Koh Phangan: Nominee-Firmen und das Gefängnisrisiko beim Landkauf in Thailand

Ein Grundstück auf dem Gelände einer ehemaligen Mine auf Koh Phangan hat sich als staatliches Land herausgestellt. Hinter der thailändischen Firma, die darüber verfügte, steckt laut The Nation Thailand eine vertraute Konstruktion: Thailänder im Aktionärsregister, Geld und Entscheidungen von außen. Der Streit ist öffentlich geworden, und die Aufmerksamkeit gilt weniger der Mine selbst als der Frage, wie auf den Inseln generell Land registriert wird.

Für internationale Käufer ist die Schlussfolgerung einfach und unangenehm. Das Modell 'wir registrieren auf eine thailändische Firma, Sie kontrollieren über den Direktorposten und verpfändete Aktien' verschafft kein Eigentum. Es verschafft eine Verwundbarkeit, die genau dann zuschlägt, wenn sich der Staat oder ein Nachbar für das Grundstück zu interessieren beginnt.

Koh Phangan galt bislang als ruhiger Ort, an dem solche Geschichten nicht auftauchen. Jetzt sind sie aufgetaucht.

Kurzantwort

• Nominee-Eigentum ist eine Straftat. Nach dem Foreign Business Act B.E. 2542 (1999), Sektion 36, drohen bis zu 3 Jahre Haft, eine Geldstrafe von 100.000 bis 1.000.000 Baht, plus eine zusätzliche Strafe von 10.000 bis 50.000 Baht pro Tag andauernden Verstoßes. Betroffen sind beide Seiten: der Ausländer und der thailändische Strohmann.

• Über Nominees erworbenes Land wird dem Verkehr entzogen. Nach dem Land Code unterliegt ein solches Grundstück der Zwangsveräußerung; die Entschädigung richtet sich nach der Versteigerung, nicht nach dem ursprünglichen Kaufpreis.

• Legale Strukturen: Eigentum an einem Kondominium innerhalb von 49% der verkäuflichen Gebäudefläche, registrierte Pacht bis 30 Jahre, Nießbrauch (Usufruct), Superfizies.

• Das Versprechen '30+30+30' funktioniert nicht wie beworben. Beim Landamt wird nur die erste 30-Jahres-Periode registriert; die Verlängerung ist eine vertragliche Zusage des Verkäufers und bindet in der Regel nicht den neuen Grundstückseigentümer.

• Auf den Inseln zählt der Titel mehr als der Preis. Ein Teil des Landes auf Koh Phangan ist mit Dokumenten wie Por Bor Tor 5 oder Sor Kor 1 registriert, die keinen Eigentumstitel darstellen, und Grundstücksgrenzen überschneiden sich häufig mit Waldreservaten.

Wichtige Fakten

• Koh Phangan gehört zur Provinz Surat Thani, die Insel misst rund 125 km²; ein erheblicher Teil zählt zum Nationalpark Thaan Sadet-Koh Phangan sowie zu Waldreservaten, wo Privateigentum grundsätzlich ausgeschlossen ist.

• Der von The Nation Thailand beschriebene Streit betrifft staatliches Land auf dem Gelände einer ehemaligen Mine sowie die Eigentümerstruktur der thailändischen Betreiberfirma.

• Ausländer dürfen in Thailand grundsätzlich kein Land besitzen. Die Ausnahme nach Sektion 96 bis des Land Code (Investition von 40 Mio. Baht für 1 Rai Wohnland mit Genehmigung des Innenministeriums) wird in der Praxis nur vereinzelt genutzt.

• Die Kondominium-Quote liegt bei 49% der gesamten verkäuflichen Fläche eines Gebäudes für ausländische Eigentümer. Das Geld muss aus dem Ausland überwiesen werden; die Bank stellt eine Devisenbestätigung (FET) aus, verpflichtend ab 50.000 USD.

• Das thailändische Zivil- und Handelsgesetzbuch begrenzt die Pachtdauer auf 30 Jahre; ein Vertrag über mehr als 3 Jahre ohne Registrierung beim Landamt schützt den Pächter nur für die ersten drei Jahre.

