SCB EIC: спад ринку житла Таїланду розтягнеться до 2027 року

Тайський забудовник середнього розміру в Бангкоку сьогодні рахує не стільки продажі, скільки відмови банків. Договір підписано, депозит внесено, а на етапі іпотечного рішення угода розсипається. За оцінками ринку, так трапляється з помітною часткою покупців у масовому сегменті до 3-4 млн бат. Саме це, а не відсутність попиту як такого, тримає ринок на дні.

Аналітичний центр SCB EIC (дослідницький підрозділ Siam Commercial Bank) прямо каже: швидкого відскоку не буде. Відновлення розтягнеться щонайменше до 2027 року, і його стримують чотири речі одночасно: слабка купівельна спроможність домогосподарств, високі ціни відносно доходів, жорстка кредитна політика банків і перетік попиту у вторинний ринок та оренду.

За даними Kiatnakin Phatra Bank (KKP), обсяг угод у 2026 році очікується на рівні близько 290 000 юнітів, порівняно з 316 214 у 2025 році, це найнижчий показник за вісім років. Для іноземного інвестора висновок неочевидний. Слабкий внутрішній ринок не означає автоматичних знижок в іноземній квоті кондомініумів, це два слабо пов'язані між собою ринки. Але він означає інше: конкуренція за орендаря зростає, а ставки оренди в масовому сегменті впираються у стелю.

Швидка відповідь

• SCB EIC очікує відновлення ринку житла Таїланду лише до 2027 року, без різкого розвороту у 2026-му.

• Головне гальмо, не попит, а доступ до кредиту: борг домогосподарств тримається на позначці близько 87% ВВП (дані Банку Таїланду за 2025 рік), банки посилили андеррайтинг.

• Попит зміщується вниз за ціною: дешеві лоти, вторинне житло та оренда замість купівлі.

• Пільговий збір за перехід права 0,01% на об'єкти до 7 млн бат діє до 30 червня 2026 року, але адресований громадянам Таїланду. Іноземний покупець платить стандартні 2% плюс 1% за реєстрацію іпотеки.

• Загальнонаціональна вартість передач нерухомості у 2026 році прогнозується зі зниженням близько 5% рік до року, до приблизно 824 млрд бат, за оцінкою SCB EIC.

• Для іноземця робоча стратегія на 2026-2027 роки, вторинні квартири у перевірених орендних локаціях, а не котлован на периферії.

Ключові факти

• Іноземець може володіти квартирою у фрихолд у межах 49% продаваної площі будівлі; земля та будинки, лише через довгострокову оренду (30 років з правом продовження) або тайську компанію.

• Банк Таїланду у травні 2025 року тимчасово послабив правила LTV, дозволивши кредитування до 100% вартості за всіма договорами; термін дії заходу, до 30 червня 2026 року.

• Стандартний збір за перехід права власності становить 2% від оціночної вартості, зазвичай ділиться між сторонами; реєстрація іпотеки, ще 1%.

• За даними Real Estate Information Center (REIC), у 2023-2024 роках громадяни Росії входили до числа найбільших іноземних покупців кондомініумів у Таїланді, а на Пхукеті посідали перше місце за кількістю оформлених угод.

• Валова дохідність оренди по ринку: 4-5% річних для якісних квартир у Бангкоку та 5-7% для курортних об'єктів із професійним управлінням, до вирахування комісії управителя, податків і простоїв.

• Ініціатива про розширення іноземної квоти та збільшення терміну оренди землі до 99 років обговорювалася у 2025 році, але законодавчого рішення так і не отримала. Розраховувати на неї при купівлі не варто.

Чому падіння внутрішнього ринку не дає іноземцю дисконту

Логіка «ринок у кризі, отже куплю дешевше» на тайській квоті працює погано. Забудовник, у якого не йдуть продажі тайської частини будівлі, рідко ріже ціну іноземних юнітів: вони продаються іншому покупцю, за іншу валюту, через інші канали. Знижки, які вам справді запропонують, найчастіше висять на неліквіді: нижні поверхи, вид у стіну сусідньої вежі, корпус на дальній лінії від моря.

Є і валютний шар. Міцний бат останніх років з'їв частину потенційної вигоди для покупців із рубльовим і доларовим капіталом: об'єкт, що подешевшав у баті на 7-8%, у валюті покупця міг не подешевшати зовсім.

Зате охолодження внутрішнього попиту б'є по вашому майбутньому орендному потоку. Тайська родина, якій банк відмовив в іпотеці, йде знімати, і знімає вона в тому самому сегменті студій і однокімнатних, де стоїть більшість інвестиційних квартир іноземців. Більше орендарів, але й більше пропозиції від тих, хто не зміг продати. Підсумок, ставки стоять на місці, а термін експозиції зростає.

Що в цьому циклі працює

Вторинний ринок у локаціях із доведеною історією оренди. Не тому, що вторинка модна, а тому що вона дає три речі, яких немає у котловану: реальну цифру заповнюваності за минулі сезони, готову інфраструктуру будівлі та продавця, у якого є причина торгуватися.

