Thailand 2026: Neue Business-Freiheiten, aber das Ende der Nominee-Strukturen bei Landkauf

Im Landamt von Talang, im Norden von Phuket, stockte eine Transaktion beim dritten Dokument. Eine thailändische Firma mit drei lokalen Aktionären wollte ein Grundstück für eine Villa kaufen, die Unterlagen schienen vollständig, die Gebühr war berechnet. Der Beamte verlangte Kontoauszüge und Steuererklärungen der thailändischen Anteilseigner, die 51 Prozent halten. Es gab keine. Bei zweien deckte das erklärte Gesamteinkommen nicht einmal ein Zehntel ihrer Einlage ins Stammkapital.

Genau das ist der Kern der Anordnungen vom August 2026. Thailand öffnet mit der einen Hand Lizenzschranken für ausländische Unternehmen und zerlegt mit der anderen methodisch das Konstrukt, auf dem der Landmarkt für Nicht-Residenten jahrzehntelang beruhte.

Für Immobilienkäufer zählt die zweite Hand mehr. Die Lockerungen des Foreign Business Act betreffen Dienstleistungsbranchen, nicht den Landbesitz. Der Landkodex selbst wurde nicht geändert, wohl aber die Prüftiefe.

Wichtige Fakten

• Am 28. August 2026 veröffentlichte das Royal Gazette zwei Ministerialverordnungen, die für bestimmte Geschäftsfelder die Pflicht zur Foreign Business License aufheben. Dafür gelten neue Nachweispflichten und Verifizierungsverfahren.

• Am 25. August 2026 verpflichtete ein internes Rundschreiben (Nr. MorTor 0515.2/Wor 19097) des Innenministeriums die Landämter in den Provinzen zu verschärften Prüfungen auf verdeckten Landbesitz durch Ausländer, auch bei bereits registrierten Transaktionen.

• Ein Teil der Prüfungen zielt gezielt auf den Nachweis, dass keine Nominee-Struktur vorliegt: Herkunft der Mittel thailändischer Aktionäre, ihre tatsächliche wirtschaftliche Rolle, Ursprung des Stammkapitals.

• Artikel 36 des Foreign Business Act sieht für den Einsatz von Strohmännern bis zu 3 Jahre Haft und eine Geldstrafe von 100.000 bis 1.000.000 Baht vor, zuzüglich Tagessätzen bei fortgesetztem Verstoß. Auch der thailändische Strohmann selbst haftet.

• Der Landkodex hält am Verbot des Landbesitzes für Nicht-Residenten fest. Wird eine unrechtmäßige Aneignung festgestellt, kann der Generaldirektor des Department of Lands den Zwangsverkauf binnen 180 Tagen bis zu einem Jahr anordnen.

• Kondominium-Einheiten sind vom Verbot ausgenommen: Ausländern stehen bis zu 49 Prozent der Gesamtfläche eines Gebäudes offen, sofern das Kapital aus dem Ausland eingeführt wird und ein Devisenzertifikat vorliegt (erforderlich ab einem Transfer von 50.000 US-Dollar).

• Nach dem thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch beträgt die maximale registrierbare Mietdauer für Land oder Gebäude 30 Jahre.

• Laut Legal 500 wurden im Rahmen der verschärften Kontrolle vom 25. August 2026 die Untersuchungsausschüsse erweitert: spezialisierte Ermittlungsbehörden erhalten nun direkten Zugriff auf Daten zu Beteiligungsverhältnissen, Steuern, Einwanderung und Finanzunterlagen.

Geschichte und Kontext

Die Nominee-Struktur war nie legal. Sie wurde nur geduldet, und das ist ein entscheidender Unterschied.

Der Foreign Business Act von 1999 ersetzte den Alien Business Law von 1972 und behielt ein Prinzip bei: Kontrolle über ein Unternehmen bemisst sich nach Anteilen, nicht nach tatsächlicher Führung. Der Markt reagierte prompt. Ausländer gründeten thailändische Firmen, übertrugen 51 Prozent an drei thailändische Staatsbürger, behielten selbst Vorzugsaktien mit Mehrfachstimmrecht, ließen die Strohmänner undatierte Rücktrittserklärungen und Aktienverpfändungen unterschreiben. Rechtlich gehörte das Land der Firma. Faktisch dem Käufer der Villa in Rawai oder auf Chaweng.

