Thailands Immobilienmarkt: Erholung erst 2027 laut SCB EIC

Ein mittelgroßer Bauträger in Bangkok zählt heute weniger Verkäufe als vielmehr Bankablehnungen. Der Vertrag ist unterschrieben, die Anzahlung geleistet, und dann scheitert der Deal in der Finanzierungsphase. Nach Markteinschätzungen betrifft dies einen erheblichen Teil der Käufer im Massensegment bis 3-4 Mio. Baht. Genau das, nicht ein grundsätzlicher Nachfragemangel, hält den Markt am Boden.

Das Analysezentrum SCB EIC (die Research-Abteilung der Siam Commercial Bank) ist deutlich: Eine schnelle Erholung wird es nicht geben. Die Erholung zieht sich mindestens bis 2027 hin, gebremst durch vier Faktoren gleichzeitig: schwache Kaufkraft der Haushalte, hohe Preise im Verhältnis zum Einkommen, strenge Kreditvergabe der Banken und eine Verschiebung der Nachfrage hin zu Zweitmarkt und Miete.

Für internationale Investoren ist die Schlussfolgerung nicht eindeutig. Ein schwacher Inlandsmarkt bedeutet nicht automatisch Rabatte im ausländischen Kondominium-Kontingent, das sind zwei nur locker verbundene Märkte. Was er aber bedeutet: Der Wettbewerb um Mieter nimmt zu, und die Mietpreise im Massensegment stoßen an eine Obergrenze.

Kurzantwort

• SCB EIC erwartet eine Erholung des thailändischen Wohnimmobilienmarktes erst bis 2027, ohne scharfe Trendwende bereits 2026.

• Der Haupthemmschuh ist nicht die Nachfrage, sondern der Kreditzugang: Die Haushaltsverschuldung liegt bei rund 87% des BIP (Bank of Thailand, Daten 2025), Banken haben ihre Kreditprüfung verschärft.

• Nach Berechnungen von SCB EIC dürfte der landesweite Transaktionswert 2026 um rund 5% auf etwa 824 Mrd. Baht sinken, bei anhaltenden geopolitischen Spannungen im Nahen Osten sogar um 10-15%.

• Die Vergünstigung bei der Eigentumsübertragungsgebühr von 0,01% für Objekte bis 7 Mio. Baht gilt bis 30. Juni 2026, richtet sich aber an thailändische Staatsbürger. Ausländische Käufer zahlen die Standardgebühr von 2% plus 1% für die Hypothekenregistrierung.

• Für internationale Käufer ist die tragfähige Strategie 2026-2027: Zweitmarktwohnungen in bewährten Vermietungslagen statt Off-Plan-Projekte in der Peripherie.

Wichtige Fakten

• Ausländer können Eigentumswohnungen im Freehold innerhalb von 49% der verkaufbaren Fläche eines Gebäudes erwerben; Grundstücke und Häuser nur über langfristige Pacht (30 Jahre mit Verlängerungsoption) oder eine thailändische Gesellschaft.

• Die Bank of Thailand lockerte im Mai 2025 vorübergehend die LTV-Regeln und erlaubte eine Finanzierung bis zu 100% des Kaufpreises bei allen Verträgen; die Maßnahme gilt bis 30. Juni 2026.

• Die Standardgebühr für die Eigentumsübertragung beträgt 2% des Schätzwerts, üblicherweise geteilt zwischen den Parteien; die Hypothekenregistrierung kostet weitere 1%.

• Laut Real Estate Information Center (REIC) gehörten russische Staatsbürger 2023-2024 zu den größten ausländischen Käufern von Kondominiums in Thailand und belegten auf Phuket Platz eins bei der Anzahl abgeschlossener Transaktionen.

• Laut Kiatnakin Phatra Bank (KKP) dürfte das landesweite Transaktionsvolumen 2026 auf rund 290.000 Einheiten fallen, gegenüber 316.214 im Jahr 2025, der niedrigste Stand seit acht Jahren.

• Bruttomietrendite am Markt: 4-5% jährlich für hochwertige Wohnungen in Bangkok und 5-7% für Ferienobjekte mit professionellem Management, jeweils vor Abzug von Verwaltungsgebühren, Steuern und Leerstand.

• Eine Initiative zur Ausweitung des Ausländerkontingents und zur Verlängerung der Landpacht auf 99 Jahre wurde 2025 diskutiert, erhielt aber keine gesetzliche Grundlage. Darauf sollte man beim Kauf nicht spekulieren.

