Marche immobilier en Thailande : pourquoi la reprise n'est attendue qu'en 2027

Un promoteur bangkokois de taille moyenne compte aujourd'hui moins ses ventes que ses refus bancaires. Le contrat est signe, le depot verse, et c'est au moment du crédit hypothecaire que la transaction s'effondre. Ce phenomene touche une part notable des acheteurs du segment de masse, sous la barre des 3-4 millions de bahts. Ce n'est pas l'absence de demande qui bloque le marche, mais l'acces au credit.

Le centre de recherche SCB EIC (rattache a la Siam Commercial Bank) est clair : il n'y aura pas de rebond rapide. Le redressement s'etalera au moins jusqu'en 2027, freine simultanement par quatre facteurs : un pouvoir d'achat des menages affaibli, des prix eleves par rapport aux revenus, une politique de credit bancaire stricte et un report de la demande vers le marche de seconde main et la location.

Pour un investisseur etranger, la conclusion n'est pas evidente. Un marche domestique atone ne signifie pas des rabais automatiques sur le quota etranger de condominiums, ce sont deux marches faiblement connectes. Mais cela signifie autre chose : la concurrence pour trouver un locataire s'intensifie, et les loyers du segment de masse plafonnent.

Reponse rapide

• SCB EIC n'attend une reprise du marche du logement thailandais qu'en 2027, sans retournement brutal en 2026.

• Le principal frein n'est pas la demande mais l'acces au credit : la dette des menages reste autour de 87% du PIB (donnees de la Banque de Thailande pour 2025), et les banques ont durci leurs criteres d'octroi.

• Selon SCB EIC, la valeur totale des transferts immobiliers devrait reculer d'environ 5% en 2026, a environ 824 milliards de bahts, avec un risque de baisse de 10 a 15% si les tensions au Moyen-Orient persistent.

• La demande se deplace vers le bas de gamme : lots moins chers, logements de seconde main et location plutot qu'achat.

• Le droit de mutation reduit de 0,01% sur les biens jusqu'a 7 millions de bahts reste en vigueur jusqu'au 30 juin 2026, mais il s'adresse aux citoyens thailandais. Un acheteur etranger paie le tarif standard de 2% plus 1% pour l'enregistrement du pret hypothecaire.

• Pour un etranger, la strategie pertinente en 2026-2027 consiste a viser des appartements de seconde main dans des zones locatives eprouvees, plutot qu'un projet sur plan en peripherie.

Faits cles

• Un etranger peut detenir un condominium en pleine propriete (freehold) dans la limite de 49% de la surface vendable d'un immeuble ; les terrains et maisons individuelles ne sont accessibles que via un bail long terme (30 ans renouvelable) ou une societe thailandaise.

• La Banque de Thailande a temporairement assoupli les regles de LTV en mai 2025, autorisant un financement pouvant atteindre 100% de la valeur du bien pour tous les contrats, mesure valable jusqu'au 30 juin 2026.

• Le droit de mutation standard est de 2% de la valeur estimee, generalement partage entre les parties ; l'enregistrement du pret hypothecaire ajoute 1%.

• Selon le Real Estate Information Center (REIC), en 2023-2024, les acheteurs russes figuraient parmi les plus gros acquereurs etrangers de condominiums en Thailande, occupant meme la premiere place a Phuket en nombre de transactions enregistrees.

• Le rendement locatif brut du marche se situe entre 4 et 5% par an pour des appartements de qualite a Bangkok et 5 a 7% pour des biens balneaires geres professionnellement, avant deduction des commissions de gestion, taxes et periodes de vacance.

• Selon KKP, le volume national de transferts en 2026 pourrait tomber a environ 290 000 unites, contre 316 214 en 2025, son niveau le plus bas en huit ans.

• Une reforme visant a elargir le quota etranger et a porter la duree des baux fonciers a 99 ans a ete debattue en 2025, mais n'a abouti a aucune decision legislative. Il ne faut pas baser un achat sur cette hypothese.

Pourquoi la chute du marche domestique ne procure pas de rabais aux etrangers

Le raisonnement 'le marche est en crise, donc j'acheterai moins cher' fonctionne mal sur le quota thailandais. Un promoteur dont les ventes locales stagnent reduit rarement le prix des unites destinees aux etrangers : elles se vendent a un autre acheteur, dans une autre devise, par d'autres canaux. Les vraies remises concernent surtout les biens peu liquides, etages bas, vue sur le mur de la tour voisine, batiment le plus eloigne de la mer.

Il existe aussi un effet de change. Le baht solide de ces dernieres annees a absorbe une partie du gain potentiel pour les acheteurs en euros ou en dollars : un bien qui a baisse de 7-8% en bahts n'a parfois pas baisse du tout dans la devise de l'acheteur.

En revanche, le refroidissement de la demande interieure affecte vos futurs revenus locatifs. Un menage thailandais essuyant un refus bancaire se tourne vers la location, dans le meme segment de studios et de deux-pieces ou se trouvent la plupart des appartements d'investisseurs etrangers. Plus de locataires potentiels, mais aussi plus d'offres de la part de ceux qui n'ont pas reussi a vendre. Resultat : les loyers stagnent et les delais de mise en location s'allongent.

Ce qui fonctionne dans ce cycle

Le marche de seconde main dans des zones a l'historique locatif prouve. Pas parce que la seconde main est a la mode, mais parce qu'elle offre trois elements absents d'un projet sur plan : un taux d'occupation reel sur les saisons passees, une infrastructure d'immeuble deja operationnelle, et un vendeur qui a une raison de negocier.

