Ko Phangan: 3 anni di carcere per lo schema con societa nominee tailandesi

Un terreno sull'ex sito minerario di Ko Phangan si e rivelato essere proprieta demaniale. Dietro la societa tailandese che lo gestiva, secondo The Nation Thailand, si intravede capitale straniero e una struttura familiare: cittadini tailandesi nel registro azionario, denaro e decisioni provenienti dall'esterno. La disputa e pubblica e ha attirato l'attenzione non tanto sulla miniera in se, quanto sul modo in cui sulle isole si registra la terra in generale.

Per un investitore internazionale la conclusione e semplice e sgradevole. Lo schema 'intestiamo alla societa tailandese, voi controllate tramite un direttore e il pegno delle azioni' non vi da la proprieta. Vi da una vulnerabilita che si manifesta non quando ve lo aspettate, ma quando lo Stato o un vicino iniziano a interessarsi al terreno.

Ko Phangan era finora considerata un luogo tranquillo, dove certe storie non emergevano. Ora sono emerse.

Risposta rapida

• La proprieta nominee e un reato penale. Il Foreign Business Act B.E. 2542 (1999), articolo 36, prevede fino a 3 anni di reclusione, multa 100.000-1.000.000 baht, piu una sanzione aggiuntiva di 10.000-50.000 baht per ogni giorno di violazione continuata. Rispondono entrambe le parti: lo straniero e il nominee tailandese.

• La terra ottenuta tramite nominee viene ritirata dal mercato. Secondo il Codice Fondiario, un simile appezzamento e soggetto a esproprio forzato; il risarcimento dipende dall'asta, non dal prezzo pagato all'acquisto.

• Strutture legali disponibili: condominio in proprieta piena entro il 49% della superficie vendibile dell'edificio, affitto registrato fino a 30 anni, usufrutto, diritto di superficie.

• La promessa '30+30+30' non funziona come viene venduta. Al Dipartimento delle Terre viene registrato solo il primo periodo di 30 anni; il rinnovo e un impegno contrattuale del venditore e, di norma, non e vincolante per un nuovo proprietario del terreno.

• Sulle isole il titolo conta piu del prezzo. Parte della terra a Ko Phangan e registrata con documenti come Por Bor Tor 5 o Sor Kor 1, che non costituiscono titolo di proprieta, e i confini dei lotti spesso si sovrappongono a riserve forestali.

Fatti chiave

• Ko Phangan appartiene alla provincia di Surat Thani, con una superficie di circa 125 km²; una parte significativa rientra nel parco nazionale Than Sadet-Ko Phangan e in riserva forestale, dove la proprieta privata e in linea di principio impossibile.

• La disputa riportata da The Nation Thailand riguarda terreno demaniale sull'ex sito minerario e la struttura proprietaria della societa tailandese che gestiva l'area.

• Uno straniero non puo possedere terra in Thailandia. L'eccezione dell'articolo 96 bis del Codice Fondiario (investimento di 40 milioni di baht per 1 rai a uso abitativo, con permesso del Ministero dell'Interno) e nella pratica usata in casi isolati.

• Quota condominiale: 49% della superficie vendibile totale dell'edificio per proprietari stranieri. Il denaro deve provenire dall'estero; la banca rilascia una conferma di trasferimento valutario (FET), obbligatoria per importi da 50.000 USD in su.

• Il Codice Civile e Commerciale limita la durata dell'affitto a 30 anni; un contratto superiore a 3 anni non registrato presso il Dipartimento delle Terre tutela l'affittuario solo per i primi tre anni.

• Dal 2024 il Department of Special Investigation (DSI), insieme al Dipartimento delle Terre, verifica le societa nominee a Phuket. La logica dei controlli, ovvero l'origine del capitale sociale degli azionisti tailandesi, si applica a qualsiasi provincia turistica.

