Ko Phangan : 3 ans de prison pour une societe thailandaise de facade

Un terrain situe sur une ancienne mine a Ko Phangan s'est revele appartenir a l'Etat thailandais. Derriere la societe thailandaise qui l'exploitait, The Nation Thailand pointe un schema familier : des actionnaires thailandais en facade, des capitaux et des decisions venus de l'etranger. L'affaire est publique, et elle attire l'attention non pas sur la mine elle-meme, mais sur la maniere dont le foncier est structure sur les iles thailandaises.

Pour un acheteur international, la lecon est simple et desagreable. Le montage 'on enregistre au nom d'une societe thailandaise, vous gardez le controle via un directeur et un nantissement d'actions' ne vous donne pas la propriete. Il vous donne une vulnerabilite qui se declenche non pas quand vous l'attendez, mais quand l'Etat ou un voisin s'interesse au terrain.

Ko Phangan passait encore pour un endroit tranquille ou ce genre d'histoire ne remontait pas. C'est desormais fait.

Reponse rapide

• La detention par prete-nom (nominee) est une infraction penale. Selon la loi sur les activites etrangeres B.E. 2542 (1999), article 36 : jusqu'a 3 ans de prison, amende de 100 000 a 1 000 000 bahts, plus une amende supplementaire de 10 000 a 50 000 bahts par jour d'infraction continue. Les deux parties sont responsables : l'etranger et le prete-nom thailandais.

• Un terrain acquis via un montage nominee peut etre saisi. Selon le Code foncier, ce type de parcelle est soumis a une cession forcee ; l'indemnisation depend d'une vente aux encheres, pas de votre prix d'achat initial.

• Structures legales disponibles : copropriete (condominium) en pleine propriete dans la limite de 49% de la surface vendable d'un immeuble, bail enregistre allant jusqu'a 30 ans, usufruit, droit de superficie.

• La promesse '30+30+30' ne fonctionne pas comme on vous la vend. Seul le premier bail de 30 ans est enregistre au Departement des terres ; la prolongation reste un engagement contractuel du vendeur, generalement inopposable a un nouveau proprietaire du terrain.

• Sur les iles, le titre compte plus que le prix. Une partie du foncier de Ko Phangan est couverte par des documents comme le Por Bor Tor 5 ou le Sor Kor 1, qui ne constituent pas un titre de propriete, et les limites de parcelles empietent souvent sur des zones forestieres protegees.

Faits cles

• Ko Phangan appartient a la province de Surat Thani, pour une superficie d'environ 125 km2 ; une part importante releve du parc national Than Sadet-Ko Phangan et d'une reserve forestiere ou la propriete privee est en principe impossible.

• Le litige rapporte par The Nation Thailand concerne un terrain domanial situe sur une ancienne mine, et la structure actionnariale de la societe thailandaise qui en avait la gestion.

• Un etranger ne peut pas posseder de terrain en Thailande. L'exception de l'article 96 bis du Code foncier (investissement de 40 millions de bahts pour 1 rai a usage residentiel, avec autorisation du ministere de l'Interieur) reste, dans les faits, quasi inutilisee.

• Quota condominium : 49% de la surface vendable totale d'un immeuble reserve aux proprietaires etrangers. Les fonds doivent venir de l'etranger, la banque delivre une attestation de transfert en devises (FET), obligatoire au-dela de 50 000 USD.

• Le Code civil et commercial limite la duree des baux a 30 ans ; un contrat de plus de 3 ans non enregistre au Departement des terres ne protege le locataire que sur les trois premieres annees.

• Depuis 2024, le Department of Special Investigation (DSI) et le Departement des terres controlent conjointement les societes nominee a Phuket. Le 10 aout 2026, une operation similaire a Hua Hin ('Crackdown on Foreign Nominee Networks', phase 6) a conduit a l'arrestation de 13 etrangers, 45 mandats de perquisition et la convocation de 39 ressortissants thailandais suspectes d'avoir servi de prete-noms. Cette logique de controle, fondee sur l'origine des fonds des actionnaires thailandais, s'applique desormais a toutes les provinces touristiques, Ko Phangan y compris.

