Thailandia 2026: cade la licenza per le aziende straniere, ma i prestanome sulla terra sono finiti

In un ufficio catastale di Talang, nel nord di Phuket, una compravendita si è bloccata al terzo documento. Una società thailandese con tre azionisti locali stava acquistando un terreno per costruire una villa: le carte erano in ordine, l'imposta calcolata. Il funzionario ha chiesto gli estratti conto bancari e le dichiarazioni fiscali dei detentori thailandesi del 51%. Gli estratti non c'erano: per due di loro, il reddito dichiarato complessivo non copriva nemmeno un decimo del capitale versato.

Questo è il senso reale dei provvedimenti dell'agosto 2026 in Thailandia. Con una mano il Paese elimina barriere di licenza per il business estero, con l'altra smonta metodicamente il meccanismo su cui per decenni si è basato il mercato della terra per i non residenti.

Per chi vuole comprare casa, è la seconda mano quella che conta davvero. Le semplificazioni del Foreign Business Act riguardano attività di servizio, non la proprietà della terra. Il Codice Fondiario non è cambiato: è cambiata la profondità dei controlli.

Fatti chiave

• Il 28 agosto 2026, la Royal Gazette ha pubblicato due regolamenti ministeriali che eliminano l'obbligo di ottenere la Foreign Business License per alcune attività previste dal Foreign Business Act, introducendo però nuove verifiche documentali.

• Il 25 agosto 2026, una circolare urgente del Ministero dell'Interno (n. MorTor 0515.2/Wor 19097) ha ordinato agli uffici catastali provinciali di intensificare i controlli sulle intestazioni fittizie (nominee), anche su transazioni già registrate in passato.

• L'articolo 36 del Foreign Business Act prevede, per l'uso di prestanome, fino a 3 anni di reclusione e multe da 100.000 a 1.000.000 di baht, con sanzioni giornaliere in caso di violazione continuata; responsabile anche il cittadino thailandese che presta il proprio nome.

• In caso di acquisto illegale accertato, il direttore generale del Dipartimento delle Terre può ordinare la vendita del terreno in un termine da 180 giorni a 1 anno.

• A Phuket, secondo il Thai Examiner, oltre 100 società con fatturato superiore a 5 miliardi di baht sono sotto tracciamento finanziario dopo otto raid della polizia che hanno portato a 16 incriminazioni (10 thailandesi, 2 canadesi, 3 russi, 1 kazako); a livello nazionale sono sotto osservazione 361 società.

• Gli appartamenti in condominio restano accessibili: agli stranieri è riservato fino al 49% della superficie totale delle unità in un edificio, a condizione che il denaro provenga dall'estero e sia accompagnato da un certificato di trasferimento valutario, richiesto per importi superiori a 50.000 dollari USA.

• La durata massima di un contratto di locazione registrabile su terreno o immobile, secondo il Codice Civile e Commerciale, resta 30 anni.

Storia e contesto

Lo schema del prestanome non è mai stato legale. Era tollerato, e questa è una cosa diversa dalla legalità.

Il Foreign Business Act del 1999 ha sostituito l'Alien Business Law del 1972 mantenendo un principio semplice: il controllo di una società si misura dalle quote, non dalla gestione effettiva. Il mercato ha fatto il resto. Lo straniero registrava una società thailandese, cedeva il 51% a tre cittadini locali, si riservava azioni privilegiate con diritti di voto multipli, faceva firmare ai prestanome dimissioni non datate e pegni sulle azioni. Sulla carta, la terra apparteneva alla società. Nella realtà, apparteneva a chi comprava la villa a Rawai o a Chaweng.

La prima ondata di controlli arrivò nel 2006, dopo l'operazione Temasek su Shin Corp, quando il tema dei prestanome divenne improvvisamente politico. Il Ministero del Commercio inviò una circolare, gli uffici catastali di Phuket e Koh Samui si fermarono per alcuni mesi, poi tutto tornò come prima. Una seconda ondata arrivò nel 2018-2019 e si esaurì altrettanto in fretta.

La terza ondata, iniziata nel 2024-2025 e formalizzata dai provvedimenti dell'agosto 2026, ha una meccanica diversa. In passato si verificava la struttura sulla carta: chi è azionista, quale quota, chi è direttore. Ora si verifica il denaro. Il funzionario chiede l'origine dei fondi dell'azionista thailandese e la confronta con lo storico fiscale. Uno schema con tre amici dell'autista, ciascuno con un versamento di due milioni di baht e un reddito dichiarato di 15.000 baht al mese, crolla alla prima domanda. E il controllo non si ferma alla registrazione: la circolare del 25 agosto parla esplicitamente di verifiche successive al rilascio del titolo (chanote), secondo quanto riportato anche da Legal500, che descrive comitati investigativi ampliati con accesso a dati bancari, fiscali e immigratori.