• Le operazioni anti-nominee si sono estese oltre Phuket: il 10 agosto 2026 la polizia di Hua Hin ha arrestato 13 stranieri per proprieta illegale di ville tramite schemi nominee, nell'ambito della Fase 6 dell'operazione 'Crackdown on Foreign Nominee Networks', con 45 mandati di perquisizione e 39 cittadini tailandesi convocati per interrogatorio.

Perche lo schema con la societa tailandese si vende ancora

Perche conviene a tutti tranne che all'acquirente. Al venditore toglie il limite sulla clientela: la terra puo essere offerta a uno straniero al prezzo del terreno, non al prezzo del diritto di affitto. All'intermediario garantisce la transazione. All'avvocato che la struttura, la parcella per la registrazione della societa, lo statuto con voti preferenziali, il pegno azionario e il contratto di prestito dello straniero alla societa.

Sulla carta sembra convincente. Lo straniero detiene il 49% ma ottiene la maggioranza dei voti tramite classi di azioni differenziate. Gli azionisti tailandesi firmano ordini di trasferimento in bianco. La societa acquista il terreno.

Il problema e che chi controlla non si interessa allo statuto, ma a una sola domanda: da dove vengono i soldi degli azionisti tailandesi per le loro quote. Se non c'e uno storico bancario credibile, la costruzione si smonta con una sola richiesta.

Cosa si rompe quando il terreno diventa oggetto di disputa

Finche nessuno contesta nulla, lo schema funziona per anni. Ed e proprio questo che crea la falsa sensazione di sicurezza: 'lo fanno tutti e non succede niente'. La situazione cambia nel momento del conflitto: con lo Stato sui confini, con gli eredi del proprietario precedente, con il vicino sul passaggio.

Nel conflitto scoprite che parte della disputa e la societa tailandese, non voi. I vostri strumenti di controllo, il pegno azionario e il contratto di prestito, funzionano contro i vostri stessi soci tailandesi, ma non contro lo Stato. E se nel frattempo emerge che la struttura e nominee, da parte lesa diventate voi stessi trasgressori del Foreign Business Act.

Inoltre: potrete rivendere un bene simile solo a un altro straniero disposto a entrare nello stesso schema. Il cerchio degli acquirenti si restringe proprio nel momento in cui il mercato e nervoso per l'ennesimo caso eclatante. Recenti operazioni della polizia a Phuket, con 16 persone arrestate (10 tailandesi e 6 stranieri, tra cui 2 canadesi e un kazako) per schemi nominee legati ad autonoleggi, ristoranti, farmacie, aziende IT e una scuola internazionale, mostrano quanto questi controlli si siano intensificati nel 2026.

La nostra posizione

Uno straniero non dovrebbe comprare terra a Ko Phangan. Ne tramite societa, ne tramite un 'amico tailandese fidato', ne tramite la moglie. La differenza tra un affitto registrato di 30 anni e una finta proprieta tramite societa non vale il rischio penale e la possibilita di perdere l'intero bene.

Se il vostro budget arriva fino a 8-10 milioni di baht e l'obiettivo e il reddito da locazione, la risposta e quasi sempre il condominio in proprieta piena straniera: e liquido, si rivende senza acrobazie legali, e puo essere acquistato da chiunque.

Questa raccomandazione non si applica se state costruendo un vero business operativo, come un hotel, un ristorante, un centro wellness, con soci tailandesi reali che investono capitale proprio e con personale effettivo. In questo caso la societa tailandese non e una finzione, ma uno strumento normale. La differenza tra societa legale e nominee non sta nella forma dei documenti, ma nel fatto che dietro gli azionisti tailandesi ci siano capitale reale e partecipazione reale.

Come verificare un terreno sulle isole di Surat Thani

Procedura da seguire prima di versare un acconto:

• Richiedere copia del titolo (Chanote / Nor Sor 4 Jor) e verificarla presso l'ufficio del Dipartimento delle Terre competente per il territorio, non basandosi su una fotografia inviata dal venditore.

