Thailande 2026 : deux textes du 28 aout qui changent la donne face aux montages nominee

Le 25 aout 2026, le Departement des Terres de Thailande a envoye une circulaire interne a tous les bureaux fonciers provinciaux. Aucune publication au Royal Gazette, aucune conference de presse. Pourtant, ce document determine desormais ce qui se passe lorsqu'une societe thailandaise avec un actionnaire etranger vient enregistrer l'achat d'un terrain a Talang ou a Koh Samui.

La reponse courte pour un investisseur : les regles de propriete fonciere n'ont pas change d'une virgule, c'est la profondeur des controles qui a change. Le Code foncier continue d'interdire aux etrangers de posseder des terres, sauf exceptions etroites via le BOI et l'IEAT, et prevoit toujours une procedure de cession forcee en cas d'infraction. La nouveaute : des comites provinciaux elargis, incluant desormais enqueteurs et representants de la police, charges d'examiner des transactions precises, ainsi qu'une obligation pour les bureaux fonciers de filtrer des l'entree les societes presentant des signes de portage (nominee).

Dans le meme temps, la Thailande a assoupli sa position ailleurs. Deux arretes ministeriels publies le 28 aout 2026 dispensent certaines activites de l'obligation d'obtenir une licence commerciale etrangere (Foreign Business License, FBL) au titre du Foreign Business Act. Le signal est double : travailler ici devient plus simple, se cacher devient plus difficile.

Faits cles

• 28 aout 2026 : publication de deux arretes ministeriels dispensant certaines activites de l'obligation de FBL au titre du Foreign Business Act, un allegement direct pour les operateurs etrangers dans les secteurs concernes.

• En parallele, les exigences documentaires se durcissent pour ces dispenses : preuve de l'origine des fonds et declaration sur l'absence d'arrangement nominee sont desormais exigees dans le meme dossier.

• 25 aout 2026 : une circulaire interne du Departement des Terres renforce le controle de la propriete fonciere par prete-nom. Les comites provinciaux integrent desormais enqueteurs et police, et les bureaux fonciers doivent verifier les societes suspectees d'utiliser des actionnaires thailandais fictifs.

• Le Code foncier n'a pas ete modifie : l'interdiction de propriete fonciere pour les non-Thailandais demeure, avec pour seules exceptions la promotion BOI, l'implantation en zone IEAT et certaines autorisations specifiques. La sanction inclut la vente forcee du terrain.

• Seuil bien connu mais rarement verifie en detail : une participation etrangere jusqu'a 49% dans une societe thailandaise permet d'echapper a la FBL, et dans une copropriete, les etrangers peuvent detenir en pleine propriete (freehold) jusqu'a 49% de la surface totale des lots residentiels d'un immeuble, selon le Condominium Act.

• Le canal d'acquisition fonciere par investissement existe : un investissement d'environ 40 millions de bahts dans des actifs designes peut permettre a un etranger d'obtenir jusqu'a 1 rai (1 600 m2) de terrain a usage residentiel, avec l'autorisation du ministere de l'Interieur. Dans la pratique, tres peu de dossiers aboutissent chaque annee.

• A l'echelle nationale, le Department of Business Development (DBD) a lance un examen approfondi de 125 622 societes liees a des interets etrangers dans le cadre de cette repression contre les montages nominee, avec un focus particulier sur Bangkok, Chon Buri et les grandes zones touristiques et economiques, selon Nation Thailand.

Histoire et contexte

Le schema aujourd'hui vise est plus ancien que la plupart des villas auxquelles il s'applique. Il s'est structure a la fin des annees 1990, quand Phuket et Koh Samui commencaient tout juste a se developper et qu'un acheteur europeen voulait ce que le droit thailandais ne lui accordait pas : la pleine propriete d'un terrain. La reponse a ete la societe thailandaise, ou l'etranger detient 49% et obtient un droit de vote via des actions preferentielles ou un pacte d'actionnaires, tandis que les 51% restants sont repartis entre citoyens thailandais qui n'ont jamais apporte de capital, n'ont jamais recu de dividende et, souvent, ignoraient meme participer a une societe.