Ecco cosa, invece, non funziona più, anche se qualche venditore di ville continuerà a sostenere il contrario. Trasformare la struttura in un contratto di locazione a lungo termine non risolve tutto. Si registra solo il primo periodo di 30 anni. La clausola di rinnovo 30+30 vincola, secondo la prassi dei tribunali thailandesi, solo le parti del contratto originario, non il nuovo proprietario del terreno in caso di vendita o successione. In pratica non si ottengono 90 anni, ma 30 anni di diritto solido e 60 anni di promessa.

Esiste una via legale per la proprietà diretta della terra: l'articolo 96 bis del Codice Fondiario consente a uno straniero di acquistare fino a 1 rai per uso residenziale investendo 40 milioni di baht in attivi approvati, con l'autorizzazione del Ministro dell'Interno. Secondo le stime del mercato, le autorizzazioni effettivamente concesse in tutta la storia della norma si contano in poche unità. Non è uno strumento su cui costruire una strategia.

Le semplificazioni sulla FBL e l'inasprimento sui prestanome sono logicamente collegate. La Thailandia dice: fate business alla luce del sole, registratevi come azienda straniera, ottenete il BOI, pagate le tasse. Ma non fingete di essere thailandesi.

La conseguenza pratica per chi compra è che le transazioni sono diventate più lente e richiedono la presenza personale. Sempre più spesso l'ufficio catastale non accetta una delega alla firma e vuole vedere l'acquirente di persona. Chi pianifica un viaggio di sopralluogo in vista di un acquisto specifico dovrebbe prevedere almeno una settimana nelle province, con margine sulle date: rinviare la registrazione di due o tre giorni è oggi la norma, non l'eccezione.

La posizione più prudente per il 2026 resta questa: per uso residenziale ha senso comprare un'unità nella quota straniera di un condominio, senza inventare strutture alternative. Se serve proprio la terra, l'unica forma onesta è una locazione registrata di 30 anni presso un proprietario con titolo impeccabile, integrata da un diritto di superficie (fino a 30 anni) sull'edificio, così che la casa resti giuridicamente separata dal terreno. È meno di quanto promette lo schema societario, ma resiste in tribunale. L'unica eccezione riguarda chi ha già un'attività operativa in Thailandia con promozione BOI e partner thailandesi reali, con redditi dimostrabili: in quel caso la proprietà societaria resta un'opzione praticabile. In tutti gli altri casi, una società aperta solo per detenere una villa è oggi un rischio di vendita forzata rinviato nel tempo.

FAQ

Uno straniero può possedere terra in Thailandia nel 2026?

Di regola no. Il Codice Fondiario mantiene il divieto e le semplificazioni di agosto 2026 non lo toccano. L'eccezione dell'articolo 96 bis (fino a 1 rai con investimento di 40 milioni di baht) richiede autorizzazione personale del Ministro dell'Interno e nella pratica viene concessa quasi mai.

Cosa è cambiato il 28 agosto 2026?

Due regolamenti ministeriali pubblicati sulla Royal Gazette hanno eliminato l'obbligo della Foreign Business License per alcune attività, semplificando l'ingresso di business stranieri nei settori dei servizi. In cambio sono state rafforzate le verifiche documentali contro le strutture di prestanome.

Quali rischi corre chi possiede una villa tramite società thailandese?

L'articolo 36 del Foreign Business Act prevede fino a 3 anni di reclusione e multe da 100.000 a 1.000.000 di baht. Il Codice Fondiario può inoltre imporre la vendita del terreno entro un termine da 180 giorni a un anno. I prestanome thailandesi rispondono insieme allo straniero.

Vengono controllate anche le transazioni concluse anni fa?

Sì. La circolare del 25 agosto 2026 parla esplicitamente di controlli successivi al rilascio del titolo di proprietà. Non esiste un termine di prescrizione che protegga automaticamente vecchie strutture.

È sicuro comprare un appartamento in condominio?

È la forma più protetta. Agli stranieri è riservato fino al 49% della superficie totale delle unità nell'edificio. Condizioni obbligatorie: denaro trasferito dall'estero in valuta straniera e certificato bancario di trasferimento valutario, richiesto per importi superiori a 50.000 dollari USA. Senza questo, l'ufficio catastale non registra il trasferimento di proprietà.

Funziona davvero la locazione 30+30+30 anni?

Si registra ed è tutelato solo il primo periodo di 30 anni. Il rinnovo dipende dalla volontà del proprietario al momento della scadenza e, secondo la prassi giudiziaria, non vincola un nuovo proprietario del terreno. Meglio pianificare su un orizzonte di 30 anni, non di 90.

Cosa chiede l'ufficio catastale agli azionisti thailandesi?

Estratti bancari, dichiarazioni fiscali, prova dell'origine dei fondi versati come capitale sociale e descrizione del ruolo effettivo nell'azienda. Il principale motivo di rigetto è la discrepanza tra reddito dichiarato e importo versato.

Conviene ristrutturare ora una società già esistente?

Se una villa è registrata tramite società con azionisti puramente formali, ha senso discutere subito con un legale thailandese il passaggio a una locazione registrata, oppure rendere reale la struttura: partner effettivi, denaro tracciabile, attività concreta. Aspettare una richiesta dell'ufficio catastale non conviene.

Source: Legal500

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