Die erste Prüfungswelle kam 2006, nach dem Verkauf von Shin Corp an Temasek, als das Thema Nominee plötzlich politisch wurde. Das Handelsministerium verschickte ein Rundschreiben, die Landämter in Phuket und Samui erstarrten für einige Monate, dann kehrte die Praxis zum alten Fahrwasser zurück. Die zweite Welle folgte 2018/2019 und verlief ähnlich im Sand.

Die dritte Welle, die 2024/2025 begann und mit den Anordnungen vom August 2026 einen formalen Rahmen erhielt, unterscheidet sich in der Mechanik. Früher wurde die Struktur auf dem Papier geprüft: Wer ist Aktionär, welcher Anteil, wer ist Direktor. Jetzt wird das Geld geprüft. Der Beamte fordert die Mittelherkunft des thailändischen Aktionärs an und vergleicht sie mit der Steuerhistorie. Ein Konstrukt mit drei Freunden des Fahrers, die jeweils zwei Millionen Baht eingebracht haben sollen, bei einem erklärten Monatseinkommen von 15.000 Baht, bricht bei der ersten Nachfrage zusammen. Und die Prüfung endet nicht mit der Registrierung: Das Rundschreiben spricht ausdrücklich von Kontrollen nach Ausstellung des Chanote-Titels.

Nach den Berichten von Thai Examiner stehen mittlerweile 361 Unternehmen landesweit unter verschärfter Beobachtung wegen möglicher verdeckter ausländischer Kontrolle über naturalisierte thailändische Aktionäre. Allein in Phuket werden über 100 Firmen mit einem Umsatz von mehr als 5 Milliarden Baht im vergangenen Jahr finanziell durchleuchtet, nach acht Polizeirazzien, die zu 16 Anklagen führten (10 Thailänder, 2 Kanadier, 3 Russen, 1 Kasache). Das zeigt, dass es sich nicht um eine lokale Einzelmaßnahme, sondern um eine landesweite, datengetriebene Kampagne handelt.

Was dabei nicht funktioniert, auch wenn Villenverkäufer das Gegenteil behaupten: Die Umwandlung der Struktur in eine langfristige Miete löst das Problem nicht vollständig. Registrierbar sind nur 30 Jahre. Die Verlängerungsklausel auf 30+30 Jahre bindet laut thailändischer Rechtspraxis nur die Parteien des ursprünglichen Vertrags, nicht aber einen neuen Grundstückseigentümer, etwa nach Verkauf oder Erbfall. Wer also 90 Jahre erwartet, erhält in Wahrheit 30 Jahre gesichertes Recht und 60 Jahre ein Versprechen.

Einen legalen Weg zum direkten Landbesitz gibt es: Artikel 96 bis des Landkodex erlaubt Ausländern den Erwerb von bis zu 1 Rai für Wohnzwecke bei einer Investition von 40 Millionen Baht in genehmigte Anlageformen und mit Genehmigung des Innenministers. Nach Marktschätzungen wurden über die gesamte Geltungsdauer der Norm nur eine einstellige Zahl an Genehmigungen tatsächlich erteilt. Diesen Mechanismus als praktikables Instrument zu betrachten, wäre ein Fehler.

Die Lockerungen beim Foreign Business Act und die Verschärfung bei Nominee-Strukturen gehören logisch zusammen. Thailands Botschaft lautet: Führt euer Geschäft offen, registriert euch als ausländisches Unternehmen, beantragt eine BOI-Förderung, zahlt Steuern. Aber gebt euch nicht als Thailänder aus.

Die praktische Konsequenz für Käufer: Transaktionen dauern länger und erfordern zunehmend persönliche Anwesenheit. Landämter akzeptieren immer seltener eine Vollmacht zur Unterschrift und wollen den Käufer sehen. Wer eine Besichtigungsreise für einen konkreten Kauf plant, sollte mindestens eine Woche für die Provinz einplanen und Flugtermine mit Puffer wählen, da eine Verschiebung der Registrierung um zwei bis drei Tage inzwischen normal ist.