Pourquoi le montage via societe thailandaise se vend encore

Parce qu'il arrange tout le monde sauf l'acheteur. Il permet au vendeur d'elargir sa clientele : le terrain peut se vendre a un etranger au prix du terrain, pas au prix d'un bail. L'intermediaire obtient sa transaction. Le juriste qui monte la structure touche des honoraires pour l'immatriculation de la societe, des statuts avec des actions a droit de vote preferentiel, un nantissement d'actions et un contrat de pret de l'etranger vers la societe.

Sur le papier, tout semble solide. L'etranger detient 49% mais obtient la majorite des voix grace a des categories d'actions differentes. Les actionnaires thailandais signent des ordres de transfert en blanc. La societe achete le terrain.

Le probleme, c'est que l'inspecteur ne s'interesse pas aux statuts, mais a une seule question : d'ou vient l'argent avec lequel les actionnaires thailandais ont finance leurs parts. Sans historique bancaire credible, le montage s'effondre en une seule demande de justificatifs.

Ce qui casse quand le terrain devient litigieux

Tant que personne ne conteste rien, le schema fonctionne pendant des annees. C'est precisement ce qui cree un faux sentiment de securite : 'tout le monde fait comme ca, et il ne se passe rien'. La situation change au moment d'un conflit, avec l'Etat sur les limites de parcelle, avec les heritiers de l'ancien proprietaire, avec un voisin sur un droit de passage.

En cas de litige, vous decouvrez que la partie au conflit est la societe thailandaise, pas vous. Vos outils de controle (nantissement d'actions, contrat de pret) fonctionnent contre vos propres partenaires thailandais, mais pas contre l'Etat. Et si la structure s'avere etre un montage nominee, vous passez du statut de victime a celui de contrevenant a la loi sur les activites etrangeres.

Autre point : vous ne pourrez revendre un tel actif qu'a un autre etranger pret a entrer dans le meme schema. Le cercle d'acheteurs se retrecit precisement au moment ou le marche s'inquiete d'une nouvelle affaire mediatisee.

Notre position

Un etranger n'a pas besoin d'acheter de terrain a Ko Phangan. Ni via une societe, ni via un 'ami thailandais de confiance', ni via une epouse. La difference entre un bail enregistre de 30 ans et une fausse propriete via une societe ne vaut pas le risque penal ni celui de perdre l'actif dans son integralite.

Si votre budget se situe jusqu'a 8-10 millions de bahts et que l'objectif est un revenu locatif, la reponse est presque toujours le condominium en pleine propriete etrangere : il est liquide, se revend sans acrobatie juridique, et peut etre achete par n'importe qui.

Cette recommandation ne s'applique pas si vous construisez une veritable activite operationnelle (hotel, restaurant, centre de bien-etre) avec de vrais partenaires thailandais qui investissent leur propre argent et emploient du personnel reel. La societe thailandaise n'est alors plus une fiction mais un outil normal. La difference entre une societe legale et un montage nominee ne tient pas a la forme des documents, mais a la realite du capital et de l'implication des actionnaires thailandais.

Comment verifier un terrain sur les iles de Surat Thani

Demarches a effectuer avant de verser un acompte :

• Demander une copie du titre (Chanote / Nor Sor 4 Jor) et la verifier au bureau du Departement des terres competent pour la localisation du terrain, pas sur une photo envoyee par le vendeur.

• Faire realiser un bornage sur le terrain avec un geometre : a Ko Phangan, l'ecart entre le document et la cloture reelle est frequent.

• Verifier tout empietement sur une reserve forestiere ou un parc national.

• Examiner l'historique des transferts de propriete : les parcelles d'anciens sites miniers ou agricoles meritent une attention particuliere.

