акціонери номінальні, це порушення Закону про ведення бізнесу іноземцями: до 3 років ув'язнення та штраф від 100 000 до 1 000 000 бат, плюс ризик примусового продажу активу. У 2026 році Департамент земель та DBD активно звіряють такі структури за даними звітності.

Чи обов'язково переводити гроші з-за кордону?

Для фрихолду в кондомініумі так. Кошти мають надійти в іноземній валюті, а банк видає FET-форму на суми від 50 000 USD. Оплата готівкою всередині Таїланду або переказом з місцевого рахунку реєстрацію не забезпечить.

Наскільки надійна оренда на 30 років із продовженням?

Юридичну силу має зареєстрований 30-річний термін. Опція продовження це договірне зобов'язання, яке важко виконати примусово, особливо якщо земля змінить власника або орендодавець помре. Оцінюйте лізхолд за першими 30 роками, решту вважайте бонусом.

Чи підвищать квоту до 75% та оренду до 99 років?

Такий пакет обговорювався у 2024 році, але нормативним актом не став і був відкладений. Будувати інвестиційний розрахунок на його прийнятті не варто: тема політично чутлива, і з 1979 року стеля в 49% не зрушила.

Які податки та збори сплачуються при угоді?

Збір за передачу права 2% від оціночної вартості земельного департаменту, спеціальний бізнес-податок 3,3% при продажу в перші п'ять років володіння або гербовий збір 0,5%, плюс утримуваний податок. Розподіл між продавцем і покупцем це предмет перемовин, найчастіше 50/50.

Де дивитися офіційні правила?

Департамент земель публікує керівництва для іноземців, правила реєстрації кондомініумів та роз'яснення щодо антиномінальних заходів. Ухвалені закони виходять у Royal Gazette, питання щодо компаній і акціонерів веде DBD, спеціальні режими для інвесторів курує BOI.

Практичний крок перед будь-яким депозитом: запросіть три документи одразу, лист керуючої компанії про залишок іноземної квоти, виписку із земельної справи (чанот) щодо об'єкта та підтвердження того, яким чином продавець отримав право власності. Якщо продавець або посередник тягне з будь-яким із них довше тижня, це вже відповідь.

Джерело: aiproperty-phuket.com

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.