Панган і номінальне володіння: 3 роки в'язниці за схему з тайською фірмою

Ділянка на місці колишнього рудника на Пангані виявилася державною землею. За тайською компанією, яка нею розпоряджалася, за даними The Nation Thailand, простежується іноземний капітал і знайома конструкція: тайці в реєстрі акціонерів, гроші та рішення ззовні. Суперечка публічна, і увагу вона привернула не до самого рудника, а до того, як на островах взагалі оформлюють землю.

Для іноземного покупця висновок простий і неприємний. Схема 'оформимо на тайську компанію, ви контролюєте через директора і заставу акцій' не дає вам власності. Вона дає вам вразливість, яка спрацьовує не тоді, коли ви її чекаєте, а тоді, коли ділянкою зацікавилася держава чи сусід.

Панган досі вважався тихим місцем, де такі історії не спливають. Спливли.

Швидка відповідь

• Номінальне володіння - кримінальне порушення. Закон про іноземний бізнес B.E. 2542 (1999), стаття 36: до 3 років позбавлення волі, штраф 100 000-1 000 000 бат, плюс додатковий штраф 10 000-50 000 бат за кожен день продовження порушення. Відповідають обидві сторони: іноземець і тайський номінал.

• Земля, отримана через номіналів, вилучається з обігу. За Земельним кодексом така ділянка підлягає примусовому відчуженню; компенсація залежить від торгів, а не від вашої вхідної ціни.

• Легальні конструкції: кондомініум у власність у межах 49% продаваної площі будівлі, зареєстрована оренда до 30 років, узуфрукт, суперфіцій.

• Обіцянка '30+30+30' не працює так, як її продають. У Земельному департаменті реєструється лише перший 30-річний термін; продовження - договірне зобов'язання продавця, і проти нового власника ділянки воно, як правило, не діє.

• На островах титул важливіший за ціну. Частина землі на Пангані оформлена документами на кшталт Por Bor Tor 5 або Sor Kor 1, які не є титулом власності, а межі ділянок нерідко накладаються на лісовий фонд.

Ключові факти

• Панган входить до провінції Сураттхані, площа острова близько 125 км²; помітна його частка належить до національного парку Тан Садет-Ко Пханган і лісового резерву, де приватна власність у принципі неможлива.

• Суперечка, про яку пише The Nation Thailand, стосується державної землі на місці колишнього рудника і структури власності тайської компанії, яка розпоряджалася майданчиком.

• Іноземець не може володіти землею в Таїланді. Виняток за статтею 96 bis Земельного кодексу (інвестиція 40 млн бат заради 1 рая під житло з дозволу МВС) на практиці використовується поодиноко.

• Квота кондомініуму: 49% сукупної продаваної площі будівлі на іноземних власників. Гроші мають прийти з-за кордону, банк видає підтвердження валютного переказу (FET), обов'язкове для сум від 50 000 USD.

• Цивільний і торговий кодекс обмежує термін оренди 30 роками; договір довше 3 років без реєстрації в Земельному департаменті захищає орендаря лише перші три роки.

• Перевірки номінальних схем у Таїланді набирають обертів по всій країні. За даними Lenta News, на Пхукеті у серпні 2026 року затримали 16 осіб (10 тайців і 6 іноземців, включно з двома канадцями та казахом) у справі про тіньовий бізнес з тайцями-номіналами, що охоплював оренду авто, ресторани, аптеки, IT-компанії та міжнародну школу. А в Хуа-Хіні 10 серпня 2026 року поліція затримала 13 іноземців у рамках шостої фази операції 'Crackdown on Foreign Nominee Networks', видавши 45 ордерів на обшук і викликавши на допит 39 тайських громадян, підозрюваних у номінальному володінні.

Чому схема з тайською компанією все ще продається

Бо вона зручна всім, крім покупця. Продавцю вона знімає обмеження на коло клієнтів: землю можна запропонувати іноземцю за ціною землі, а не за ціною права оренди. Посереднику вона дає угоду. Юристу, який її збирає, гонорар за реєстрацію компанії, статут з преференційними голосами, заставу акцій і договір позики від іноземця компанії.

На папері виглядає переконливо. Іноземець тримає 49%, але отримує більшість голосів через класи акцій. Тайські акціонери підписують бланкові передавальні розпорядження. Компанія купує землю.

Проблема в тому, що перевіряючого цікавить не статут, а одне питання: звідки у тайських акціонерів гроші на їхні частки. Якщо банківської історії немає, конструкція розбирається за один запит.

Що ламається, коли ділянка стає спірною

Поки ніхто не сперечається, схема працює роками. Саме це створює хибне відчуття безпеки: 'усі так роблять, і нічого'. Ситуація змінюється в момент конфлікту, з державою щодо меж, зі спадкоємцями попереднього власника, з сусідом щодо проїзду.

У конфлікті ви виявляєте, що стороною спору є тайська компанія, а не ви. Ваші інструменти контролю, застава акцій і договір позики, працюють проти ваших же тайських партнерів, але не проти держави. А якщо в процесі з'ясовується, що структура номінальна, ви з постраждалого перетворюєтеся на порушника закону про іноземний бізнес.

