Таїланд послаблює FBA з 28 серпня 2026 року, але не для землі: що це означає для покупців вілл

Юрист у Бангкоку надсилає клієнту список документів для реєстрації тайської компанії з іноземною участю: виписки з рахунків тайських акціонерів за шість місяців, пояснення походження їхніх грошей і підписану заяву про відсутність номінального володіння. Клієнт купує вілу на Пхукеті, а не завод. Раніше вистачало паспортів і підписів.

У цьому абзаці міститься вся суть тайської реформи 2026 року. З 28 серпня 2026 року набрали чинності два нові Ministerial Regulations, які вивели низку видів діяльності з-під вимоги отримувати ліцензію на ведення іноземного бізнесу (FBL) за Foreign Business Act. Одночасно Міністерство торгівлі посилило перевірку структур володіння: більше документів, доказів джерела коштів, прямих підтверджень відсутності номінальних схем.

Для покупця нерухомості головне те, чого в реформі немає. Земельний кодекс не змінювався. Іноземна фізична особа та компанія з істотною часткою іноземної участі досі не можуть володіти землею, а порушення тягне кримінальну відповідальність і приписи про примусове відчуження активу.

Ключові факти

• 28 серпня 2026 року набрали чинності нові Ministerial Regulations, зокрема Ministerial Regulation No. 5 (B.E. 2569/2026), яке додає сім напрямів діяльності до переліку звільнених від FBL, включно з телекомунікаціями, внутрішньогруповими послугами та нафтовим бурінням.

• Одночасно посилено вимоги до супровідних документів при поданні на FBL та пов'язаних угодах: розкриття джерела коштів і підтвердження відсутності номінальних схем, щоб Міністерство торгівлі могло виявляти невідповідні структури.

• Обмеження Земельного кодексу збережені повністю: нетайські фізичні особи та юрособи з істотною нетайською участю землею володіти не можуть.

• За даними Nation Thailand, Департамент розвитку бізнесу (DBD) перевіряє 125 622 компанії щодо схем номінального володіння землею та кондомініумами, з найвищою концентрацією пов'язаних об'єктів у Бангкоку та Чонбурі.

• Окрема перевірка охопила 36 277 компаній із землеволодінням, пов'язаних з іноземцями, з особливим фокусом на 31 516 фірм із іноземною часткою власності 49% або менше.

• Правило щодо кондомініумів не зачепили: іноземці можуть володіти у власності не більше 49% сукупної площі квартир в одному проєкті.

• Стандартна тайська компанія передбачає 51% тайських акціонерів проти 49% іноземних; обхід цього балансу через привілейовані акції з непропорційним голосуванням залишається саме тим, що шукають перевіряючі органи.

Історія та контекст

Foreign Business Act 1999 року не про нерухомість. Він поділяє економіку на три переліки: заборонене для іноземців, що потребує дозволу кабінету, і відкрите за наявності ліцензії. Логіка 1999 року була захисною: після азійської кризи Таїланд відкривав ринок капіталу, але хотів зберегти контроль над сервісом, роздрібною торгівлею та посередництвом. За чверть століття переліки перетворилися на бюрократичний пам'ятник: під ліцензування потрапляли види діяльності, де жодної загрози тайському бізнесу давно не існувало.

Реформа серпня 2026 року розчищає саме цей шар. Сигнал інвестору зрозумілий: заводьте капітал, реєструйте операційний бізнес, наймайте людей. Другий сигнал настільки ж зрозумілий, просто адресований іншим: перестаньте використовувати тайські компанії як обгортку для приватного володіння землею.

Саме тут і виявляється те, що на ринку роками продавалося як робоче рішення, а робочим бути перестало.

Схема виглядала так: створюється тайська компанія, 51% акцій формально тримають тайські громадяни, часто співробітники агентства, водій, родичі керуючого, іноземець отримує 49% і контроль через привілейовані акції або угоду акціонерів. Компанія купує землю, іноземець живе у вілі. Формально все чисто. Фактично це номінальне володіння, пряма заборона якого міститься і в Земельному кодексі, і в статті про номіналів у FBA, де покарання за чинною редакцією сягає трьох років позбавлення волі та штрафу до 1 млн батів.

Перший серйозний удар по схемі стався ще у 2006 році, коли Міністерство торгівлі розіслало інструкцію: тайські акціонери в компаніях з іноземною участю мають документально підтверджувати походження грошей, внесених у капітал. Вимогу ніколи не скасовували, але виконували нерівномірно. Регламенти 2026 року повертають її в центр процедури і додають пряму заяву про відсутність номіналів, документ, який у випадку перевірки перетворюється на готовий доказ умислу.

Практичний ефект уже видно у термінах. Реєстрація структури з іноземною участю, яка раніше займала один-два тижні, тепер розтягується на півтора-два місяці, якщо тайські акціонери не можуть швидко зібрати банківські виписки. Це ламає графік угод, де девелопер тримає бронювання 30 днів.