• Landesweite Kontrollkampagnen zeigen die Dimension: Am 10. August 2026 verhaftete die Polizei in Hua Hin 13 Ausländer im Rahmen von Phase 6 der Operation gegen Nominee-Netzwerke, mit 45 Durchsuchungsbefehlen und 39 vorgeladenen thailändischen Staatsbürgern. Frühere Phasen richteten sich bereits gegen Koh Phangan (Mai 2026) und Phuket, wo im August 2026 zusätzlich 16 Personen (10 Thailänder, 6 Ausländer) wegen Scheinbesitz-Konstruktionen in Autovermietung, Gastronomie, Apotheken, IT-Firmen und einer internationalen Schule festgenommen wurden.

Warum das Modell mit der thailändischen Firma trotzdem verkauft wird

Weil es für alle bequem ist, außer für den Käufer. Dem Verkäufer nimmt es die Beschränkung des Kundenkreises: Das Land lässt sich einem Ausländer zum Landpreis anbieten, nicht zum Preis eines Pachtrechts. Dem Vermittler bringt es ein Geschäft. Dem Anwalt, der die Konstruktion zusammensetzt, ein Honorar für Firmengründung, Satzung mit Vorzugsstimmrechten, Aktienverpfändung und Darlehensvertrag vom Ausländer an die Firma.

Auf dem Papier wirkt es überzeugend. Der Ausländer hält 49%, erhält aber über Aktienklassen die Stimmenmehrheit. Die thailändischen Aktionäre unterschreiben Blanko-Übertragungsurkunden. Die Firma kauft das Land.

Das Problem: Die Prüfbehörde interessiert nicht die Satzung, sondern eine einzige Frage: Woher stammt das Geld der thailändischen Aktionäre für ihre Anteile. Fehlt eine Bankhistorie, zerfällt die Konstruktion nach einer einzigen Anfrage.

Was zerbricht, sobald das Grundstück umstritten wird

Solange niemand widerspricht, funktioniert das Modell jahrelang. Genau das erzeugt das trügerische Sicherheitsgefühl: 'Alle machen das so, und nichts passiert.' Die Situation ändert sich im Moment des Konflikts, sei es mit dem Staat wegen Grenzen, mit Erben des Vorbesitzers oder mit einem Nachbarn wegen der Zufahrt.

Im Konflikt zeigt sich: Streitpartei ist die thailändische Firma, nicht Sie. Ihre Kontrollinstrumente, verpfändete Aktien und Darlehensvertrag, wirken gegen Ihre eigenen thailändischen Partner, nicht gegen den Staat. Und stellt sich im Verfahren heraus, dass die Struktur eine Nominee-Konstruktion ist, werden Sie vom Geschädigten zum Rechtsverstoß gegen den Foreign Business Act.

Ein weiterer Punkt: Verkaufen lässt sich ein solcher Vermögenswert nur an den nächsten Ausländer, der bereit ist, in dieselbe Konstruktion einzusteigen. Der Käuferkreis schrumpft genau dann, wenn der Markt wegen des nächsten Aufsehen erregenden Falls nervös wird.

Unsere Einschätzung

Ausländer sollten auf Koh Phangan kein Land kaufen. Weder über eine Firma noch über einen 'geprüften thailändischen Freund' noch über die Ehefrau. Der Unterschied zwischen einer registrierten 30-Jahres-Pacht und einem vorgetäuschten Firmeneigentum ist keinen Straftatbestand und kein Risiko des Totalverlusts wert.

Bei einem Budget bis 8-10 Mio. Baht und dem Ziel Mieteinnahmen lautet die Antwort fast immer: Kondominium im Volleigentum eines Ausländers. Es ist liquide, lässt sich ohne juristische Akrobatik weiterverkaufen, und Käufer kann jeder sein.

Wann diese Empfehlung nicht gilt: wenn Sie ein echtes operatives Geschäft aufbauen, etwa ein Hotel, Restaurant oder Wellness-Zentrum, mit echten thailändischen Partnern, die eigenes Kapital einbringen, und mit funktionierendem Personal. Eine thailändische Firma ist dann kein Konstrukt, sondern ein normales Instrument. Der Unterschied zwischen legaler und Nominee-Firma liegt nicht in der Form der Dokumente, sondern darin, ob hinter den thailändischen Aktionären echtes Kapital und echte Beteiligung stehen.

Wie man Land auf den Inseln von Surat Thani prüft

Vorgehen vor Anzahlung einer Kaution:

• Eine Kopie des Titels (Chanote / Nor Sor 4 Jor) anfordern und beim zuständigen Landamt vor Ort prüfen, nicht anhand eines Fotos vom Verkäufer.

