Thailands FBA-Reform 2026: Erleichterung für Unternehmen, nicht für Grundbesitz

Ein Anwalt in Bangkok schickt seinem Klienten eine Liste mit Unterlagen für die Registrierung einer thailändischen Gesellschaft mit ausländischer Beteiligung: Kontoauszüge der thailändischen Aktionäre der letzten sechs Monate, eine Erklärung zur Herkunft ihres Geldes und eine unterschriebene Bestätigung, dass keine Nominee-Struktur vorliegt. Der Klient kauft eine Villa auf Phuket, keine Fabrik. Früher genügten Pass und Unterschrift.

Genau das ist der Kern der thailändischen Reform von 2026. Seit dem 28. August 2026 haben ministerielle Verordnungen bestimmte Geschäftstätigkeiten von der Pflicht befreit, eine Foreign Business License (FBL) nach dem Foreign Business Act zu beantragen. Gleichzeitig hat das Handelsministerium die Prüfung von Eigentümerstrukturen verschärft: mehr Dokumente, Nachweise zur Herkunft der Mittel, direkte Bestätigungen, dass keine Nominee-Konstruktionen bestehen.

Für Immobilienkäufer zählt vor allem, was sich NICHT geändert hat. Das Landgesetz (Land Code) bleibt unverändert. Ausländische Privatpersonen und Gesellschaften mit wesentlicher ausländischer Beteiligung dürfen weiterhin kein Land besitzen. Verstöße können strafrechtlich verfolgt werden und zur zwangsweisen Veräußerung des Vermögenswerts führen.

Wichtige Fakten

• Seit 28. August 2026 gelten neue ministerielle Verordnungen, die bestimmte Geschäftsbereiche von der FBL-Pflicht des Foreign Business Act befreien.
• Die Ministerial Regulation No. 5 (B.E. 2569/2026) befreit sieben zusätzliche Tätigkeitsfelder, darunter Telekommunikation, konzerninterne Dienstleistungen und Erdölbohrungen, von der Lizenzpflicht.
• Gleichzeitig verschärfte Prüfvorgaben bei FBL-Anträgen: Offenlegung der Mittelherkunft und Bestätigung, dass keine Nominee-Strukturen vorliegen.
• Die Beschränkungen des Land Code bleiben vollständig bestehen: Nicht-thailändische Privatpersonen und Gesellschaften mit wesentlicher ausländischer Beteiligung dürfen kein Land besitzen.
• Das thailändische Handelsministerium (Department of Business Development) prüft landesweit 36.277 Gesellschaften mit ausländischer Beteiligung an Grundbesitz, davon 31.516 Firmen mit einem Auslandsanteil von 49% oder weniger.
• In einem parallelen Vorgehen wurden Datensätze zu 125.622 Unternehmen abgeglichen, um Nominee-Strukturen bei Grundstücks- und Kondominium-Eigentum aufzudecken, mit Schwerpunkt auf Bangkok und Chon Buri.
• Die Kondominium-Regel bleibt unangetastet: Ausländer dürfen maximal 49% der Gesamtfläche eines Projekts besitzen.
• Die klassische thailändische Gesellschaftsstruktur besteht aus 51% thailändischen Aktionären gegenüber 49% ausländischen; genau die Umgehung dieses Verhältnisses über Vorzugsaktien mit unverhältnismäßigem Stimmrecht steht jetzt im Fokus der Prüfer.

Geschichte und Kontext

Der Foreign Business Act von 1999 hat ursprünglich nichts mit Immobilien zu tun. Er unterteilt die Wirtschaft in drei Kategorien: für Ausländer verboten, kabinettspflichtig genehmigungsbedürftig, und mit Lizenz zugänglich. Die Logik von 1999 war schützender Natur: Nach der Asienkrise öffnete Thailand seinen Kapitalmarkt, wollte aber Kontrolle über Dienstleistungen, Einzelhandel und Vermittlungsgeschäfte behalten. Ein Vierteljahrhundert später waren diese Listen zu einem bürokratischen Relikt geworden, mit Lizenzpflichten für Tätigkeiten, von denen längst keine Bedrohung für thailändische Unternehmen mehr ausging.