Що залишається законним. Перше: кондомініум у власності, за дотримання квоти 49% площі проєкту, з переказом коштів з-за кордону в іноземній валюті та отриманням банківської форми про зарахування. Друге: зареєстрована в земельному департаменті оренда на строк до 30 років; це максимум за Земельним кодексом, а обіцянка девелопера про '30+30+30' юридично є зобов'язанням, яке новий власник землі виконувати не зобов'язаний. Третє: узуфрукт або право поверхневого володіння (superficies), які дають іноземцю право користування землею і володіння будівлею окремо від ділянки. Четверте: земля через компанію, але справжню: з реальною діяльністю, звітністю, співробітниками і тайськими партнерами, які вклали власні гроші. П'яте: просування проєкту через BOI, де володіння землею дозволяється за інвестиційних умов.

Моя позиція така. Якщо бюджет на будинок з ділянкою менший за приблизно 15-20 млн батів, вся ця конструкція не варта своїх юридичних і репутаційних витрат: купіть квартиру у власності і спіть спокійно. Вище цього порогу має сенс платити за структуру, зареєстровану довгострокову оренду ділянки плюс узуфрукт або superficies на будівлю, з прямим володінням будинком. Вона дорожча в оформленні і гірше перепродається, ніж міф про 'повну власність через компанію', зате не розвалюється при перевірці. Застереження одне, і суттєве: практика продовження 30-річної оренди в тайських судах залишається невизначеною, і це єдиний пункт, де чесна відповідь: 'гарантій немає'.

Якщо їдете підписувати документи, закладайте на візит не два дні, а чотири-п'ять робочих: земельний департамент, банк для валютної форми, зустріч з адвокатом, огляд об'єкта.

Джерело: Nation Thailand

FAQ

Чи може іноземець володіти землею в Таїланді у 2026 році?

Ні. Земельний кодекс зберігає заборону і після реформи 28 серпня 2026 року. Обмеження поширюється і на юридичні особи з істотною часткою нетайської участі. Порушення веде до кримінальної відповідальності та приписів про відчуження активу.

Що саме змінилося 28 серпня 2026 року?

Міністерські регламенти, зокрема Ministerial Regulation No. 5, знялли вимогу отримувати ліцензію на іноземний бізнес (FBL) для семи видів діяльності з переліків Foreign Business Act. Це стосується операційного бізнесу і послуг, а не володіння нерухомістю.

Чи ще працює купівля вілли через тайську компанію 51/49?

Як схема прикриття, ні. Міністерство торгівлі тепер вимагає підтверджувати джерело коштів тайських акціонерів і підписувати заяву про відсутність номінальних домовленостей. Компанія з реальною діяльністю і реально вкладеними тайськими партнерами законна; компанія, що існує лише заради однієї ділянки, це номінальна структура.

Скільки квадратних метрів у кондомініумі доступно іноземцям?

До 49% сукупної площі квартир у проєкті. Якщо квоту вибрано, залишається оренда, зазвичай на 30 років з реєстрацією в земельному департаменті.

Чим узуфрукт відрізняється від оренди?

Оренда дає строкове право користування за договором, реєструється на строк до 30 років і передається складніше. Узуфрукт може бути встановлений довічно для фізичної особи, але не продається і не успадковується. Superficies окремо закріплює право володіти будівлею на чужій землі, що критично для будинку.

Чи варто вірити формулі оренди 30+30+30?

Закон реєструє тільки перші 30 років. Продовження існують як договірна обіцянка, і при зміні власника землі або у спорі їхня доля залежить від суду. Розглядайте ціну об'єкта як ціну 30 років, а не 90.

Перевіряють вже існуючі структури чи тільки нові угоди?

Посилена перевірка прив'язана до подання документів на FBL і пов'язаних угод, але за даними DBD до перевірки структур володіння підключився і Департамент земель, охопивши 36 277 компаній із землеволодінням. Старі компанії потрапляють у поле зору при будь-якій реєстраційній операції: зміні акціонерів, застави, продажу.

Що робити, якщо віла вже купена через номінальну компанію?

Не чекати перевірки. Розумний порядок дій: аудит структури у тайського юриста, розрахунок варіантів реструктуризації, переведення ділянки на довгострокову оренду з оформленням superficies, введення справжнього тайського партнера або продаж тайському покупцю. Кожен варіант має податкові наслідки, тому рахувати треба до, а не після.

Практичний висновок: перед будь-якою угодою із землею в Таїланді у 2026 році вимагайте від продавця виписку з корпоративного реєстру щодо компанії-власника і письмове підтвердження джерела коштів тайських акціонерів. Якщо продавець відмовляється, це не формальність, це ваш майбутній кримінальний ризик.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.