Thailandia stringe la morsa sulle società nominee: cosa cambia per chi possiede una villa nel 2026

Il 25 agosto 2026 il Dipartimento delle Terre della Thailandia ha inviato agli uffici catastali provinciali una circolare interna, mai pubblicata sulla Royal Gazette e mai annunciata in conferenza stampa. Eppure è questo documento a decidere cosa accadrà quando una società thailandese con un socio straniero si presenterà a registrare l'acquisto di un terreno a Talang o a Koh Samui. La risposta breve per un investitore internazionale: le regole sulla proprietà della terra non sono cambiate di una riga, è cambiata la profondità dei controlli.

Fatti chiave

• Il 28 agosto 2026 sono stati pubblicati due decreti ministeriali che esentano alcune attività dall'obbligo di licenza FBL (Foreign Business License) previsto dal Foreign Business Act.

• In parallelo, chi richiede l'esenzione deve ora fornire prova della provenienza dei fondi e una dichiarazione di assenza di accordi nominee: sgravio e controllo arrivano nello stesso pacchetto normativo.

• Il 25 agosto 2026 la circolare interna del Dipartimento delle Terre ha rafforzato i controlli sulla proprietà nominee: i comitati provinciali sono stati ampliati con investigatori e rappresentanti della polizia.

• Il Codice delle Terre non è stato modificato: il divieto per gli stranieri di possedere terreni resta, con le eccezioni della promozione BOI, delle zone industriali IEAT e di permessi specifici. La sanzione per violazione include la vendita forzata del terreno.

• Secondo Legal500, la Thailandia ha introdotto un sistema a doppio binario per il controllo e la sanzione tramite una circolare aggiornata del Ministero degli Interni (MorTor 0515.2/Wor 19097), che si affianca a una circolare precedente del 19 aprile 2023.

• Il Department of Business Development thailandese ha annunciato controlli su 125.622 società con partecipazione straniera legate a terreni e condomini, con Bangkok e Chon Buri tra le province più coinvolte, secondo quanto riportato da The Nation Thailand.

• La soglia nota a tutti gli investitori: una partecipazione straniera fino al 49% in una società thailandese consente di evitare la FBL, mentre nei condomini gli stranieri possono detenere in freehold fino al 49% della superficie totale residenziale dell'edificio.

Storia e contesto

Lo schema oggetto dell'attuale repressione è più vecchio della maggior parte delle ville a cui viene applicato. Nacque a fine anni Novanta, quando Phuket e Koh Samui erano ancora in fase di sviluppo e l'acquirente europeo voleva ciò che il diritto thailandese non gli concedeva: la piena proprietà della terra. La risposta fu la società thailandese in cui lo straniero detiene il 49% con diritto di voto tramite azioni privilegiate o un accordo tra azionisti, mentre il restante 51% è distribuito tra cittadini thailandesi che spesso non hanno mai versato capitale, non hanno mai ricevuto dividendi e talvolta non sapevano nemmeno di essere coinvolti in un'attività d'impresa.

Lo Stato lo sapeva da sempre. Già nel 2006 il Ministero degli Interni istruiva gli uffici catastali a verificare la provenienza dei fondi degli azionisti thailandesi in società che acquistavano terreni in presenza di un socio straniero. È seguito un lungo periodo in cui la lettera della legge e la prassi divergevano: l'istruzione esisteva, ma mancavano le risorse per applicarla, e gli uffici catastali delle province turistiche registravano le compravendite guardando gli statuti societari, non gli estratti conto bancari.

La circolare del 25 agosto 2026 chiude proprio questo divario. Coinvolgere investigatori e polizia nei comitati provinciali significa che il controllo non si ferma più alla corrispondenza amministrativa: acquisisce un seguito procedurale concreto. Ed è qui il vero problema per chi già possiede un immobile tramite queste strutture. Il rischio non è che lo schema venga dichiarato illegale, era vulnerabile da sempre. Il rischio è che ora è diventato operativo: il controllo può attivarsi non solo all'acquisto, ma a ogni azione successiva sul terreno, dalla riregistrazione a un'ipoteca, dal cambio di composizione azionaria a una vendita a un nuovo straniero, fino a una controversia con un fornitore che arriva in tribunale. Ogni contatto con l'ufficio catastale oggi riapre i documenti.

La seconda parte del quadro è più paradossale e se ne parla poco. La Thailandia non stringe le maglie alla cieca. I decreti del 28 agosto rappresentano una semplificazione deliberata per il business straniero nei settori dove lo Stato vuole vedere capitale estero dichiarato apertamente. La logica è chiara: chi svolge un'attività reale ottiene un percorso più rapido senza licenza; chi finge una società thailandese per detenere un asset viene trattato separatamente. L'obbligo di dimostrare la provenienza dei fondi e firmare una dichiarazione anti nominee è incorporato nello stesso sgravio normativo. La porta si è aperta più ampia, ma all'ingresso è stata montata una cornice di controllo.