Für Wohnimmobilien ergibt 2026 vor allem ein Weg Sinn: der Kauf einer Kondominium-Einheit innerhalb der ausländischen Quote, ohne Umkonstruktionen zu erfinden. Wer wirklich Land will, für den bleibt als einzig ehrliche Form eine registrierte 30-Jahres-Miete von einem Eigentümer mit einwandfreiem Titel, ergänzt um ein Baurecht (Superficies, bis zu 30 Jahre) für das Gebäude, sodass das Haus getrennt vom Grundstück im eigenen Eigentum steht. Das bietet weniger, als eine Firmenkonstruktion verspricht, hält aber vor Gericht. Eine Ausnahme gibt es: bestehende operative Unternehmen mit BOI-Förderung und echten thailändischen Partnern mit nachweisbaren Einkünften. In allen anderen Fällen ist die Firma für die Villa heute ein aufgeschobenes Risiko eines Zwangsverkaufs.

FAQ

Dürfen Ausländer 2026 Land in Thailand besitzen?

Grundsätzlich nicht. Der Landkodex hält am Verbot fest, die Lockerungen vom August 2026 haben daran nichts geändert. Die Ausnahme nach Artikel 96 bis (bis zu 1 Rai bei 40 Millionen Baht Investition) erfordert eine persönliche Genehmigung des Innenministers und wird in der Praxis kaum erteilt.

Was hat sich am 28. August 2026 konkret geändert?

Zwei Ministerialverordnungen im Royal Gazette hoben die Pflicht zur Foreign Business License für bestimmte Geschäftsfelder auf, das erleichtert den Marktzugang für ausländische Dienstleister. Gleichzeitig wurden die Nachweispflichten und die Kontrolle gegen Nominee-Strukturen verschärft.

Welches Risiko trägt der Eigentümer einer Villa über eine thailändische Firma?

Nach Artikel 36 des Foreign Business Act drohen bis zu 3 Jahre Haft und 100.000 bis 1.000.000 Baht Geldstrafe. Der Landkodex erlaubt zusätzlich den Zwangsverkauf binnen 180 Tagen bis zu einem Jahr. Auch die thailändischen Strohmänner haften mit.

Werden auch bereits abgeschlossene Transaktionen aus früheren Jahren geprüft?

Ja. Das Rundschreiben vom 25. August 2026 spricht ausdrücklich von verstärkter Kontrolle nach Ausstellung des Eigentumsdokuments. Eine Verjährungsfrist, die alte Strukturen automatisch schützen würde, existiert nicht.

Ist der Kauf einer Kondominium-Einheit sicher?

Das ist die am besten abgesicherte Form. Ausländern stehen bis zu 49 Prozent der Gesamtfläche eines Gebäudes offen. Voraussetzung: Das Geld muss in Fremdwährung aus dem Ausland eingebracht werden, und ab 50.000 US-Dollar ist ein Devisenzertifikat der Bank erforderlich. Ohne dieses Dokument registriert das Landamt den Eigentumsübergang nicht.

Funktioniert eine Mietstruktur über 30+30+30 Jahre?

Registriert und rechtlich abgesichert ist nur der erste Zeitraum von 30 Jahren. Eine Verlängerung hängt vom Willen des Eigentümers zum Ablaufzeitpunkt ab und bindet laut Rechtsprechung keinen neuen Grundstückseigentümer. Planen Sie mit einem Horizont von 30, nicht 90 Jahren.

Welche Unterlagen verlangt das Landamt von thailändischen Aktionären?

Kontoauszüge, Steuererklärungen, Nachweise zur Mittelherkunft für die Kapitaleinlage sowie eine Beschreibung der tatsächlichen unternehmerischen Rolle. Eine Diskrepanz zwischen Einkommen und Einlagehöhe ist der häufigste Ablehnungsgrund.

Sollte man eine bestehende Firmenstruktur jetzt umbauen?

Wenn eine Villa über eine Firma mit formellen Aktionären läuft, lohnt sich frühzeitig der Rat eines thailändischen Anwalts, entweder eine registrierte Miete zu etablieren oder die Struktur real zu gestalten, mit echten Partnern, nachweisbarem Geld und tatsächlicher Geschäftstätigkeit. Auf eine Anfrage des Landamts zu warten, macht es nicht günstiger.

Quelle: Legal 500

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