У Бангкоку це радіус пішої доступності від станцій BTS і MRT у Сукхумвіті, Сатхорні, Асоке. На Пхукеті, Банг Тао, Лагуна, Раваі та Най Харн з їхнім стійким потоком довгострокових орендарів-експатів. У Паттаї вибір вужчий, ніж здається: Джомтьєн і Пратамнак тримають попит, дальні проєкти вздовж траси, ні.

Перед угодою варто витратити тиждень на особистий огляд: подивитися будівлю у буденний вечір, порахувати, скільки вікон світиться, поговорити з керуючою компанією про реальне завантаження.

Де найчастіше помиляються

Купівля на ранньому етапі у забудовника без довгої історії здачі об'єктів. У фазі слабкого ринку саме такі компанії першими впираються у касовий розрив: продажі тайської частини не йдуть, банківське проєктне фінансування дорожчає, будівництво розтягується. У Таїланді немає механізму захисту платежів покупця-іноземця, аналогічного європейському депонуванню коштів, тому ризик перенесення термінів ви несете самі. Перевіряйте дозвіл на будівництво (Construction Permit), звіт EIA для проєктів понад 80 юнітів або 4000 кв. м, і список раніше зданих корпусів.

Друга помилка, рахувати дохідність за брошурою. Гарантована дохідність 7-8% на 3-5 років зазвичай уже закладена у ціну юніта: ви платите премію до ринку, а потім отримуєте назад власні гроші частинами. Рахуйте чисту дохідність після комісії управителя (20-35% від орендного доходу в курортних програмах), комунального збору будівлі та прибуткового податку.

Наша позиція

На горизонті 2026-2027 років варто віддати перевагу готовому об'єкту на вторинному ринку з підтвердженим орендним потоком, навіть ціною скромнішої паперової дохідності. Коли ринок відновлюється повільно, премію платять не за прогноз, а за факт.

Це не універсальна порада. Якщо ви купуєте для себе, живете в об'єкті самі і горизонт володіння, десять років і більше, момент входу перестає бути вирішальним: ви купуєте локацію та якість будівлі, а не точку циклу. І якщо бюджет нижчий за 3 млн бат, дискусія про сегменти втрачає сенс, вибір у цій ніші вузький, і ключовим фактором стає ліквідність при виході, а не дохідність.

FAQ

Чи варто чекати 2027 року, щоб купити дешевше?

Навряд чи це окупиться. Прогноз SCB EIC стосується внутрішнього ринку та активності тайських покупців, а іноземна квота живе за своєю логікою. За два роки очікування ви втрачаєте орендний дохід, а ціни на якісні готові об'єкти у сильних локаціях у кризу зазвичай не падають, падає число угод.

Чи може іноземець отримати іпотеку в тайському банку?

У більшості випадків ні: місцеві банки кредитують нерезидентів обмежено. Окремі програми існують у низки банків і спеціалізованих кредиторів, але ставки вищі за ринкові для тайців, а термін коротший. Практично весь іноземний попит, це угоди за власні кошти або розстрочка від забудовника.

Чи поширюється пільговий збір 0,01% на іноземного покупця?

Ні. Захід, що діє до 30 червня 2026 року для об'єктів до 7 млн бат, адресований громадянам Таїланду. Іноземець платить стандартний збір за перехід права 2% і, за наявності іпотеки, 1% за її реєстрацію.

Що вигідніше зараз, Бангкок чи Пхукет?

Різні завдання. Бангкок дає стабільного довгострокового орендаря-експата та меншу сезонність, дохідність скромніша. Пхукет дає вищу валову дохідність на короткостроковій оренді, але із сезонними провалами травня-жовтня та залежністю від туристичного потоку.

Наскільки реальне скасування обмеження у 49% для іноземців?

Обговорення йшло у 2025 році, але закон прийнято не було. Планувати купівлю з розрахунком на майбутнє розширення квоти чи 99-річну оренду не варто, рішення немає, а політичний опір таким ініціативам у Таїланді традиційно сильний.

Яка чиста дохідність реалістична у 2026 році?

Після всіх витрат, зазвичай 3-5% річних для якісного об'єкта у перевіреній локації. Все, що обіцяє більше, потребує окремої перевірки: або у ціну закладена премія, або розрахунок зроблено за стовідсоткової заповнюваності.

Як перевірити забудовника перед купівлею на етапі будівництва?

Запросіть дозвіл на будівництво, звіт EIA (для проєктів понад 80 юнітів або 4000 кв. м), список зданих об'єктів із датами фактичної передачі та виписку по компанії з Департаменту розвитку бізнесу. Розбіжність обіцяних і фактичних термінів за минулими проєктами, найпоказовіший індикатор.

Вторинка в Таїланді, це ризик?

Основні ризики технічні: стан спільного майна будівлі, розмір накопиченого фонду керуючої компанії та заборгованість попереднього власника за комунальними зборами. Все це перевіряється до угоди в офісі кондомініуму, а борг за зборами блокує перехід права в земельному департаменті.

Практичний крок на найближчі місяці: звузьте пошук до готових об'єктів у двох-трьох конкретних локаціях, запросіть по кожному реальну статистику оренди за останні два роки і рахуйте дохідність лише після вирахування всіх комісій. Це відсіє 80% пропозицій і залишить ті, що переживуть повільне відновлення ринку.

Джерело: Nation Thailand

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.