• Eine Grenzvermessung vor Ort mit Landvermesser beauftragen: Auf Koh Phangan ist eine Abweichung zwischen Dokument und tatsächlichem Zaunverlauf keine Seltenheit.

• Eine Überschneidung mit Waldreservaten und Nationalparkgebiet prüfen.

• Die Eigentumsübertragungshistorie einsehen: Grundstücke mit früherem Bergbau- oder Landwirtschaftsstatus verlangen besondere Aufmerksamkeit.

• Ein registriertes Wegerecht überprüfen, keine mündliche Absprache mit dem Nachbarn.

Das Budget für eine solche Prüfung liegt Marktschätzungen zufolge bei 30.000 bis 80.000 Baht pro Grundstück inklusive Vermesser-Einsatz. Gemessen am Grundstückspreis ist das eine statistische Randgröße, und es ist praktisch das einzige Geld in der Transaktion, das sich fast immer auszahlt.

Quelle: Lenta News

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FAQ

Kann ein Ausländer Land auf Koh Phangan kaufen?

Nein. Der Land Code verbietet Ausländern grundsätzlich Landeigentum, mit einer engen Ausnahme nach Sektion 96 bis (Investition von 40 Mio. Baht für 1 Rai Wohnland mit Genehmigung des Innenministers). Für den durchschnittlichen Käufer hat diese Ausnahme keine praktische Bedeutung.

Was droht bei einer Nominee-Konstruktion?

Nach Sektion 36 des Foreign Business Act drohen bis zu 3 Jahre Haft und eine Geldstrafe von 100.000 bis 1.000.000 Baht, plus eine Tagesstrafe von 10.000 bis 50.000 Baht bei fortdauerndem Verstoß. Die Strafe gilt auch für Thailänder, die als Strohmänner auftreten. Das Land unterliegt zudem der Zwangsveräußerung.

Ist eine 30-jährige Pacht sicher?

Eine beim Landamt registrierte Pacht bis zu 30 Jahren ist gesetzlich geschützt und übersteht einen Eigentümerwechsel. Unsicher ist etwas anderes: sich auf eine automatische Verlängerung zu verlassen. Registriert wird nur die erste Laufzeit, das Verlängerungsversprechen bleibt eine Verpflichtung des jeweiligen Verkäufers.

Kann eine thailändische Ehefrau Land mit gemeinsamem Geld kaufen?

Das Land wird auf sie registriert, doch vor der Registrierung verlangt das Landamt eine schriftliche Bestätigung, dass die Mittel dem thailändischen Ehepartner gehören und der Ausländer keinen Anspruch auf den Vermögenswert erhebt. Rechtlich verzichten Sie damit auf Rechte am Land. Das ist eine funktionierende Konstruktion für Familien, aber kein Investitionsinstrument.

Wie kauft man eine Wohnung sicher?

Ein Kondominium innerhalb der 49-Prozent-Quote, das Geld wird in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen, die Bank stellt eine Überweisungsbestätigung (FET) aus. Ohne dieses Dokument registriert das Landamt keinen ausländischen Eigentümer. Prüfen Sie vor Vertragsunterzeichnung die verbleibende Quote im Gebäude.

Sind die Nominee-Kontrollen bereits auf Koh Phangan angekommen?

Der öffentliche Streit um die ehemalige Mine zeigt, dass die Behörden Interesse an Eigentümerstrukturen auf der Insel haben. Systematische Kontrollen liefen seit 2024 vor allem auf Phuket, doch die Methodik ist landesweit einheitlich und nicht auf eine Provinz beschränkt.

Welche Dokumente sind kein Eigentumstitel?

Sor Kor 1, Por Bor Tor 5 und Nor Sor 2 verschaffen kein volles Eigentumsrecht. Der vollwertige Titel ist Chanote (Nor Sor 4 Jor); Nor Sor 3 Gor erlaubt Transaktionen, verlangt aber eine gesonderte Grenzprüfung.

Lohnt sich eine Villa auf Koh Phangan zur Vermietung?

Eine Villa auf gepachtetem Land ist bei kurzem Anlagehorizont und klarer Pachtlaufzeit eine praktikable Option. Kurzzeitvermietung ohne Hotellizenz verstößt in Thailand jedoch gegen das Hotelgesetz, ein separates Risiko, über das Verkäufer meist schweigen.