Die Reform vom August 2026 räumt genau diese Schicht auf. Das Signal an Investoren ist eindeutig: Kapital einbringen, operatives Geschäft registrieren, Mitarbeiter einstellen. Ein zweites Signal, ebenso deutlich, richtet sich an eine andere Gruppe: Schluss mit thailändischen Gesellschaften als Tarnung für privaten Landbesitz.

Genau hier liegt das Problem einer Konstruktion, die jahrelang als funktionierende Lösung verkauft wurde, es aber nicht mehr ist. Das Modell sah so aus: Eine thailändische Gesellschaft wird gegründet, 51% der Anteile halten formal thailändische Staatsbürger, oft Angestellte einer Agentur, ein Fahrer oder Verwandte des Verwalters, der Ausländer erhält 49% und die Kontrolle über Vorzugsaktien oder eine Aktionärsvereinbarung. Die Gesellschaft kauft das Land, der Ausländer lebt in der Villa. Formal alles korrekt. Faktisch handelt es sich um Nominee-Eigentum, das sowohl der Land Code als auch die Nominee-Bestimmung im Foreign Business Act ausdrücklich verbieten, mit Strafen von bis zu drei Jahren Freiheitsentzug und einer Geldstrafe von bis zu 1 Million Baht in der aktuellen Fassung.

Der erste ernsthafte Schlag gegen dieses Modell erfolgte bereits 2006, als das Handelsministerium eine Anweisung verschickte: Thailändische Aktionäre in Gesellschaften mit ausländischer Beteiligung müssen die Herkunft der eingebrachten Kapitalmittel dokumentieren. Diese Vorgabe wurde nie aufgehoben, aber uneinheitlich durchgesetzt. Die Verordnungen von 2026 rücken sie wieder ins Zentrum des Verfahrens und ergänzen eine direkte Erklärung zum Ausschluss von Nominee-Strukturen, ein Dokument, das im Fall einer Prüfung zum fertigen Beweis der Absicht wird.

Die praktische Auswirkung zeigt sich bereits bei den Bearbeitungszeiten. Die Registrierung einer Struktur mit ausländischer Beteiligung, die früher ein bis zwei Wochen dauerte, zieht sich jetzt auf anderthalb bis zwei Monate hin, wenn thailändische Aktionäre nicht schnell Kontoauszüge beibringen können. Das bringt Zeitpläne durcheinander, wenn Bauträger nur 30 Tage Reservierungsfrist gewähren.

Was legal bleibt: Erstens, Eigentum an einem Kondominium unter Einhaltung der 49%-Quote der Projektfläche, mit Geldtransfer aus dem Ausland in Fremdwährung und Erhalt eines Bankformulars zur Gutschrift. Zweitens, eine im Landamt registrierte Pacht mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren, dem gesetzlichen Maximum nach dem Land Code; das Versprechen eines Bauträgers zu '30+30+30' ist rechtlich lediglich eine Verpflichtung, die ein neuer Grundstückseigentümer nicht erfüllen muss. Drittens, Nießbrauch (Usufruct) oder ein Oberflächenrecht (Superficies), die einem Ausländer das Nutzungsrecht am Land und das Eigentum am Gebäude getrennt vom Grundstück einräumen. Viertens, Landbesitz über eine echte Gesellschaft mit realer Geschäftstätigkeit, Buchführung, Mitarbeitern und thailändischen Partnern, die eigenes Geld investiert haben. Fünftens, die Förderung über das Board of Investment (BOI), bei der Landbesitz unter Investitionsbedingungen erlaubt wird.

Unsere Einschätzung: Liegt das Budget für ein Haus mit Grundstück unter etwa 15 bis 20 Millionen Baht, lohnt sich der ganze juristische und reputative Aufwand nicht. Kaufen Sie stattdessen eine Eigentumswohnung und schlafen Sie ruhig. Oberhalb dieser Schwelle lohnt es sich, in eine solide Struktur zu investieren, etwa eine registrierte langfristige Pacht des Grundstücks plus Nießbrauch oder Superficies für das Gebäude, mit direktem Eigentum am Haus. Diese Lösung ist teurer in der Umsetzung und schwerer weiterzuverkaufen als der Mythos vom 'vollständigen Eigentum über eine Gesellschaft', hält aber einer Prüfung stand. Ein wesentlicher Vorbehalt bleibt: Die Praxis der Verlängerung einer 30-jährigen Pacht vor thailändischen Gerichten ist weiterhin unklar, das ist der einzige Punkt, an dem die ehrliche Antwort lautet: keine Garantien.

