Nominee-Strukturen in Thailand 2026: 180 Tage bis zur Zwangsversteigerung

Ein Verkäufer einer Villa in Rawai erfuhr vom Problem nicht durch seinen Anwalt, sondern durch den Käufer. Dieser hatte einen Auszug zur Eigentümerfirma bestellt und festgestellt: Seit drei Jahren wurden keine Finanzberichte beim DBD eingereicht, zwei thailändische Aktionäre tauchen in neun weiteren ähnlichen Firmen auf, und die Registrierungsadresse ist identisch mit dem Büro des Buchhalters. Die Transaktion platzte. Das Haus steht, der Käufer ist weg.

Wenn ein Haus oder Grundstück in Thailand auf eine thailändische Firma mit Nominee-Aktionären eingetragen ist und diese Firma keine reale Geschäftstätigkeit ausübt, sollte man einen solchen Vermögenswert im Jahr 2026 nicht verkaufen. Eine Prüfung durch das Land Department und das DBD deckt die gesamte Kette auf: aktuelle Aktionäre und Direktoren, frühere Eigentümer sowie diejenigen, die die Struktur aufgebaut und betreut haben.

Erst legalisieren, dann verkaufen. In umgekehrter Reihenfolge fügen Sie der Struktur lediglich einen weiteren risikobehafteten Beteiligten hinzu.

Eine wichtige Klarstellung vorab: Wer eine Eigentumswohnung im Rahmen der ausländischen Quote von 49% auf den eigenen Namen gekauft hat, ist von den folgenden Ausführungen nicht betroffen. Es geht ausschließlich um Land und darauf stehende Häuser.

Kurzantwort

• Substance-over-form-Prinzip: DBD und Gerichte prüfen nicht Papiere, sondern die tatsächliche Kontrolle und die Herkunft des Geldes. Formale Geschäftstätigkeit bietet keinen Schutz.

• Firmen ohne Finanzberichte über mehrere Jahre landen automatisch auf Listen inaktiver Unternehmen und werden geprüft. Das ist der häufigste Auslöser.

• Artikel 94 des thailändischen Landgesetzbuchs: Wird ein Eigentum als illegal eingestuft, wird ein Zwangsverkauf innerhalb von 180 Tagen bis zu 1 Jahr angeordnet.

• Der Wert der Immobilie spielt keine Rolle. Geprüft werden Häuser im Wert von 5 Millionen Baht ebenso wie Villen für 100 Millionen Baht.

• Bei groß angelegten Ermittlungen zu Nominee-Eigentum wurden Vermögenswerte im Wert von über 1 Milliarde Baht beschlagnahmt (Stand Vollzugspraxis 2025-2026).

• Aktuelle Razzien bestätigen den Trend: Auf Koh Samui und Koh Phangan deckte das DSI fünf Nominee-Netzwerke auf und brachte eine beteiligte Anwaltskanzlei zu Fall. In Hua Hin wurden 13 Ausländer festgenommen, 45 Durchsuchungsbefehle vollstreckt und 39 thailändische Staatsbürger befragt. Auf Phuket laufen Ermittlungen gegen über 600 Firmen.

• Praktikabler Ausweg: Umstellung auf einen registrierten Long-Term-Leasehold-Vertrag über 30 Jahre mit Eintragung beim Land Department, bevor eine Prüfung beginnt.

Szenarien und Optionen

Szenario 1. Schnell und mit Preisnachlass verkaufen. Verlockend: Ein Käufer findet sich, der keine Fragen stellt, Sie übergeben die Firmenanteile und ziehen sich zurück. Das Problem: Sie ziehen sich nicht wirklich zurück. Wird eine Nominee-Struktur aufgedeckt, verfolgen die Behörden die gesamte Eigentumsgeschichte, und der frühere Nutznießer verschwindet daraus nicht. Zudem bleiben die vom Buchhalter ausgewählten thailändischen Aktionäre im Register eingetragen und sagen als Erste aus. Dieser Weg funktioniert nicht, und genau darüber stolpern derzeit die meisten.

