Thaïlande 2026 : le FBA s'assouplit, mais la terre reste interdite aux étrangers

Un avocat à Bangkok envoie à son client la liste des documents requis pour enregistrer une société thaïlandaise avec participation étrangère : relevés bancaires des actionnaires thaïlandais sur six mois, justification de l'origine de leurs fonds, et déclaration signée attestant l'absence de portage (nominee). Le client achète une villa à Phuket, pas une usine. Auparavant, un passeport et une signature suffisaient.

C'est là tout l'enjeu de la réforme thaïlandaise de 2026. Depuis le 28 août 2026, de nouveaux règlements ministériels ont retiré plusieurs secteurs d'activité de l'obligation d'obtenir une licence d'activité commerciale étrangère (FBL) au titre du Foreign Business Act. Dans le même temps, le ministère du Commerce a durci le contrôle des structures de propriété : davantage de documents, preuve de l'origine des fonds, attestations directes de l'absence de prête-noms.

Pour l'acheteur immobilier, l'essentiel se trouve dans ce que la réforme ne change pas. Le Code foncier reste inchangé. Une personne physique étrangère ou une société avec une participation étrangère significative ne peut toujours pas posséder de terrain en pleine propriété, sous peine de sanctions pénales et d'une injonction de cession forcée du bien.

Faits cles

• Le 28 août 2026, deux nouveaux règlements ministériels sont entrés en vigueur, exemptant certaines activités des listes du Foreign Business Act de l'obligation de FBL, notamment dans les télécommunications, les services intragroupes et le forage pétrolier.

• Le ministère du Commerce examine désormais 125 622 sociétés pour traquer les montages de portage (nominee) utilisés pour détenir des terrains et des condominiums, en ciblant particulièrement Bangkok et Chon Buri.

• Le Department of Business Development (DBD) scrute séparément 36 277 sociétés foncières liées à des étrangers, dont 31 516 avec une participation étrangère de 49% ou moins.

• Le Code foncier reste intégralement en vigueur : les personnes physiques et morales non thaïlandaises avec participation étrangère significative ne peuvent pas posséder de terrain.

• La sanction pour infraction combine responsabilité pénale et obligation de cession de l'actif, avec une peine pouvant atteindre trois ans d'emprisonnement et une amende jusqu'à 1 million de bahts.

• La règle des condominiums reste inchangée : les étrangers peuvent posséder en pleine propriété jusqu'à 49% de la surface totale des unités d'un même projet.

• Une société thaïlandaise standard repose sur 51% d'actionnaires thaïlandais contre 49% d'étrangers ; contourner cet équilibre via des actions privilégiées à droit de vote disproportionné est exactement ce que traquent les autorités.

Histoire et contexte

Le Foreign Business Act de 1999 ne concerne pas l'immobilier à l'origine. Il divise l'économie en trois listes : activités interdites aux étrangers, activités nécessitant l'accord du cabinet, et activités ouvertes sous licence. La logique de 1999 était protectrice : après la crise asiatique, la Thaïlande ouvrait son marché des capitaux tout en voulant garder le contrôle sur les services, le commerce de détail et l'intermédiation. Un quart de siècle plus tard, ces listes étaient devenues un monument bureaucratique, imposant une licence à des activités qui ne représentaient plus aucune menace pour les entreprises thaïlandaises depuis longtemps.

La réforme d'août 2026 nettoie précisément cette couche obsolète. Le signal envoyé à l'investisseur est clair : apportez du capital, créez une véritable activité opérationnelle, embauchez du personnel. Un second signal, tout aussi clair, s'adresse à d'autres acteurs : cessez d'utiliser les sociétés thaïlandaises comme simple enveloppe pour la détention privée de terrains.

C'est précisément là que se situe ce qui, pendant des années, s'est vendu sur le marché comme une solution efficace et qui a cessé de l'être.

Le montage classique fonctionnait ainsi : création d'une société thaïlandaise, 51% des actions détenues formellement par des citoyens thaïlandais (souvent des employés d'agence, un chauffeur, des proches du gérant), l'étranger recevant 49% et le contrôle réel via des actions privilégiées ou un pacte d'actionnaires. La société achète le terrain, l'étranger vit dans la villa. En apparence, tout est en règle. En réalité, il s'agit d'un portage (nominee) explicitement interdit à la fois par le Code foncier et par l'article du FBA sur les prête-noms.

Le premier coup sérieux porté à ce montage remonte à 2006, lorsque le ministère du Commerce a diffusé une circulaire exigeant que les actionnaires thaïlandais des sociétés à participation étrangère justifient documentairement l'origine des fonds apportés au capital. Cette exigence n'a jamais été abrogée, mais son application est restée inégale. Les règlements de 2026 la replacent au centre de la procédure et y ajoutent une déclaration directe d'absence de portage, un document qui, en cas de contrôle, devient une preuve toute faite d'intention frauduleuse.

L'effet pratique se voit déjà dans les délais. L'enregistrement d'une structure à participation étrangère, qui prenait auparavant une à deux semaines, s'étale désormais sur un mois et demi à deux mois si les actionnaires thaïlandais ne peuvent réunir rapidement leurs relevés bancaires. Cela bouleverse le calendrier des transactions, alors qu'un promoteur maintient généralement une réservation pendant 30 jours.