Cosa significa in pratica: i canali giuridicamente puliti per l'immobiliare residenziale restano pochi, e sono prevedibilmente poco spettacolari. Il condominio in freehold entro il 49% della superficie dell'edificio resta l'opzione più semplice e più protetta, perché la proprietà dello straniero è scritta direttamente nella legge, non dedotta da una costruzione contrattuale. La locazione a lungo termine fino a 30 anni, registrata all'ufficio catastale, è un'opzione funzionante per una casa o villa, specialmente combinata con il diritto di superficie sull'edificio, che consente di possedere la costruzione separatamente dal terreno.

Ed ecco ciò che non bisogna aspettarsi: la clausola di rinnovo automatico per un secondo e terzo periodo di trent'anni, presente nella maggior parte dei contratti, non offre la protezione che i venditori le attribuiscono. La giurisprudenza thailandese, in diversi casi, ha trattato questa promessa come un obbligo personale del locatore, non come un onere che grava sul terreno e passa al nuovo proprietario. In termini semplici: i primi 30 anni sono garantiti, i successivi 30 dipendono da chi possiederà il terreno nel 2056.

FAQ

Uno straniero può possedere terra in Thailandia nel 2026?

Di regola no. Il Codice delle Terre mantiene il divieto, con eccezioni tramite promozione BOI, insediamento nelle zone IEAT e permessi specifici. La circolare del Dipartimento delle Terre del 25 agosto 2026 ha rafforzato i controlli sulle strutture elusive, ma il divieto in sé non è cambiato.

Cosa è cambiato il 28 agosto 2026 per il business straniero?

Due decreti ministeriali hanno esentato alcune attività dall'obbligo della licenza FBL previsto dal Foreign Business Act. In cambio, la documentazione è più rigida: bisogna dimostrare la provenienza dei fondi e firmare una dichiarazione di assenza di accordi nominee.

Ho comprato una villa tramite una società thailandese cinque anni fa. Cosa devo fare?

Conviene verificare se la struttura resiste a un controllo di merito: gli azionisti thailandesi hanno effettivamente versato capitale, hanno una provenienza dei fondi dimostrabile, la società paga le tasse e presenta bilanci, e il suo unico asset non è la vostra casa. Meglio sistemare i punti debli prima di rivolgersi voi stessi all'ufficio catastale per qualsiasi motivo, perché è proprio quel contatto che riattiva la revisione dei documenti.

Quanto è sicura una locazione a lungo termine di 30 anni?

Il periodo iniziale di trent'anni è protetto se il contratto è registrato all'ufficio catastale sul retro del chanote. Il rinnovo automatico per i successivi 30 anni è protetto molto meno: i tribunali thailandesi in diverse controversie hanno interpretato questa clausola come un obbligo del singolo locatore, non come un onere sul terreno stesso.

Quanti appartamenti in un edificio possono acquistare gli stranieri in piena proprietà?

Fino al 49% della superficie totale residenziale del condominio. È una norma diretta del Condominium Act, motivo per cui il freehold in condominio resta il formato più protetto per un non residente.

È vero che con 40 milioni di baht si può comprare terra ufficialmente?

La norma esiste: un investimento di circa 40 milioni di baht in asset stabiliti dà diritto a richiedere al Ministero degli Interni il permesso di possedere fino a 1 rai (1.600 mq) per abitazione propria. Il canale è reale ma molto ristretto: la decisione è discrezionale, i requisiti di mantenimento dell'investimento sono a lungo termine e il numero di permessi rilasciati nella storia della norma è basso.

Il giro di vite provocherà un calo dei prezzi delle ville?

Più che un calo, ci si aspetta una segmentazione: gli immobili con leasehold puro e diritto di superficie diventano più liquidi, mentre le ville vendute insieme alla società proprietaria del terreno subiscono uno sconto e attirano una platea più ristretta di compratori, poiché il prossimo proprietario straniero eredita lo stesso livello di controllo.

Secondo il Department of Business Development thailandese, il controllo riguarda in particolare 36.277 società con legami stranieri proprietarie di terreni in tutto il paese, con un focus su 31.516 imprese con quota straniera fino al 49%. Prima di qualsiasi acquisto di terreno o villa in Thailandia, conviene commissionare non solo la verifica del chanote ma anche un'analisi legale della struttura di proprietà stessa, inclusa la storia degli azionisti della società venditrice e l'origine del loro capitale.

Fonte: Legal500

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