L'Etat le savait depuis longtemps. Des 2006, le ministere de l'Interieur avait deja demande aux bureaux fonciers de verifier l'origine des fonds des actionnaires thailandais dans les societes achetant des terrains en presence d'un associe etranger. S'en est suivie une longue periode ou la lettre de la loi et la pratique divergeaient : l'instruction existait, mais les ressources pour l'appliquer manquaient, et les bureaux fonciers des provinces touristiques enregistraient les transactions en se fiant aux statuts, sans jamais consulter les releves bancaires.

La circulaire du 25 aout 2026 vient precisement combler cet ecart. L'implication d'enqueteurs et de la police dans les comites provinciaux signifie que le dossier ne se limite plus a une correspondance administrative : le controle a desormais un prolongement procedural potentiel.

C'est la que se situe le vrai probleme pour les proprietaires actuels. Le danger n'est pas que le montage soit reconnu illegal, il l'a toujours ete par nature. Le danger est que le risque a cesse d'etre theorique pour devenir operationnel : le controle peut etre declenche non plus seulement a l'achat, mais a l'occasion de toute demarche ulterieure liee au terrain. Reenregistrement, hypotheque, changement d'actionnariat, revente a un autre etranger, litige avec un entrepreneur qui finit devant les tribunaux. Chaque demarche aupres du bureau foncier rouvre aujourd'hui le dossier.

La seconde partie du tableau est plus paradoxale et bien moins commentee. La Thailande ne resserre pas la vis a l'aveugle. Les arretes du 28 aout traduisent un assouplissement deliberement cible pour les activites etrangeres dans les secteurs ou l'Etat souhaite voir circuler ouvertement des capitaux etrangers. La logique est lisible : si vous menez une activite reelle, un chemin plus court sans licence vous est ouvert ; si vous simulez une societe thailandaise pour detenir un actif, vous ferez l'objet d'un traitement separe. L'obligation de justifier l'origine des fonds et de signer une declaration d'absence de structure nominee est integree dans le meme paquet reglementaire. La porte s'est elargie, mais un cadre a ete pose sur le seuil.

Quelles consequences pratiques ? Les canaux juridiquement propres pour l'immobilier residentiel restent peu nombreux, et sans surprise. La copropriete en pleine propriete dans la limite de 49% de la surface d'un immeuble reste l'option la plus simple et la mieux protegee, car le droit de propriete de l'etranger est directement inscrit dans la loi, et non deduit d'un montage juridique. Le bail longue duree sur un terrain, jusqu'a 30 ans, enregistre au bureau foncier, reste une solution operationnelle pour une maison ou une villa, notamment combine avec un droit de superficie sur la construction, qui permet de posseder le batiment separement du terrain.

Attention toutefois a ne pas surestimer une clause tres repandue : la promesse de renouvellement automatique du bail pour une seconde puis une troisieme periode de 30 ans, presente dans la plupart des contrats, n'offre pas la protection que lui pretent les vendeurs. La jurisprudence thailandaise a, dans plusieurs affaires, considere cet engagement comme une obligation personnelle du bailleur, et non comme une charge attachee au terrain transmissible au nouveau proprietaire. En clair : les 30 premieres annees sont acquises, les 30 suivantes dependent de qui possedera le terrain autour de 2056.

Notre position : en 2026, acheter un terrain via une societe thailandaise a des fins residentielles n'est plus recommandable. La decote de prix qu'offre une telle villa par rapport a un bail longue duree ne compense plus le risque de cession forcee ni le cout d'accompagnement juridique de la structure. Une exception subsiste : si vous exploitez deja une activite reelle en Thailande, avec de veritables partenaires thailandais, un chiffre d'affaires reel et une promotion BOI, un chemin legal vers la propriete fonciere vous est deja ouvert, et il n'y a aucune raison de passer par une zone grise.