Szenario 2. Erst legalisieren, dann verkaufen. Der praktikabelste Weg. Das Haus bleibt auf der Firma oder wird umgeschrieben, während der Ausländer einen auf seinen Namen registrierten 30-jährigen Leasehold-Vertrag mit sauberer Historie und bezahlten Steuern erhält. Der Vermögenswert wird verkäuflich: Der Anwalt des Käufers sieht eine transparente Struktur statt neun Firmen unter derselben Adresse. Nachteil: Zeit (mehrere Wochen bis Monate) sowie Kosten für Anwälte, Audit, nachträgliche Berichtsgebühren und Registrierungskosten.

Szenario 3. Nichts tun und abwarten. Funktioniert nur bis zum ersten Schreiben. Nach Erhalt einer Vorladung, Anfrage oder Prüfungseröffnung schrumpft die Zahl der Handlungsoptionen dramatisch: Eine freiwillige Restrukturierung wird dann nicht mehr als gutgläubiges Verhalten gewertet, und die Fristen nach Artikel 94 laufen nicht mehr nach Ihrem Zeitplan.

Szenario 4. Umschreibung auf den thailändischen Ehepartner. Eine weit verbreitete Idee und ein weit verbreiteter Fehler. Die Struktur gilt nur dann als rechtmäßig, wenn der Ehepartner tatsächlich als Eigentümer beteiligt ist. Hat der Ausländer Kauf und Bau vollständig oder größtenteils finanziert, handelt es sich um dieselbe Nominee-Konstruktion, nur mit familiärem Anstrich. Die Erklärung, das Geld sei persönliches Eigentum des thailändischen Ehepartners, wird bei einer Prüfung zum Hauptgegenstand der Untersuchung, nicht zum Schutzschild.

Unsere Empfehlung: Szenario 2, beginnend mit einem unabhängigen Strukturaudit, nicht mit der Käufersuche. Die einzige Ausnahme ist der Fall, dass die Firma ein echtes Geschäft mit Umsätzen, Personal, Steuern und thailändischen Partnern betreibt, die tatsächlich Kapital eingebracht haben. Dann geht es darum, die Realität nachzuweisen, nicht die Eigentumsstruktur umzubauen.

Vergleichstabelle

Hauptrisiken und Fehler

Haftung entlang der gesamten Kette. Eine Prüfung beschränkt sich nicht auf den aktuellen Eigentümer: Betroffen sind auch frühere Nutznießer, Direktoren und diejenigen, die die Struktur betreut haben. Gegenmaßnahme: Die Struktur vor einer Prüfung verlassen und Dokumente zur freiwilligen Legalisierung aufbewahren.

Fehlende Berichte als Warnsignal. Eine Firma ohne Finanzberichte über mehrere Jahre stellt sich selbst in die Prüfungswarteschlange. Gegenmaßnahme: Berichte nachholen und Strafen zahlen, auch wenn die Struktur ohnehin geändert wird.

Glaube an minimale Geschäftstätigkeit. Eine vermietete Wohnung oder ein paar Kontobewegungen pro Jahr machen aus einer Firma noch kein Geschäft. Gerichte prüfen den Gründungszweck. Gegenmaßnahme: Keine Aktivität vortäuschen, das verschlechtert die Ausgangslage nur.

Vom Buchhalter ausgewählte Nominee-Aktionäre. Dieselben Personen in Dutzenden Firmen sind ein klares Muster für Prüfer. Gegenmaßnahme: Vollständige Due Diligence zu allen Aktionären und Direktoren, einschließlich deren Beteiligungen an anderen Firmen.

Die Verlängerungsklausel beim Leasehold. Ein 30-jähriger Vertrag wird registriert, doch das Versprechen einer weiteren 30-jährigen Verlängerung genießt nur begrenzten gerichtlichen Schutz. Die Rechtsprechung in solchen Streitfällen ist uneinheitlich, eine automatische Verlängerung sollte nicht wie ein Eigentumsrecht behandelt werden. Gegenmaßnahme: Die ersten 30 Jahre als eigentlichen Wert des Vermögenswerts strukturieren, die Verlängerung als Option betrachten.