Source: Kudun & Partners

FAQ

Darf ein Ausländer 2026 Land in Thailand besitzen?

Nein. Der Land Code hält das Verbot auch nach der Reform vom 28. August 2026 aufrecht. Die Beschränkung gilt auch für juristische Personen mit wesentlicher nicht-thailändischer Beteiligung. Verstöße führen zu strafrechtlicher Verfolgung und zur Anordnung, den Vermögenswert zu veräußern.

Was genau hat sich am 28. August 2026 geändert?

Ministerielle Verordnungen haben die FBL-Pflicht für mehrere Geschäftsbereiche aus den Listen des Foreign Business Act aufgehoben, darunter sieben neue Tätigkeitsfelder wie Telekommunikation und konzerninterne Dienstleistungen. Es geht um operatives Geschäft und Dienstleistungen, nicht um Immobilieneigentum.

Funktioniert der Kauf einer Villa über eine thailändische 51/49-Gesellschaft noch?

Als Tarnkonstruktion nicht mehr. Das Handelsministerium verlangt jetzt Nachweise zur Mittelherkunft thailändischer Aktionäre sowie eine unterschriebene Erklärung, dass keine Nominee-Vereinbarung besteht. Eine Gesellschaft mit echter Geschäftstätigkeit und tatsächlich investierten thailändischen Partnern ist legal; eine Gesellschaft, die nur für ein einziges Grundstück existiert, gilt als Nominee-Struktur.

Wie viel Fläche eines Kondominiums steht Ausländern offen?

Bis zu 49% der Gesamtfläche der Wohneinheiten eines Projekts. Ist diese Quote ausgeschöpft, bleibt die Pacht, in der Regel für 30 Jahre mit Registrierung beim Landamt.

Worin unterscheidet sich Nießbrauch von einer Pacht?

Eine Pacht gewährt ein befristetes Nutzungsrecht per Vertrag, wird für bis zu 30 Jahre registriert und lässt sich nur schwer übertragen. Ein Nießbrauch kann für eine Privatperson lebenslang eingeräumt werden, ist aber weder verkäuflich noch vererbbar. Superficies sichert gesondert das Eigentum an einem Gebäude auf fremdem Grund, entscheidend für ein Haus.

Sollte man dem Modell 'Pacht 30+30+30' vertrauen?

Das Gesetz registriert nur die ersten 30 Jahre. Verlängerungen bestehen lediglich als vertragliches Versprechen, und bei einem Eigentümerwechsel des Grundstücks oder im Streitfall entscheidet ein Gericht darüber. Betrachten Sie den Kaufpreis als Preis für 30 Jahre, nicht für 90.

Werden auch bestehende Strukturen geprüft oder nur neue Geschäfte?

Die verschärfte Prüfung ist an FBL-Anträge und verwandte Transaktionen geknüpft, doch Rechtsberichten zufolge hat sich seit dem 25. August 2026 auch das Department of Lands der Überprüfung von Eigentümerstrukturen angeschlossen. Bestehende Gesellschaften geraten bei jeder Registrierungshandlung ins Visier, etwa bei Aktionärswechsel, Verpfändung oder Verkauf.

Was tun, wenn eine Villa bereits über eine Nominee-Gesellschaft gekauft wurde?

Nicht auf eine Prüfung warten. Sinnvolles Vorgehen: eine Strukturprüfung durch einen thailändischen Anwalt, Berechnung von Umstrukturierungsoptionen, etwa Übertragung des Grundstücks auf eine langfristige Pacht mit Superficies, Einbindung eines echten thailändischen Partners oder Verkauf an einen thailändischen Käufer. Jede Option hat steuerliche Folgen, die vorab kalkuliert werden sollten.

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