Warum der Rückgang des Inlandsmarktes keinen Rabatt für Ausländer bedeutet

Die Logik 'der Markt ist in der Krise, also kaufe ich günstiger' funktioniert im ausländischen Kontingent kaum. Ein Bauträger, dessen thailändischer Gebäudeteil sich schlecht verkauft, senkt selten die Preise der Ausländereinheiten, denn diese werden an andere Käufer, in anderer Währung, über andere Kanäle verkauft. Die Rabatte, die man tatsächlich angeboten bekommt, hängen meist an schwer verkäuflichen Einheiten, unteren Etagen, Aussicht auf die Nachbarwand, weit vom Meer entfernten Gebäudeteilen.

Hinzu kommt die Währungsebene. Der starke Baht der letzten Jahre hat einen Teil des potenziellen Vorteils für Käufer mit Rubel- oder Dollarkapital aufgezehrt: Ein Objekt, das in Baht um 7-8% günstiger wurde, ist in der Käuferwährung womöglich gar nicht billiger geworden.

Die Abkühlung der Inlandsnachfrage trifft dafür den künftigen Mietertrag. Eine thailändische Familie, der die Bank die Hypothek verweigert hat, mietet stattdessen, und zwar im selben Segment aus Studios und Einzimmerwohnungen, in dem die meisten Investmentwohnungen von Ausländern liegen. Mehr Mieter, aber auch mehr Angebot von jenen, die nicht verkaufen konnten. Das Ergebnis: Die Mieten stagnieren, die Vermarktungsdauer steigt.

Was in diesem Zyklus funktioniert

Der Zweitmarkt in Lagen mit nachgewiesener Vermietungshistorie. Nicht weil Bestandsimmobilien im Trend liegen, sondern weil sie drei Dinge liefern, die ein Off-Plan-Projekt nicht bietet: reale Auslastungszahlen vergangener Saisons, fertige Gebäudeinfrastruktur und einen Verkäufer, der einen Grund zum Verhandeln hat.

In Bangkok betrifft das die Fußgängerreichweite von BTS- und MRT-Stationen in Sukhumvit, Sathorn, Asok. Auf Phuket sind es Bang Tao, Laguna, Rawai und Nai Harn mit ihrem stabilen Zustrom langfristiger Expat-Mieter. In Pattaya ist die Auswahl enger als sie wirkt: Jomtien und Pratumnak halten die Nachfrage, weiter entfernte Projekte entlang der Hauptstraße nicht.

Vor dem Kauf lohnt sich eine Woche für die persönliche Besichtigung: das Gebäude an einem Wochentagabend ansehen, zählen, wie viele Fenster beleuchtet sind, mit der Hausverwaltung über die tatsächliche Auslastung sprechen.

Wo die häufigsten Fehler passieren

Der Kauf in der frühen Bauphase bei einem Entwickler ohne lange Erfolgsbilanz. In einer Phase des schwachen Marktes geraten genau solche Unternehmen zuerst in Liquiditätsengpässe: Der thailändische Gebäudeteil verkauft sich schlecht, die Bankfinanzierung für Bauprojekte wird teurer, der Bau verzögert sich. In Thailand gibt es keinen Mechanismus zum Schutz von Käuferzahlungen für Ausländer, vergleichbar mit europäischen Treuhandlösungen, weshalb das Verzögerungsrisiko allein beim Käufer liegt. Prüfen Sie die Baugenehmigung (Construction Permit), die Umweltverträglichkeitsprüfung (EIA) bei größeren Projekten und die Liste bereits fertiggestellter Gebäude.

Der zweite Fehler ist, die Rendite nach Broschüre zu berechnen. Eine garantierte Rendite von 7-8% über 3-5 Jahre ist meist schon im Einheitspreis eingepreist: Man zahlt eine Marktprämie und bekommt anschließend das eigene Geld in Raten zurück. Berechnen Sie die Nettorendite nach Abzug der Verwaltungsgebühr (20-35% des Mietertrags bei Ferienimmobilienprogrammen), der Nebenkosten des Gebäudes und der Einkommensteuer.

Unsere Einschätzung

Für den Zeithorizont 2026-2027 würde man einer fertiggestellten Bestandsimmobilie am Zweitmarkt mit nachgewiesenem Mietertrag den Vorzug geben, selbst um den Preis einer bescheideneren Papierrendite. Wenn sich der Markt langsam erholt, zahlt man die Prämie nicht für die Prognose, sondern für die Tatsache.

