Lemon Law в Таїланді 2026: чому він не врятує покупця кондо

Власник студії в Джомтьєні приймає квартиру, включає кондиціонер, і за двадцять хвилин на ламінаті вже стоїть вода. Забудовник киває, обіцяє надіслати бригаду, надсилає через шість тижнів. Власник читає новини про новий тайський 'Lemon Law' і вирішує, що тепер має право вимагати повернення грошей за квартиру.

Такого права у нього немає. Закон про відповідальність за дефектні товари, який Кабінет міністрів Таїланду схвалив 16 червня 2026 року, стосується товарів: автомобілів, мотоциклів, побутової техніки, електроніки. Нерухомість під нього не підпадає. Більше того, законопроєкт лише передано до Парламенту, тож на момент публікації він ще не діє. За даними Bangkok Post, Палата представників Таїланду вже підтримала законопроєкт у першому читанні, перекладаючи тягар доведення дефекту з покупця на продавця.

Але у покупця кондо є інший набір інструментів, про який чомусь згадують рідше: гарантія забудовника за Законом про кондомініуми та правила Офісу Ради із захисту прав споживачів (OCPB), під які з 2025 року потрапили продаж квартир за договорами бронювання та довгострокова оренда житла.

Швидка відповідь

• 16 червня 2026 року Кабмін затвердив проєкт Liability for Defective Goods Act. Документ пройшов перевірки і направлений до Парламенту, терміни набуття чинності залежать від парламентської процедури.

• 6 місяців для звичайних товарів і 1 рік для автомобілів: у цей період виявлений дефект вважається наявним від початку, довести протилежне зобов'язаний продавець.

• Закон не застосовується до вживаних товарів, тварин, приватних угод між фізособами та до нерухомості.

• Для нових кондомініумів діє типовий договір купівлі-продажу за Condominium Act B.E. 2522: 5 років на несучі конструкції та 2 роки на решту частин будівлі й квартири, відлік від реєстрації переходу права власності, повідомлення забудовнику потрібно надіслати всередині цього строку.

• OCPB заборонив у контрольованих договорах безпідставне утримання депозиту, обмеження відповідальності забудовника та штрафи за переуступку права. При серйозному порушенні покупець розриває договір і повертає сплачене з відсотками.

Сценарії та варіанти

Приймання новобудови. Найчастіший випадок і єдиний момент, коли у покупця є реальний вплив на забудовника. До підписання акту й фінального платежу ви диктуєте умови, після реєстрації в Земельному департаменті ви просите. Практичний висновок: не призначайте дату передачі в Land Office, доки список дефектів не закрито письмово. Трейд-оф: друга інспекція після усунення дефектів майже завжди потрібна, а це додатковий час і візит до Таїланду.

Вторинне житло від приватного власника. Тут ні Lemon Law, ні гарантія забудовника не допоможуть. Залишається загальна норма Цивільного і торгового кодексу про приховані дефекти: за загальним правилом позов подається протягом року з моменту виявлення. Доводити доведеться вам, а продавець на той час може вже жити в іншій країні.

Довгострокова оренда. Правила OCPB для контрольованого бізнесу оренди житла бʼють по найболючішому: свавільному утриманню депозиту. Орендодавець зобов'язаний повернути залог, якщо не довів шкоду понад нормальний зношування. Працює це лише за письмового договору з описом стану та фотографіями на дату заїзду.

Меблі та техніка в квартиру. Ось тут майбутній Lemon Law дасть саме те, що обіцяє. Кондиціонер, вбудована кухня, телевізор, куплені у продавця-юрособи, потраплять під шестимісячну презумпцію дефекту. Оформлюйте чеки й гарантійні талони на те саме імʼя, що і в договорі на квартиру, і зберігайте їх до кінця гарантійного строку.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

Підпис в акті приймання без списку дефектів. Тайські забудовники часто дають на підпис форму з рядком про те, що покупець прийняв квартиру без претензій. Зниження ризику: вписуйте від руки кожен дефект з фото і датою, забирайте копію з підписом представника.

Мовчання всередині гарантійного строку. Дворічна та пʼятирічна гарантії за Законом про кондомініуми не продовжуються самі. Зниження ризику: письмове повідомлення забудовнику з датою виявлення, а не повідомлення в месенджері менеджеру відділу продажів.

Очікування, що Lemon Law покриє квартиру. Проєкт прямо побудований навколо товарів, і нерухомість у ньому не фігурує. Зниження ризику: перестаньте на нього розраховувати в переговорах із забудовником, аргумент про гарантію за Condominium Act працює краще.

Договір бронювання англійською без тайської версії. Якщо тексти розійдуться, тайський буде головним у суді. Зниження ризику: двомовний документ із зазначенням, яка версія має пріоритет, і перевірка юристом до переказу депозиту.

Штраф за переуступку, вписаний у договір. OCPB такі умови заборонив для контрольованих договорів, але вони досі зустрічаються в паперах невеликих девелоперів. Зниження ризику: викреслюйте пункт на стадії підписання, а якщо вже підписали, посилайтеся на правила OCPB і подавайте скаргу в Офіс.

Нескінченний ремонт. Забудовник формально відповідає, приїжджає, лагодить погано, приїжджає знову. Зниження ризику: фіксуйте в листуванні крайній термін і обумовлюйте право найняти сторонню бригаду з відшкодуванням витрат.

FAQ

Чи поширюється Lemon Law Таїланду на купівлю квартири?

Ні. Закон про відповідальність за дефектні товари регулює товари, насамперед автомобілі, мотоцикли й побутову електроніку. Квартира під його дію не потрапляє.

Коли новий закон почне діяти?

Кабінет міністрів схвалив проєкт 16 червня 2026 року і направив його до Парламенту. Дата набуття чинності залежить від проходження читань, і точний строк наразі назвати неможливо.

Яка гарантія діє на новий кондомініум у Таїланді?

За типовим договором купівлі-продажу в рамках Condominium Act B.E. 2522: пʼять років на несучі конструкції та два роки на решту елементів, рахуючи від реєстрації переходу права власності. Претензію потрібно заявити всередині строку.

Чи можна повернути депозит за бронювання кондо?

Так, якщо забудовник порушив умови або договір містить заборонені OCPB положення. При серйозних порушеннях споживач має право розірвати договір і повернути всі сплачені суми з відсотками.

Чи захищає закон покупця вторинного житла?

Lemon Law не застосовується до вживаних товарів і приватних угод між фізособами. Для вторинної нерухомості залишаються норми Цивільного і торгового кодексу про приховані дефекти зі строком у один рік з виявлення.

Куди скаржитися на забудовника в Таїланді?

В Офіс Ради із захисту прав споживачів (OCPB), де нерухомість входить до числа найчастіших категорій звернень. Паралельно можливий цивільний позов, і для сум до мільйона батів це часто дешевше, ніж здається.

Що робити, якщо дефекти знайшлися після реєстрації права власності?

Надіслати забудовнику письмове повідомлення з фотографіями та датою виявлення, посилаючись на гарантійний строк за договором. Усно проблему не фіксуйте: через півроку довести звернення буде нічим.

Чи потрібно наймати інспектора при прийманні квартири?

При бюджеті від 4-5 млн батів так: незалежна інспекція коштує близько 10-20 тисяч батів за студію чи одну спальню і зазвичай знаходить дефекти, які покупець не побачить. Для студії за 1,8 млн батів витрати вже спірні, там достатньо уважного огляду з чек-листом.

Source: Bangkok Post

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.