Mercato immobiliare thailandese: la ripresa slitta al 2027, cosa significa per gli investitori esteri

Un developer thailandese di media grandezza a Bangkok oggi non conta tanto le vendite quanto i rifiuti bancari. Il contratto è firmato, il deposito versato, ma alla fase di approvazione del mutuo l'operazione salta. Secondo le stime di mercato, questo accade a una quota significativa di acquirenti nel segmento di massa fino a 3-4 milioni di baht. Non è la mancanza di domanda a tenere il mercato sul fondo, ma questo meccanismo di blocco creditizio.

Il centro analitico SCB EIC (divisione ricerche di Siam Commercial Bank) è netto: non ci sarà un rimbalzo rapido. La ripresa si allungherà almeno fino al 2027 ed è frenata da quattro fattori simultanei: potere d'acquisto debole delle famiglie, prezzi elevati rispetto ai redditi, politiche creditizie bancarie rigide e spostamento della domanda verso il mercato dell'usato e l'affitto.

Per un investitore straniero la conclusione non è scontata. Un mercato interno debole non si traduce automaticamente in sconti sulla quota straniera dei condomini: sono due mercati poco collegati tra loro. Ma significa un'altra cosa: cresce la concorrenza per l'inquilino, mentre i canoni d'affitto nel segmento di massa toccano un tetto.

Risposta rapida

• SCB EIC prevede una ripresa del mercato immobiliare thailandese solo entro il 2027, senza un'inversione netta nel 2026.
• Il freno principale non è la domanda ma l'accesso al credito: il debito delle famiglie resta intorno all'87% del PIL (dati della Bank of Thailand per il 2025), e le banche hanno inasprito i criteri di erogazione.
• Secondo SCB EIC, il volume totale dei trasferimenti immobiliari nazionali nel 2026 potrebbe scendere di circa il 5% su base annua, fino a circa 824 miliardi di baht, con un rischio di calo del 10-15% in caso di prolungamento delle tensioni in Medio Oriente.
• La domanda si sposta verso il basso: lotti economici, immobili usati e affitto invece dell'acquisto.
• La riduzione agevolata dello 0,01% sul trasferimento di proprietà per immobili fino a 7 milioni di baht resta in vigore fino al 30 giugno 2026, ma è riservata ai cittadini thailandesi. L'acquirente straniero paga il 2% standard più l'1% per la registrazione del mutuo.
• Per uno straniero, la strategia più solida per il 2026-2027 sono gli appartamenti sul mercato dell'usato in location d'affitto collaudate, non i cantieri in periferia.

Fatti chiave

• Uno straniero può possedere un appartamento in freehold entro il 49% della superficie vendibile di un edificio; terreni e ville solo tramite affitto a lungo termine (30 anni con diritto di rinnovo) o società thailandese.
• La Bank of Thailand, nel maggio 2025, ha temporaneamente allentato le regole LTV, consentendo finanziamenti fino al 100% del valore su tutti i contratti, misura valida fino al 30 giugno 2026.
• L'imposta standard di trasferimento è del 2% sul valore catastale, di norma divisa tra le parti; la registrazione del mutuo aggiunge un altro 1%.
• Secondo il Real Estate Information Center (REIC), nel 2023-2024 i cittadini russi sono stati tra i principali acquirenti stranieri di condomini in Thailandia, primi per numero di transazioni concluse a Phuket.
• Secondo KKP Bank, il volume dei trasferimenti immobiliari nazionali nel 2026 potrebbe scendere a circa 290.000 unità, contro le 316.214 del 2025: il livello più basso in otto anni.
• Il rendimento lordo da locazione sul mercato si attesta al 4-5% annuo per appartamenti di qualità a Bangkok e al 5-7% per immobili turistici con gestione professionale, al lordo di commissioni, tasse e periodi di sfitto.
• Un'iniziativa per ampliare la quota straniera e portare la durata dell'affitto del terreno a 99 anni è stata discussa nel 2025 ma non ha ricevuto approvazione legislativa: non va considerata nella decisione d'acquisto.

Perché il calo del mercato interno non porta sconti allo straniero

La logica 'il mercato è in crisi, quindi compro a meno' funziona male sulla quota thailandese. Un developer che non vende la parte thailandese dell'edificio raramente taglia i prezzi delle unità estere: si vendono a un altro tipo di acquirente, in un'altra valuta, tramite altri canali. Gli sconti reali che si trovano riguardano più spesso l'invenduto poco liquido: piani bassi, vista sul muro della torre vicina, corpi di fabbrica lontani dal mare.

C'è anche un fattore valutario. Il baht forte degli ultimi anni ha eroso parte del vantaggio potenziale per gli acquirenti con capitale in dollari o euro: un immobile sceso del 7-8% in baht può non essere sceso affatto nella valuta dell'acquirente.

Il raffreddamento della domanda interna, però, colpisce il futuro flusso di affitto. La famiglia thailandese a cui la banca ha rifiutato il mutuo va in affitto, e affitta proprio nel segmento di monolocali e bilocali dove si concentrano molti degli investimenti stranieri. Più inquilini potenziali, ma anche più offerta da chi non è riuscito a vendere. Il risultato: i canoni restano fermi e i tempi di locazione si allungano.

Cosa funziona in questo ciclo

Il mercato dell'usato in location con una storia di affitto comprovata. Non perché sia di moda, ma perché offre tre cose che il cantiere non ha: un dato reale di occupazione delle stagioni passate, l'infrastruttura dell'edificio già pronta e un venditore con una ragione concreta per trattare.