A Bangkok, cela correspond au perimetre pietonnier autour des stations BTS et MRT dans Sukhumvit, Sathorn, Asoke. A Phuket, il s'agit de Bang Tao, Laguna, Rawai et Nai Harn, avec leur flux stable de locataires expatries de longue duree. A Pattaya, le choix est plus etroit qu'il n'y parait : Jomtien et Pratamnak conservent la demande, tandis que les projets excentres le long de l'axe routier peinent davantage.

Ou se trompent le plus souvent les acheteurs

Acheter tres tot aupres d'un promoteur sans historique long de livraisons. En periode de marche faible, ce sont precisement ces societes qui rencontrent en premier des problemes de tresorerie : les ventes locales stagnent, le financement bancaire de projet se rencherit, le chantier s'etire. En Thailande, il n'existe pas de mecanisme de protection des paiements des acheteurs etrangers comparable au depot fiduciaire europeen : le risque de retard incombe entierement a l'acheteur. Verifiez le permis de construire (Construction Permit), l'etude d'impact environnemental (EIA) pour les projets d'envergure, et la liste des immeubles deja livres par le promoteur.

Seconde erreur frequente : calculer la rentabilite sur la base de la brochure commerciale. Un rendement garanti de 7-8% sur 3-5 ans est generalement deja integre dans le prix de l'unite : vous payez une prime par rapport au marche, puis vous recuperez votre propre argent en plusieurs versements. Calculez le rendement net apres commission de gestion (20 a 35% des revenus locatifs dans les programmes balneaires), charges de copropriete et impot sur le revenu.

Notre position

Sur l'horizon 2026-2027, nous privilegierions un bien livre sur le marche de seconde main avec un flux locatif verifie, meme au prix d'un rendement affiche plus modeste. Quand le marche se redresse lentement, la prime se paie pour un fait constate, pas pour une projection.

Ce n'est pas un conseil universel. Si vous achetez pour y vivre vous-meme, avec un horizon de detention de dix ans ou plus, le moment d'entree devient secondaire : vous achetez un emplacement et la qualite d'un immeuble, pas un point du cycle. Et si le budget est inferieur a 3 millions de bahts, la discussion sur les segments perd de son sens : le choix est deja etroit dans cette niche, et la liquidite a la revente devient le facteur cle, plus que le rendement.

FAQ

Faut-il attendre 2027 pour acheter moins cher ?

Cela risque de ne pas etre rentable. La prevision de SCB EIC concerne le marche domestique et l'activite des acheteurs thailandais, tandis que le quota etranger obeit a sa propre logique. En attendant deux ans, vous perdez des revenus locatifs, et les prix des biens de qualite deja construits dans des emplacements forts baissent rarement en periode de crise, c'est plutot le nombre de transactions qui diminue.

Un etranger peut-il obtenir un pret hypothecaire dans une banque thailandaise ?

Dans la plupart des cas, non : les banques locales financent tres peu les non-residents. Quelques programmes existent aupres de certaines banques et prêteurs specialises, mais avec des taux superieurs a ceux proposes aux Thailandais et des durees plus courtes. La quasi-totalite de la demande etrangere se fait en paiement comptant ou via un echeancier propose directement par le promoteur.

Le droit de mutation reduit de 0,01% s'applique-t-il aux acheteurs etrangers ?

Non. Cette mesure, en vigueur jusqu'au 30 juin 2026 pour les biens jusqu'a 7 millions de bahts, s'adresse aux citoyens thailandais. Un acheteur etranger paie le droit de mutation standard de 2%, plus 1% en cas d'enregistrement d'un pret hypothecaire.

Bangkok ou Phuket, que choisir actuellement ?

Cela depend de l'objectif. Bangkok offre un locataire expatrie stable sur le long terme et une saisonnalite plus faible, avec un rendement plus modeste. Phuket procure un rendement brut plus eleve sur la location courte duree, mais avec des creux saisonniers de mai a octobre et une dependance au flux touristique.

La suppression de la limite de 49% pour les etrangers est-elle envisageable ?

Le sujet a ete debattu en 2025, mais aucune loi n'a ete adoptee. Il ne faut pas planifier un achat en anticipant un elargissement futur du quota ou un bail de 99 ans : aucune decision n'existe, et la resistance politique a ce type de reforme reste traditionnellement forte en Thailande.

Quel rendement net est realiste en 2026 ?

Apres toutes les charges, generalement 3 a 5% par an pour un bien de qualite dans un emplacement eprouve. Toute promesse superieure merite une verification approfondie : soit une prime est integree dans le prix, soit le calcul repose sur un taux d'occupation de 100%.

Comment verifier un promoteur avant d'acheter sur plan ?

Demandez le permis de construire, l'etude d'impact environnemental EIA (pour les projets de plus de 80 unites ou 4 000 m2), la liste des projets deja livres avec les dates reelles de remise des cles, et un extrait aupres du Department of Business Development. Un ecart entre les delais promis et reels sur les projets precedents est l'indicateur le plus revelateur.

Acheter en seconde main en Thailande comporte-t-il des risques ?

Les risques principaux sont d'ordre technique : etat des parties communes de l'immeuble, montant du fonds de reserve de la copropriete, et arrieres de charges du proprietaire precedent. Tout cela se verifie avant la transaction au bureau de gestion du condominium, et une dette de charges impayees bloque le transfert de propriete au bureau des terres (Land Department).

Source: Nation Thailand

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