Ce qui demeure parfaitement légal : premièrement, le condominium en pleine propriété, dans le respect du quota de 49% de la surface du projet, avec transfert de fonds depuis l'étranger en devise et obtention du formulaire bancaire de crédit. Deuxièmement, le bail enregistré auprès du Department of Lands, d'une durée maximale de 30 ans, le plafond légal selon le Code foncier ; la promesse d'un promoteur sur un montage '30+30+30' constitue juridiquement un engagement contractuel que le futur propriétaire du terrain n'est pas tenu d'honorer. Troisièmement, l'usufruit ou le droit de superficie, qui accordent à l'étranger un droit d'usage du terrain et de propriété de la construction distinct du sol. Quatrièmement, l'acquisition foncière via une véritable société, avec activité réelle, comptabilité, employés et partenaires thaïlandais ayant investi leurs propres fonds. Cinquièmement, la promotion d'un projet via le BOI, qui autorise la propriété foncière sous conditions d'investissement.

Notre position : pour un budget maison avec terrain inférieur à environ 15 à 20 millions de bahts, ce type de montage ne justifie pas ses coûts juridiques et de réputation. Mieux vaut acheter un appartement en pleine propriété et dormir tranquille. Au-delà de ce seuil, il devient pertinent de payer pour une structure solide, à savoir un bail longue durée enregistré sur le terrain combiné à un usufruit ou une superficie sur la construction, avec propriété directe de la maison. Cette option coûte plus cher à mettre en place et se revend moins facilement que le mythe de la 'pleine propriété via société', mais elle résiste au contrôle. Une réserve importante subsiste : la jurisprudence thaïlandaise sur le renouvellement des baux de 30 ans reste incertaine, et c'est le seul point où la réponse honnête est 'aucune garantie'.

FAQ

Un étranger peut-il posséder un terrain en Thaïlande en 2026 ?

Non. Le Code foncier maintient l'interdiction même après la réforme du 28 août 2026. La restriction s'applique aussi aux personnes morales avec une participation non thaïlandaise significative. Toute infraction entraîne une responsabilité pénale et une injonction de cession de l'actif.

Qu'est-ce qui a réellement changé le 28 août 2026 ?

Des règlements ministériels ont supprimé l'obligation de licence d'activité étrangère (FBL) pour plusieurs secteurs des listes du Foreign Business Act, notamment les télécommunications, les services intragroupes et le forage pétrolier. Cela concerne l'activité commerciale opérationnelle, pas la propriété immobilière.

L'achat d'une villa via une société thaïlandaise 51/49 fonctionne-t-il encore ?

En tant que montage de façade, non. Le ministère du Commerce exige désormais la preuve de l'origine des fonds des actionnaires thaïlandais et une déclaration signée d'absence de portage. Une société avec activité réelle et partenaires thaïlandais réellement investisseurs reste légale ; une société existant uniquement pour un seul terrain constitue une structure de portage.

Combien de mètres carrés en condominium sont accessibles aux étrangers ?

Jusqu'à 49% de la surface totale des unités d'un projet. Une fois ce quota atteint, il reste la solution du bail, généralement de 30 ans, enregistré auprès du Department of Lands.

Quelle différence entre usufruit et bail ?

Le bail confère un droit d'usage à durée déterminée par contrat, enregistré pour 30 ans maximum, et se transmet difficilement. L'usufruit peut être établi à vie pour une personne physique, mais ne se vend ni ne se transmet par héritage. Le droit de superficie protège séparément la propriété de la construction sur le terrain d'autrui, un point essentiel pour une maison.

Faut-il croire à la formule de bail 30+30+30 ?

La loi n'enregistre que les 30 premières années. Les renouvellements existent comme une promesse contractuelle, dont le sort dépend d'un tribunal en cas de changement de propriétaire du terrain ou de litige. Considérez le prix du bien comme celui de 30 ans d'usage, pas 90.

Les structures existantes sont-elles contrôlées, ou seulement les nouvelles transactions ?

Le contrôle renforcé s'applique aux nouvelles demandes de FBL et transactions liées, mais le Department of Lands a lui aussi renforcé ses vérifications des structures de propriété. Les anciennes sociétés sont exposées lors de toute opération d'enregistrement : changement d'actionnaires, hypothèque, vente.

Que faire si une villa a déjà été achetée via une société de portage ?

Ne pas attendre un contrôle. La démarche raisonnable consiste à faire auditer la structure par un avocat thaïlandais, calculer les options de restructuration (transfert vers un bail longue durée avec superficie, entrée d'un véritable partenaire thaïlandais, ou vente à un acheteur thaïlandais). Chaque option a des conséquences fiscales, qu'il faut anticiper avant d'agir.

Avant toute transaction foncière en Thaïlande, exigez du vendeur un extrait du registre du commerce de la société propriétaire et une justification écrite de l'origine des fonds des actionnaires thaïlandais. Un refus n'est pas une simple formalité, c'est votre futur risque pénal.

Source: Kudun & Partners

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