Villas démolies à Phuket : pourquoi tant de propriétaires perdent tout

En 2018, la Cour suprême de Thaïlande a tranché une affaire que les avocats de Bangkok citent encore aujourd'hui : une partie du site du complexe de luxe Anantara Si Kao, dans la province de Trang, a été jugée occupant illégalement des terres domaniales, l'ensemble étant condamné à la démolition. Le propriétaire n'était autre que Minor Group, l'un des plus grands opérateurs hôteliers du pays. Marque internationale, hôtel en exploitation, taux d'occupation, fiscalité versée à la province. Rien de tout cela n'a pesé dans la balance.

À Phuket, un autre monument à cette même logique se dresse encore : un complexe cinq étoiles presque achevé, situé à l'intérieur du parc national de Sirinat. Chambres avec piscines privées, projet de restaurant et de rooftop avec piscine. Le chantier a été stoppé à la phase finale, car la parcelle se trouve physiquement dans les limites du parc, où il n'existe quasiment aucun moyen de légaliser une construction commerciale d'envergure.

Aucun compromis n'a été trouvé.

Le schéma consistant à 'construire d'abord, régulariser les papiers ensuite' fonctionnait en Thaïlande dans les années 1990 et au début des années 2000. Depuis le milieu des années 2020, cette approche est devenue un moyen garanti de perdre son investissement : le terrain retourne à l'État, les constructions sont démolies aux frais de celui qui les a érigées, et les permis obtenus au niveau local sont annulés rétroactivement par les tribunaux administratifs.

Reponse rapide

• Le National Park Act B.E. 2504 et la législation forestière interdisent toute construction privée dans les limites des parcs nationaux et des réserves forestières. Il n'existe aucune exception pour les investisseurs, quel que soit le budget engagé : le montant investi n'influence jamais la décision du tribunal.

• Un étranger ne peut pas posséder de terrain en Thaïlande en son nom propre. Les montages légaux disponibles sont : le bail enregistré auprès du Département des Terres pour une durée pouvant aller jusqu'à 30 ans, une société thaïlandaise dans laquelle la part étrangère ne dépasse pas 49% en vertu du Foreign Business Act, ou un appartement dans le quota de propriété étrangère d'une copropriété (jusqu'à 49% de la surface vendable de l'immeuble selon le Condominium Act).

• Les actionnaires thaïlandais prête-noms relèvent du droit pénal, et non d'une simple zone grise. L'article 96 bis du Code foncier permet la vente forcée d'un terrain enregistré via des propriétaires fictifs.

• Le chanote (Nor Sor 4 Jor) n'offre pas une protection absolue. Si le titre a été délivré de manière irrégulière sur une zone appartenant au domaine forestier, le Département des Terres peut l'annuler, et un tribunal peut confirmer cette annulation.

• Depuis 2024, Phuket fonctionne en mode de contrôle exemplaire : la province annonce publiquement une tolérance zéro envers les constructions illégales sur les pentes et dans les zones protégées, y compris pour des projets portés par des propriétaires influents.

• Une vérification juridique complète d'une parcelle coûte, selon les estimations du marché, entre 40 000 et 150 000 bahts et prend de deux à six semaines. Cela représente une fraction infime du prix d'une villa, et c'est la seule véritable assurance disponible.

Principaux risques et erreurs

La principale erreur des acheteurs est de croire que le risque de démolition ne concerne que les grands hôtels. Il concerne tout autant les maisons privées. La liste des propriétés visées par des contrôles sur les pentes de Kamala, Naithon et Patong au cours des deux dernières années est composée pour l'essentiel de biens de 300 à 600 m², achetés par des étrangers via des sociétés thaïlandaises. En 2026 encore, les autorités de Phuket ont mené une opération d'envergure sur la plage de Nui, mobilisant environ 400 agents locaux sous la direction du ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, avec une première vague de démolition ayant retiré 50 constructions illégales dès les premiers jours.

• Parcelle située dans un parc national ou un domaine forestier. Aucune légalisation n'est possible. Mitigation : avant tout versement d'acompte, demander au bureau des Terres une carte des limites superposée au titre, et vérifier séparément le statut du territoire auprès du département compétent.

• Titre de type Sor Por Kor 4-01 ou Nor Sor 3. Le premier est délivré aux agriculteurs thaïlandais pour un usage agricole et n'est légalement ni vendable ni constructible à des fins commerciales. Mitigation : n'acheter et ne construire que sur un chanote, et n'accepter un Nor Sor 3 Gor qu'après vérification de l'historique de bornage.

• Le permis de construire délivré par l'administration locale comme preuve de légalité. C'est l'illusion la plus dangereuse : les tribunaux administratifs annulent régulièrement ces permis lorsque le terrain n'était pas constructible à l'origine. Mitigation : vérifier la légalité du terrain, pas l'existence d'un papier de construction.

• Pentes et altitude. À Phuket, toute construction au-dessus de 80 mètres d'altitude est interdite, et les parcelles avec une pente supérieure à 35% font l'objet de restrictions strictes ; les paramètres exacts dépendent de la zone et des règlements ministériels en vigueur. Mitigation : commander un relevé topographique avec cotes d'altitude, plutôt que de se fier au rendu du promoteur.