Das ist kein Universalratschlag. Wer für den Eigenbedarf kauft, selbst im Objekt wohnt und einen Anlagehorizont von zehn Jahren und mehr hat, für den wird der Einstiegszeitpunkt zur Nebensache: Man kauft Lage und Gebäudequalität, nicht einen Zykluspunkt. Und bei einem Budget unter 3 Mio. Baht verliert die Segmentdiskussion an Bedeutung, die Auswahl in dieser Nische ist ohnehin schmal, entscheidend wird die Liquidität beim Ausstieg, nicht die Rendite.

FAQ

Sollte man bis 2027 warten, um günstiger zu kaufen?

Das dürfte sich kaum auszahlen. Die Prognose von SCB EIC betrifft den Inlandsmarkt und die Aktivität thailändischer Käufer, während das ausländische Kontingent eigenen Gesetzmäßigkeiten folgt. In zwei Jahren Wartezeit entgeht einem der Mietertrag, und die Preise hochwertiger, fertiggestellter Objekte in starken Lagen fallen in Krisenzeiten in der Regel nicht, es sinkt lediglich die Zahl der Transaktionen.

Kann ein Ausländer bei einer thailändischen Bank eine Hypothek bekommen?

Meist nicht: Lokale Banken vergeben an Nicht-Residenten nur eingeschränkt Kredite. Einzelne Programme existieren bei manchen Banken und spezialisierten Kreditgebern, allerdings zu höheren Zinsen als für Thailänder und mit kürzerer Laufzeit. Praktisch die gesamte ausländische Nachfrage besteht aus Eigenkapitalkäufen oder Ratenzahlungen direkt beim Entwickler.

Gilt die vergünstigte Gebühr von 0,01% auch für ausländische Käufer?

Nein. Die Maßnahme, gültig bis 30. Juni 2026 für Objekte bis 7 Mio. Baht, richtet sich an thailändische Staatsbürger. Ausländer zahlen die Standardübertragungsgebühr von 2% und bei einer Hypothek zusätzlich 1% für die Registrierung.

Was ist derzeit lohnender, Bangkok oder Phuket?

Unterschiedliche Ziele. Bangkok bietet stabile, langfristige Expat-Mieter und geringere Saisonabhängigkeit, dafür bescheidenere Rendite. Phuket liefert höhere Bruttorenditen bei kurzfristiger Vermietung, aber mit saisonalen Einbrüchen von Mai bis Oktober und Abhängigkeit vom Touristenstrom.

Wie realistisch ist die Abschaffung der 49%-Grenze für Ausländer?

Die Diskussion lief 2025, ein Gesetz wurde jedoch nicht verabschiedet. Man sollte einen Kauf nicht auf eine künftige Ausweitung des Kontingents oder eine 99-jährige Pacht kalkulieren, es gibt keine Entscheidung, und der politische Widerstand gegen solche Initiativen ist in Thailand traditionell stark.

Welche Nettorendite ist 2026 realistisch?

Nach allen Kosten liegen realistische Werte meist bei 3-5% jährlich für ein hochwertiges Objekt in bewährter Lage. Alles, was mehr verspricht, verdient eine gesonderte Prüfung: Entweder steckt eine Prämie im Preis, oder die Kalkulation basiert auf hundertprozentiger Auslastung.

Wie prüft man einen Entwickler vor dem Kauf in der Bauphase?

Fordern Sie die Baugenehmigung, den EIA-Bericht (für Projekte über 80 Einheiten oder 4.000 m2), eine Liste fertiggestellter Objekte mit tatsächlichen Übergabeterminen sowie einen Handelsregisterauszug beim Department of Business Development an. Abweichungen zwischen versprochenen und tatsächlichen Fertigstellungsterminen früherer Projekte sind der aussagekräftigste Indikator.

Ist eine Bestandsimmobilie in Thailand riskant?

Die Hauptrisiken sind technischer Natur: Zustand des Gemeinschaftseigentums, Höhe der Rücklagen der Hausverwaltung und Zahlungsrückstände des Vorbesitzers bei den Nebenkosten. All das lässt sich vor dem Kauf im Kondominiumbüro prüfen, ausstehende Nebenkosten blockieren die Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt.

Ein praktischer Schritt für die kommenden Monate: die Suche auf fertiggestellte Objekte in zwei bis drei konkreten Lagen eingrenzen, für jedes Objekt reale Vermietungsstatistiken der letzten zwei Jahre anfordern und die Rendite erst nach Abzug aller Gebühren berechnen. Das sortiert 80% der Angebote aus und lässt jene übrig, die eine langsame Markterholung überstehen.

Source: Nation Thailand

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