• Verifier l'existence d'un droit de passage enregistre, et non un simple accord verbal avec le voisin.

Le budget de ce type de verification se situe, selon les estimations du marche, entre 30 000 et 80 000 bahts par parcelle avec deplacement d'un geometre. Rapporte au prix du terrain, c'est une marge d'erreur statistique, et c'est presque toujours l'argent le mieux depense de toute la transaction.

Il est preferable de visiter les biens en personne et en plusieurs fois : Ko Phangan est reliee par ferry a Koh Samui et Surat Thani, le trajet depuis le continent prend une demi-journee ; pour une serie de visites, il est donc logique de prevoir un sejour d'au moins trois nuits sur l'ile.

Source: Lenta News

FAQ

Un etranger peut-il acheter un terrain a Ko Phangan ?

Non. Le Code foncier interdit aux etrangers de posseder un terrain, sauf exception etroite prevue a l'article 96 bis (investissement de 40 millions de bahts pour 1 rai a usage residentiel, avec autorisation du ministre de l'Interieur). Cette exception n'a aucune portee pratique pour un acheteur particulier.

Que risque-t-on avec un montage nominee ?

Selon l'article 36 de la loi sur les activites etrangeres : jusqu'a 3 ans de prison et une amende de 100 000 a 1 000 000 bahts, plus une amende journaliere de 10 000 a 50 000 bahts en cas d'infraction continue. La sanction s'applique aussi aux Thailandais ayant servi de prete-noms. Le terrain est en outre soumis a une vente forcee.

Un bail de 30 ans est-il securise ?

Un bail enregistre au Departement des terres, jusqu'a 30 ans, est protege par la loi et survit a un changement de proprietaire du terrain. Ce qui n'est pas securise, c'est de compter sur une prolongation automatique. Seule la premiere periode est enregistree ; la promesse de renouvellement reste un engagement du vendeur initial, pas une garantie legale.

Une epouse thailandaise peut-elle acheter un terrain avec des fonds communs ?

Le terrain est enregistre a son nom, mais avant l'enregistrement, le Departement des terres exige une declaration ecrite confirmant que les fonds appartiennent au conjoint thailandais et que l'etranger ne revendique aucun droit sur cet actif. Juridiquement, vous renoncez a tout droit sur le terrain. C'est une solution viable pour une famille, mais ce n'est pas un outil d'investissement.

Comment acheter un appartement en toute securite ?

Un condominium dans la limite du quota de 49%, avec des fonds transferes depuis l'etranger en devises, et une attestation de transfert (FET) delivree par la banque. Sans ce document, le Departement des terres n'enregistrera pas de proprietaire etranger. Verifiez le quota restant disponible dans l'immeuble avant de signer.

Les controles des societes nominee touchent-ils Ko Phangan ?

Le litige public autour de l'ancienne mine montre que l'interet des autorites pour les structures de propriete sur l'ile est bien reel. Les controles systematiques ont d'abord vise Phuket depuis 2024, puis Ko Phangan des mai 2026 et Hua Hin en aout 2026 (13 etrangers arretes, 45 mandats de perquisition) ; la methode est identique dans tout le pays et n'est liee a aucune province en particulier.

Quels documents fonciers ne constituent pas un titre de propriete ?

Le Sor Kor 1, le Por Bor Tor 5 et le Nor Sor 2 ne confèrent pas la pleine propriete. Le titre complet est le Chanote (Nor Sor 4 Jor) ; le Nor Sor 3 Gor permet des transactions mais necessite une verification separee des limites.

Faut-il acheter une villa a Ko Phangan pour la mettre en location ?

Une villa sur terrain loue peut etre une option viable pour un horizon court avec une duree de bail claire. Mais la location courte duree sans licence hoteliere est contraire a la loi thailandaise sur les hotels, un risque distinct que les vendeurs mentionnent rarement.

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