• Ordinare il rilievo dei confini in loco con un geometra: a Ko Phangan la discrepanza tra documento e recinzione reale e frequente.

• Verificare eventuali sovrapposizioni con riserva forestale o territorio del parco nazionale.

• Esaminare la storia dei passaggi di proprieta: terreni con precedente destinazione mineraria o agricola richiedono attenzione particolare.

• Verificare l'esistenza di un diritto di passaggio registrato, non di un accordo verbale con il vicino.

Il budget per questa verifica, secondo stime di mercato, si attesta tra 30.000 e 80.000 baht per un singolo lotto con sopralluogo del geometra. Rispetto al prezzo della terra e un margine statisticamente irrilevante, ed e l'unico denaro della transazione che quasi sempre si ripaga.

FAQ

Uno straniero puo comprare terra a Ko Phangan?

No. Il Codice Fondiario vieta agli stranieri di possedere terra, con la sola eccezione ristretta dell'articolo 96 bis (investimento di 40 milioni di baht per 1 rai a uso abitativo personale, con permesso del ministro dell'Interno). Per un acquirente comune questa eccezione non ha rilevanza pratica.

Cosa rischia chi usa uno schema nominee?

Secondo l'articolo 36 del Foreign Business Act: fino a 3 anni di reclusione e multa da 100.000 a 1.000.000 baht, piu una sanzione giornaliera di 10.000-50.000 baht per la violazione continuata. La sanzione si estende anche ai tailandesi che hanno fatto da nominee. La terra, inoltre, e soggetta a vendita forzata.

Un affitto di 30 anni e sicuro?

Un affitto registrato presso il Dipartimento delle Terre fino a 30 anni e tutelato per legge e resiste al cambio di proprietario del terreno. Cio che non e sicuro e contare sul rinnovo automatico: viene registrato solo il primo periodo, mentre la promessa di proroga resta un impegno personale del venditore.

Una moglie tailandese puo comprare terra con soldi comuni?

La terra viene intestata a lei, ma prima della registrazione il Dipartimento delle Terre richiede una dichiarazione scritta che i fondi appartengono al coniuge tailandese e che lo straniero non rivendica alcun diritto sul bene. Legalmente rinunciate ai diritti sulla terra. E una soluzione funzionale per la famiglia, non uno strumento di investimento.

Come comprare un appartamento in sicurezza?

Un condominio entro la quota del 49%, con fondi trasferiti dall'estero in valuta straniera; la banca rilascia la conferma del trasferimento (FET). Senza questo documento il Dipartimento delle Terre non registra il proprietario straniero. Verificate la quota residua disponibile nell'edificio prima di firmare.

I controlli sulle societa nominee sono arrivati anche a Ko Phangan?

La disputa pubblica intorno all'ex sito minerario dimostra che l'interesse delle autorita verso le strutture proprietarie sull'isola esiste. I controlli sistematici dal 2024 si sono concentrati su Phuket, ma la metodologia e identica in tutto il paese e non e legata a una singola provincia. Le operazioni piu recenti hanno gia colpito anche Hua Hin, con 13 stranieri arrestati nell'agosto 2026.

Quali documenti sulla terra non costituiscono titolo di proprieta?

Sor Kor 1, Por Bor Tor 5, Nor Sor 2 non conferiscono pieno diritto di proprieta. Il titolo completo e il Chanote (Nor Sor 4 Jor); il Nor Sor 3 Gor consente transazioni ma richiede una verifica separata dei confini.

Conviene comprare una villa a Ko Phangan per affittarla?

Una villa su terreno in affitto e una soluzione praticabile con un orizzonte breve e una durata di locazione chiara. Ma l'affitto a breve termine in Thailandia senza licenza alberghiera contravviene alla legge sugli hotel, ed e un rischio a parte che i venditori di solito non menzionano.

Source: Lenta News

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