Два указа Таїланду проти номінальних схем: що змінюється для іноземних власників у 2026 році

25 серпня 2026 року Департамент земель Таїланду розіслав по провінційних земельних офісах внутрішній циркуляр. Його не публікували в Royal Gazette, пресконференцій не було. Але саме цей документ визначає, що станеться, коли тайська компанія з іноземцем серед акціонерів прийде реєструвати купівлю ділянки в Таланзі чи на Самуї. Три дні по тому, 28 серпня, з'явилися ще й два міністерські постанови, що полегшують ліцензування іноземного бізнесу в окремих секторах. Сигнал подвійний: працювати відкрито стало простіше, ховатися за номінальними структурами, значно складніше.

Ключові факти

• 28 серпня 2026 року опубліковано два міністерські постанови, що звільняють ряд видів діяльності від вимоги отримувати ліцензію FBL (Foreign Business License) за Foreign Business Act.

• Паралельно з полегшенням посилено вимоги до документів: обов'язкове підтвердження джерела коштів та заява про відсутність номінальних домовленостей.

• 25 серпня 2026 року внутрішній циркуляр Департаменту земель посилив контроль за номінальним володінням: провінційні комітети розширено слідчими та представниками поліції.

• За даними Legal 500, оновлений циркуляр Міністерства внутрішніх справ (MorTor 0515.2/Wor 19097) працює у зв'язці з попереднім циркуляром від 19 квітня 2023 року, формуючи дворівневу систему контролю.

• Масштаб перевірки вражає: за даними Nation Thailand, Департамент розвитку бізнесу (DBD) вже перевіряє 125 622 компанії на предмет номінальних схем володіння землею та кондомініумами, і окремо фокусується на 31 516 фірмах з іноземною часткою до 49%.

• Земельний кодекс не змінювався. Заборона на володіння землею нетайцями залишається, винятки, промоція BOI, розміщення в промислових зонах IEAT та окремі дозволи.

• Іноземна частка в тайській компанії до 49% дозволяє уникнути FBL, а в кондомініумі іноземці можуть тримати у фрihold до 49% загальної площі житлових приміщень будівлі.

Історія та контекст

Схема, яку зараз зачищають, старша за більшість вілл, до яких її застосовували. Вона склалася у кінці дев'яностих, коли Пхукет і Самуї щойно почали забудовуватись, а покупець з Європи хотів того, чого тайське право йому не давало: землю у власність. Відповіддю стала тайська компанія, де іноземець тримає 49% і отримує право голосу через привілейовані акції чи угоду акціонерів, а 51% розподілені між тайськими громадянами, які ніколи не вносили капітал, не отримували дивіденди і часто навіть не підозрювали, що є учасниками бізнесу.

Держава про це знала завжди. Ще у 2006 році Міністерство внутрішніх справ інструктувало земельні офіси перевіряти джерело коштів тайських акціонерів у компаніях, що купують землю за наявності іноземця серед учасників. Далі настав тривалий період, коли буква закону і практика розходились: інструкція існувала, ресурсів на її застосування не було, і земельні офіси в курортних провінціях реєстрували угоди, дивлячись на статутні документи, а не на банківські виписки.

Циркуляр від 25 серпня 2026 року закриває саме цей розрив. Залучення слідчих і поліції до провінційних комітетів означає, що справа більше не обмежується адміністративним листуванням: у перевірки з'являється процесуальне продовження. За даними MoneyDJ, посилений фокус тайського Міністерства торгівлі охоплює насамперед великі туристичні та економічні регіони, включно з Чіангмаєм, Пхукетом, Сурат Тані, Банкоком та Чонбурі, тобто саме ті провінції, де номінальні структури історично використовувались найактивніше.

Головна небезпека для чинних власників не в тому, що схему визнають незаконною, вона була вразливою завжди. Небезпека в тому, що ризик перестав бути теоретичним і став операційним: перевірку можуть запустити не при купівлі, а при будь-якій наступній дії з ділянкою. Перереєстрація, іпотека, зміна складу акціонерів, продаж наступному іноземцю, спір з підрядником, що дійшов до суду. Кожне таке звернення до земельного офісу сьогодні відкриває документи заново.

Друга частина картини парадоксальніша, і її майже не обговорюють. Таїланд не закручує гайки навмання. Постанови від 28 серпня, це усвідомлене спрощення для іноземного бізнесу в тих секторах, де держава хоче бачити іноземний капітал відкрито. Логіка читається так: якщо ви ведете реальну діяльність, вам дають короткий шлях без ліцензії; якщо ви імітуєте тайську компанію, щоб утримувати актив, вами займуться окремо.