Verkauf nach Erhalt einer behördlichen Anfrage. Ein Verkauf während einer laufenden Prüfung wirkt wie ein Versuch, den Vermögenswert herauszuschaffen. Gegenmaßnahme: Erst die rechtliche Situation klären, danach auf den Markt gehen.

Annahme, kleine Häuser blieben unbemerkt. Der Wert der Immobilie beeinflusst nicht, ob eine Prüfung stattfindet. Gegenmaßnahme: Die Struktur bewerten, nicht den Preis.

FAQ

Darf ein Ausländer in Thailand Land besitzen?

Grundsätzlich nein. Land wird auf eine thailändische natürliche oder juristische Person eingetragen, der Ausländer erhält Rechte über einen registrierten Leasehold-Vertrag, ein Nießbrauchsrecht oder ein Superfizies-Recht. Ausnahmen (etwa über BOI oder große Investitionen) sind selten und an strenge Bedingungen geknüpft.

Was passiert, wenn eine Struktur als Nominee-Konstruktion eingestuft wird?

Es greift Artikel 94 des Landgesetzbuchs: Der Eigentümer wird zum Verkauf innerhalb von 180 Tagen bis zu 1 Jahr verpflichtet. Zusätzlich drohen thailändischen Aktionären und an der Strukturierung Beteiligten weitere Konsequenzen, einschließlich Geldstrafen von 100.000 bis 1.000.000 Baht und bis zu 3 Jahren Haft nach dem Foreign Business Act.

Das Haus gehört einer Firma, ich möchte nur die Anteile verkaufen. Ist das legal?

Die Übertragung der Anteile selbst ist legal, sie bereinigt den Vermögenswert aber nicht. Der Käufer erbt die gesamte Strukturgeschichte, und Sie bleiben Teil der Kette für Prüfungszwecke. Der Anwalt des Käufers wird das mit hoher Wahrscheinlichkeit erkennen.

Schützt eine Ehe mit einer thailändischen Staatsbürgerin?

Nur bei tatsächlicher Beteiligung des Ehepartners als Eigentümer. Hat der Ausländer Kauf und Bau finanziert, kann die Struktur trotz unterschriebener Erklärung über persönliches Eigentum als Nominee-Konstruktion eingestuft werden.

Was kostet die Umstellung auf Leasehold?

Abhängig vom Katasterwert und dem Vertragswert: Die Registrierungsgebühr für den Leasehold beträgt 1% der gesamten Mietsumme über die Laufzeit, zuzüglich Stempelgebühr und Anwaltskosten. Die genaue Summe ergibt sich erst nach Strukturaudit und Titelprüfung.

Werden auch günstigere Immobilien geprüft?

Ja. In der Praxis 2025-2026 diente der Immobilienwert nicht als Auswahlkriterium, geprüft wurden Häuser jeder Größenordnung.

Ich habe bereits eine Anfrage vom DBD erhalten. Was ist der erste Schritt?

Nichts verkaufen oder umschreiben, bevor Sie einen thailändischen Anwalt konsultiert haben. Zunächst muss geklärt werden, wie umfangreich die Vorwürfe sind und was den Prüfern bereits bekannt ist, jede voreilige Bewegung verschlechtert sonst die Position.

Ist meine Eigentumswohnung in Gefahr?

Nein, sofern sie innerhalb der ausländischen Quote von 49% gekauft wurde und Sie über Banknachweise zur Auslandsüberweisung verfügen. Das ist die einzige Form vollständigen Eigentums für Ausländer in Thailand.

Praktischer Schritt für diese Woche: Beauftragen Sie eine unabhängige Prüfung Ihrer Eigentumsstruktur, einen DBD-Auszug zur Firma, den Berichtsstatus, die Zusammensetzung von Aktionären und Direktoren samt deren Beteiligungen an anderen Firmen, die Dividendenhistorie sowie den Landtitel. Je früher Sie die vollständige Lage kennen, desto mehr sichere Handlungsoptionen bleiben Ihnen.

Quelle: Pumai Thailand

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