• Structure avec prête-noms. Une société thaïlandaise dont les actionnaires locaux n'ont ni capital ni activité réelle, tandis que l'étranger détient des droits de vote privilégiés, est démasquée dès le premier contrôle du DBD. Mitigation : soit de vrais partenaires avec une source de capital vérifiable, soit un bail (leasehold), soit une copropriété.

• Gel du projet plutôt que démolition. Le pire scénario n'est pas toujours le bulldozer. Le bien peut rester bloqué pendant des années sous injonction judiciaire : impossible de l'achever, de le vendre ou de le louer. Mitigation : inscrire au contrat avec le promoteur une clause de remboursement en cas de suspension par les autorités, et lier les paiements à des étapes validées par une inspection.

Un point à part : l'argument selon lequel 'ce promoteur construit ici depuis quinze ans et rien ne s'est jamais passé' ne vaut juridiquement rien. La prescription pour la récupération d'un terrain domanial en Thaïlande n'expire pratiquement jamais, et dans les affaires liées au domaine forestier, les tribunaux se basent sur le statut du terrain au moment de la délivrance du titre, pas sur le nombre d'années durant lesquelles le bien est resté debout.

Notre recommandation : pour un premier achat en Thaïlande avec un budget inférieur à 10-12 millions de bahts, mieux vaut éviter totalement les terrains et villas sur pentes. Privilégiez un appartement dans une copropriété enregistrée, dans le quota freehold : un seul document à vérifier, et le risque de saisie du terrain est réparti entre une centaine de copropriétaires et porté par l'entité juridique du projet. Ce conseil ne s'applique pas à ceux qui disposent d'un partenaire thaïlandais avec une activité réelle et de la volonté de rémunérer des juristes en continu, pas une seule fois.

Une dernière remarque pratique : aucune vérification à distance ne remplace une visite sur place. Les limites du parc, la pente réelle, la voie d'accès et les chantiers voisins ne se constatent que sur le terrain. En planifiant un séjour de repérage de trois à quatre jours, il est utile de coordonner la visite des parcelles avec un passage au bureau des Terres, qui n'ouvre que les jours ouvrés.

Source: Tourprom

FAQ

Peut-on démolir une maison privée, et pas seulement un hôtel ?

Oui. Les précédents à Phuket et à Trang montrent que les ordres de démolition visent aussi bien les villas unifamiliales, dès que la parcelle se trouve dans les limites d'un parc, d'un domaine forestier ou d'une zone d'interdiction d'altitude. Le démontage est à la charge du propriétaire.

Un chanote protège-t-il contre la saisie du terrain ?

Pas totalement. Le chanote est le titre le plus solide du pays, mais il peut être annulé s'il a été délivré sur un territoire qui relevait à l'époque du domaine forestier ou de terres publiques. Il faut donc vérifier l'historique de délivrance du titre, pas seulement sa forme actuelle.

Que devient l'argent versé si le chantier est arrêté ?

Par défaut, rien de bon : les paiements versés au promoteur ne sont pas remboursables si le contrat ne prévoit pas explicitement un remboursement en cas d'interdiction par les autorités. Cette clause doit être négociée avant la signature, et les versements doivent être liés à des étapes précises.

Un étranger peut-il posséder un terrain via une société thaïlandaise ?

Formellement, une société avec une part étrangère jusqu'à 49% peut acheter un terrain, mais seulement si elle exerce une activité réelle. Une structure créée uniquement pour détenir une maison tombe sous l'interdiction de la propriété par prête-nom et s'expose à une vente forcée de la parcelle.

Combien de temps dure un litige foncier en Thaïlande ?

Selon les estimations du marché, de trois à sept ans en tenant compte de l'appel et de la Cour suprême. Pendant tout ce temps, le bien ne peut généralement ni être achevé ni revendu.

Que couvre une vérification juridique de parcelle ?

L'historique du titre selon les registres du Département des Terres, la superposition des limites de la parcelle avec les cartes des parcs nationaux et du domaine forestier, le zonage selon le plan urbain, les restrictions de hauteur et de pente, les charges et hypothèques, la vérification du vendeur et de la structure sociétaire, et si nécessaire la question du Foreign Business License.

Une copropriété est-elle vraiment plus sûre ?

Nettement plus sûre, à condition que l'immeuble soit enregistré selon le Condominium Act, que le terrain soit sous chanote, et que l'appartement soit vendu dans le quota étranger de 49%. Les principaux risques y sont différents : retard de livraison et qualité de la gestion, pas le bulldozer.

Qui est responsable si le permis de construire s'avère illégal ?

Presque toujours le propriétaire du bien. Aucune compensation de la part de l'administration ayant délivré le permis n'est à attendre dans les affaires liées aux zones protégées, et l'existence même d'un permis ne dispense pas d'un ordre de démolition.

Action concrète à entreprendre cette semaine : commandez une vérification indépendante du titre et des limites de la parcelle que vous envisagez, avant tout versement d'acompte, même remboursable. L'avocat proposé par le vendeur n'est par définition pas la personne adaptée à cette mission.

Prêt à investir en Thaïlande ? Nos experts vous aideront à trouver la propriété idéale.