FAQ

Un etranger peut-il posseder un terrain en Thailande en 2026 ?

En regle generale, non. Le Code foncier maintient l'interdiction, avec des exceptions via la promotion BOI, l'implantation en zone IEAT et certaines autorisations specifiques. La circulaire du Departement des Terres du 25 aout 2026 a renforce le controle des montages de contournement, mais l'interdiction elle-meme n'a pas change.

Qu'est-ce qui a change le 28 aout 2026 pour les entreprises etrangeres ?

Deux arretes ministeriels ont dispense certaines activites de l'obligation de licence FBL au titre du Foreign Business Act. En contrepartie, la documentation exigee s'est durcie : il faut desormais justifier l'origine des fonds et signer une declaration d'absence d'arrangement nominee.

J'ai achete une villa via une societe thailandaise il y a cinq ans, que faire ?

Verifiez si la structure resiste a un examen de fond : les actionnaires thailandais ont-ils reellement apporte du capital, disposent-ils d'une origine de fonds justifiable, la societe paie-t-elle ses impots et depose-t-elle ses comptes, votre maison est-elle son seul actif apparent ? Il vaut mieux corriger les points faibles avant toute demarche volontaire aupres du bureau foncier, car c'est precisement cette demarche qui declenche un reexamen du dossier.

Un bail de 30 ans est-il vraiment sur ?

La periode de 30 ans elle-meme est protegee si le contrat est enregistre au bureau foncier au dos du titre chanote. Le renouvellement automatique pour les 30 annees suivantes est bien moins protege : plusieurs tribunaux thailandais ont interprete cette clause comme un engagement personnel du bailleur, et non comme une charge attachee au terrain.

Combien d'appartements dans un immeuble un etranger peut-il acheter en pleine propriete ?

Jusqu'a 49% de la surface totale des lots residentiels de la copropriete. C'est une regle directe du Condominium Act, ce qui explique pourquoi le freehold en copropriete reste le format le plus protege pour un non-resident.

Est-il vrai qu'un investissement de 40 millions de bahts permet d'acheter du terrain officiellement ?

Ce canal existe reellement : un investissement d'environ 40 millions de bahts dans des actifs designes ouvre droit a demander au ministere de l'Interieur une autorisation de propriete jusqu'a 1 rai a usage residentiel. Le canal est reel mais tres etroit : la decision est discretionnaire, les conditions de maintien de l'investissement sont exigeantes dans la duree, et le nombre d'autorisations accordees depuis l'existence de cette regle reste faible.

Faut-il se deplacer personnellement pour signer au bureau foncier ?

Pour l'enregistrement d'un transfert de propriete ou d'un bail longue duree, la presence de l'acheteur ou de son mandataire muni d'une procuration notariee est obligatoire. Les bureaux fonciers ouvrent en semaine et sont tres charges en haute saison, il est donc preferable de prevoir une marge de deux a trois jours plutot que de caler la date de la transaction sur un billet d'avion deja reserve.

Ce durcissement va-t-il faire baisser les prix des villas ?

Plutot une segmentation du marche. Les biens en bail longue duree assorti d'un droit de superficie deviennent plus liquides, tandis que les villas vendues avec leur societe proprietaire du terrain subissent une decote et attirent un cercle d'acheteurs plus restreint, puisque le futur proprietaire etranger heritera du meme controle.

Une recommandation pratique s'impose : avant toute transaction fonciere ou l'achat d'une villa en Thailande, faites verifier non seulement le titre chanote, mais aussi la structure de propriete elle-meme, y compris l'historique des actionnaires de la societe venderesse et l'origine de leurs capitaux. En 2026, ce n'est plus une simple formalite, c'est ce qui determinera si vous pourrez revendre le bien dans cinq ans.

Source : Nation Thailand

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