Що з цього випливає практично. Юридично чистих каналів для житлової нерухомості залишається небагато, і вони нецікаві на перший погляд, але надійні. Кондомініум у фрihold у межах 49% площі будівлі, найпростіший і найзахищеніший варіант, оскільки право власності іноземця прямо прописане в законі, а не виводиться з конструкції. Довгострокова оренда ділянки до 30 років з реєстрацією в земельному офісі, робочий варіант для будинку чи вілли, особливо в поєднанні з правом застройки (superficies) на споруду, що дозволяє володіти самим будинком окремо від землі.

Одне не варто очікувати: пункт про автоматичне продовження оренди на другий і третій тридцятирічний строк, що стоїть у більшості договорів, не дає тієї захисту, яку йому приписують продавці. Тайська судова практика в низці справ розглядала таку обіцянку як особисте зобов'язання орендодавця, а не як обтяження землі, що переходить до нового власника ділянки. Простіше кажучи: 30 років у вас є, наступні 30 залежать від того, хто володітиме землею до 2056 року.

У 2026 році купувати землю через тайську компанію під житлові цілі не варто. Дисконт до ціни, який дає така вілла порівняно з лізхолдом, не компенсує ризик приписання про відчуження і вартість супроводу структури. Виняток один: якщо у вас працюючий бізнес в Таїланді з реальними тайськими партнерами, реальною виручкою і промоцією BOI, законний шлях до володіння землею у вас уже є, і використовувати сіру схему не потрібно.

FAQ

Чи може іноземець володіти землею в Таїланді у 2026 році?

За загальним правилом ні. Земельний кодекс зберігає заборону, винятки працюють через промоцію BOI, розміщення в зонах IEAT та окремі дозволи. Циркуляр Департаменту земель від 25 серпня 2026 року посилив перевірку обхідних структур, але сама заборона не змінювалась.

Що змінилось 28 серпня 2026 року для іноземного бізнесу?

Два міністерські постанови звільнили ряд видів діяльності від обов'язкової ліцензії FBL за Законом про ведення бізнесу іноземцями. Натомість посилили документацію: потрібно підтверджувати джерела коштів і підписувати заяву про відсутність номінальних домовленостей.

Я купив віллу через тайську компанію п'ять років тому. Що робити?

Перевірити, чи витримає структура перевірку по суті: чи вносили тайські акціонери капітал реально, чи є у них підтверджуване джерело коштів, чи платить компанія податки і подає звітність. Слабкі місця варто закривати до того, як ви самі звернетесь до земельного офісу з будь-якого приводу, оскільки саме звернення запускає перегляд документів.

Наскільки безпечна довгострокова оренда на 30 років?

Сам тридцятирічний строк захищений, якщо договір зареєстрований у земельному офісі на зворотній стороні чанота. Автоматичне продовження на наступні 30 років захищене значно гірше: тайські суди в низці спорів трактували таку умову як зобов'язання конкретного орендодавця, а не як обтяження ділянки.

Скільки квартир у будівлі іноземці можуть купити у власність?

До 49% загальної площі житлових приміщень кондомініуму. Це пряма норма Закону про кондомініуми, і саме тому фрihold у кондо залишається найзахищенішим форматом для нерезидента.

Чи правда, що за 40 млн батів можна купити землю офіційно?

Норма існує: інвестиція близько 40 млн батів у встановлені активи дає право просити у Міністерства внутрішніх справ дозвіл на володіння до 1 рая під власне житло. Канал реальний, але дуже вузький: рішення дискреційне, а кількість виданих дозволів за всю історію норми невелика.

Чи загрожує посилення контролю падінням цін на вілли?

Скоріше розшаруванням. Об'єкти з чистим лізхолдом і правом застройки стають ліквіднішими, а вілли, що продаються разом із компанією-власником ділянки, отримують дисконт і вужче коло покупців, оскільки наступний іноземний власник успадковує ту саму перевірку.

Практична рекомендація одна: перед будь-якою угодою із землею чи віллою в Таїланді замовляйте не лише перевірку чанота, а й юридичну перевірку самої структури володіння, включно з історією акціонерів компанії-продавця та походженням їхнього капіталу. У 2026 році це вже не формальність, а те, що визначає, чи зможете ви через п'ять років перепродати об'єкт.

Source: Legal 500

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.