Окремо: продати такий актив ви зможете лише наступному іноземцю, готовому увійти в ту саму схему. Коло покупців звужується саме в той момент, коли ринок нервує через черговий гучний скандал.

Наша позиція

Землю на Пангані іноземцю купувати не варто. Ні через компанію, ні через 'перевіреного тайського друга', ні через дружину. Різниця між 30-річною зареєстрованою орендою і уявною власністю через фірму не варта кримінальної статті та ризику втратити актив цілком.

Якщо ваш бюджет до 8-10 млн бат і мета - дохід від оренди, відповідь майже завжди кондомініум у власність іноземця: він ліквідний, перепродається без юридичної акробатики, і покупцем може бути будь-хто.

Коли ця рекомендація не застосовується: якщо ви будуєте реальний операційний бізнес - готель, ресторан, велнес-центр - з справжніми тайськими партнерами, які вносять власні гроші, і з робочим персоналом. Тайська компанія в цьому випадку не фікція, а нормальний інструмент. Різниця між легальною компанією і номінальною не у формі документів, а в тому, чи є за тайськими акціонерами реальний капітал і реальна участь.

Як перевіряти землю на островах Сураттхані

Порядок дій до внесення завдатку:

• Запросити копію титулу (Chanote / Nor Sor 4 Jor) і перевірити її в офісі Земельного департаменту за місцем розташування ділянки, а не за фотографією від продавця.

• Замовити винесення меж у натурі за участю землеміра: на Пангані розбіжність між документом і фактичним парканом - звичайна справа.

• Перевірити накладання на лісовий фонд і територію національного парку.

• Подивитися історію переходів права: ділянки з колишнім гірничодобувним чи сільськогосподарським статусом вимагають окремої уваги.

• Перевірити наявність зареєстрованого права проїзду, а не усної домовленості з сусідом.

Бюджет такої перевірки, за оцінками ринку, вкладається в 30 000-80 000 бат для однієї ділянки з виїздом землеміра. На фоні ціни землі це статистична похибка, і це чи не єдині гроші в угоді, які майже завжди окупаються.

Оглядати об'єкти варто особисто і не за один захід: Панган пов'язаний поромами з Самуї та Сураттхані, дорога з материка займає півдня, тож під серію переглядів логічно закласти на острів мінімум три ночі.

FAQ

Чи може іноземець купити землю на Пангані?

Ні. Земельний кодекс забороняє іноземцям володіти землею, за вузьким винятком за статтею 96 bis (інвестиція 40 млн бат заради 1 рая під власне житло з дозволу міністра внутрішніх справ). Практичного значення для роздрібного покупця цей виняток не має.

Що загрожує за номінальну схему?

За статтею 36 Закону про іноземний бізнес, до 3 років позбавлення волі та штраф від 100 000 до 1 000 000 бат, плюс щоденний штраф 10 000-50 000 бат за продовження порушення. Покарання поширюється і на тайців, які виступили номіналами. Земля при цьому підлягає примусовому продажу.

Оренда на 30 років - це безпечно?

Зареєстрована в Земельному департаменті оренда до 30 років захищена законом і переживає зміну власника ділянки. Небезпечне інше: розраховувати на автоматичне продовження. Реєструється лише перший термін, а обіцянка продовжити залишається зобов'язанням конкретного продавця.

Тайська дружина може купити землю на спільні гроші?

Земля оформляється на неї, але перед реєстрацією Земельний департамент вимагає письмове підтвердження, що кошти належать тайському подружжю і іноземець не претендує на цей актив. Юридично ви відмовляєтеся від прав на землю. Це робоча конструкція для родини, але не інструмент інвестицій.

Як купити квартиру безпечно?

Кондомініум у межах 49-відсоткової квоти, гроші переказуються з-за кордону в іноземній валюті, банк видає підтвердження переказу (FET). Без цього документа Земельний департамент не зареєструє іноземного власника. Перевірте поточний залишок квоти в будівлі до підписання.

Чи дійшли перевірки номінальних фірм до Пангану?

Публічна суперечка навколо колишнього рудника показує, що інтерес влади до структур власності на острові є. Системні перевірки з 2024 року розгорталися на Пхукеті і в Хуа-Хіні, але методика однакова для всієї країни і не прив'язана до провінції.

Які документи на землю не є титулом?

Sor Kor 1, Por Bor Tor 5, Nor Sor 2 не дають повного права власності. Повноцінний титул - Chanote (Nor Sor 4 Jor); Nor Sor 3 Gor допускає угоди, але вимагає окремої перевірки меж.

Чи варто купувати віллу на Пангані під здачу?

Вілла на орендованій землі - робочий варіант при короткому горизонті і зрозумілому терміні оренди. Але короткострокова здача житла в Таїланді без готельної ліцензії суперечить закону про готелі, і це окремий ризик, який продавці зазвичай не проговорюють.

Source: Lenta News

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.