A Bangkok si tratta del raggio pedonale dalle stazioni BTS e MRT a Sukhumvit, Sathorn, Asok. A Phuket, Bang Tao, Laguna, Rawai e Nai Harn, con il loro flusso stabile di affittuari expat di lungo periodo. A Pattaya la scelta è più ristretta di quanto sembri: Jomtien e Pratumnak tengono la domanda, i progetti lontani lungo la strada principale no.

Prima di chiudere una trattativa vale la pena dedicare una settimana a un sopralluogo personale: osservare l'edificio in una sera feriale, contare quante finestre sono illuminate, parlare con la società di gestione della reale percentuale di occupazione.

Dove si sbaglia più spesso

Comprare in fase iniziale da un developer senza una lunga storia di consegne. In un mercato debole, sono proprio queste società le prime a incontrare problemi di liquidità: le vendite della parte thailandese non decollano, il finanziamento bancario del progetto si incarisce, i cantieri si allungano. In Thailandia non esiste un meccanismo di protezione dei pagamenti per l'acquirente straniero paragonabile ai depositi vincolati europei, quindi il rischio di ritardi ricade interamente sul compratore. Verificate il permesso di costruzione (Construction Permit), la valutazione EIA per i grandi progetti e l'elenco degli edifici già consegnati.

Il secondo errore è calcolare il rendimento sulla brochure. Un rendimento garantito del 7-8% per 3-5 anni è di solito già incorporato nel prezzo dell'unità: si paga un premio rispetto al mercato e poi si riceve indietro il proprio capitale a rate. Calcolate il rendimento netto dopo la commissione di gestione (20-35% del reddito da locazione nei programmi turistici), le spese condominiali e le imposte sul reddito.

La nostra opinione

Nell'orizzonte 2026-2027 preferiamo un immobile pronto sul mercato dell'usato con flusso di affitto confermato, anche a fronte di un rendimento cartaceo più modesto. Quando il mercato si riprende lentamente, il premio si paga non sulla previsione ma sul dato reale.

Non è un consiglio universale. Se acquistate per abitarci voi stessi, con un orizzonte di possesso di dieci anni o più, il momento d'ingresso perde rilevanza: si compra la location e la qualità dell'edificio, non un punto del ciclo. E se il budget è sotto i 3 milioni di baht, il discorso sui segmenti perde senso: la scelta in questa fascia è ristretta e il fattore chiave diventa la liquidità in uscita, non il rendimento.

FAQ

Conviene aspettare il 2027 per comprare a prezzi più bassi?

Difficilmente conviene. La previsione di SCB EIC riguarda il mercato interno e l'attività degli acquirenti thailandesi, mentre la quota straniera segue una propria logica. In due anni di attesa si perde reddito da locazione, e i prezzi degli immobili di qualità pronti nelle location forti in genere non calano durante la crisi: cala il numero di transazioni.

Uno straniero può ottenere un mutuo da una banca thailandese?

Nella maggior parte dei casi no: le banche locali finanziano i non residenti in modo molto limitato. Alcuni istituti e prestatori specializzati offrono programmi dedicati, ma con tassi superiori a quelli riservati ai thailandesi e durate più brevi. Quasi tutta la domanda estera si basa su capitale proprio o rateizzazione offerta dal developer.

La riduzione agevolata dello 0,01% si applica agli acquirenti stranieri?

No. La misura, valida fino al 30 giugno 2026 per immobili fino a 7 milioni di baht, è riservata ai cittadini thailandesi. Lo straniero paga l'imposta standard di trasferimento del 2% e, in caso di mutuo, l'1% per la registrazione.

Cosa conviene di più oggi: Bangkok o Phuket?

Rispondono a esigenze diverse. Bangkok offre un inquilino expat di lungo periodo più stabile e minore stagionalità, con rendimenti più contenuti. Phuket offre un rendimento lordo più alto sull'affitto a breve termine, ma con cali stagionali tra maggio e ottobre e dipendenza dal flusso turistico.

Quanto è realistica l'abolizione del limite del 49% per gli stranieri?

Se ne è discusso nel 2025, ma non è stata approvata alcuna legge. Non conviene pianificare un acquisto contando su un futuro ampliamento della quota o su un affitto di 99 anni: non esiste una decisione in tal senso e la resistenza politica a queste riforme è tradizionalmente forte in Thailandia.

Quale rendimento netto è realistico nel 2026?

Dopo tutte le spese, tipicamente 3-5% annuo per un immobile di qualità in una location collaudata. Qualsiasi promessa superiore va verificata a parte: o il prezzo include già un premio, oppure il calcolo si basa su un'occupazione al 100%.

Come verificare un developer prima di comprare in fase di costruzione?

Richiedete il permesso di costruzione, il rapporto EIA (per progetti oltre 80 unità o 4.000 mq), l'elenco degli immobili consegnati con le date effettive di passaggio di proprietà e una visura societaria presso il Department of Business Development. Lo scarto tra tempi promessi e tempi reali nei progetti passati è l'indicatore più rivelatore.

Comprare sul mercato dell'usato in Thailandia comporta rischi?

I rischi principali sono tecnici: stato delle parti comuni dell'edificio, entità del fondo accumulato dalla società di gestione e debiti del precedente proprietario per le spese condominiali. Tutto questo si verifica prima della transazione presso l'ufficio del condominio, e un debito sulle spese blocca il passaggio di proprietà presso il Land Department.

Un passo pratico per i prossimi mesi: restringete la ricerca a immobili pronti in due o tre location specifiche, richiedete per ciascuno le statistiche reali di affitto degli ultimi due anni e calcolate il rendimento solo dopo aver dedotto tutte le commissioni. Questo filtro elimina l'80% delle offerte e lascia quelle in grado di reggere una ripresa lenta del mercato.

Source: Nation Thailand

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