Thailand verschärft 2026 Kontrollen gegen Nominee-Landbesitz: Was Investoren wissen müssen

Am 25. August 2026 verschickte die thailändische Landbehörde (Department of Lands) ein internes Rundschreiben an alle Provinz-Landämter. Veröffentlicht wurde es nicht im Royal Gazette, es gab keine Pressekonferenz. Doch genau dieses Dokument bestimmt, was passiert, wenn eine thailändische Gesellschaft mit ausländischer Beteiligung einen Grundstückskauf in Talang oder auf Koh Samui registrieren lässt.

Die kurze Antwort für Investoren: Die Eigentumsregeln für Land haben sich keinen Deut geändert, geändert hat sich die Prüftiefe. Der thailändische Landkodex verbietet Ausländern weiterhin den direkten Landbesitz, abgesehen von engen Ausnahmen über BOI und IEAT, und sieht weiterhin die Zwangsveräußerung als Sanktion vor. Neu sind erweiterte Provinzkomitees mit Ermittlern und Polizeivertretern, die konkrete Transaktionen prüfen, sowie die Pflicht der Landämter, Gesellschaften mit Anzeichen von Nominee-Strukturen bereits beim Registrierungsprozess herauszufiltern.

Gleichzeitig lockert Thailand an anderer Stelle den Griff. Zwei am 28. August 2026 veröffentlichte Ministerialverordnungen nehmen bestimmte Geschäftstätigkeiten von der Pflicht zur Foreign Business License (FBL) nach dem Foreign Business Act aus. Das Signal ist doppelt: Arbeiten wird hier leichter, verstecken schwerer.

Wichtige Fakten

• Am 28. August 2026 wurden zwei Ministerialverordnungen veröffentlicht, die bestimmte Geschäftsfelder von der FBL-Pflicht nach dem Foreign Business Act befreien, eine direkte Erleichterung für ausländische Unternehmen in den gelisteten Sektoren.

• Parallel zur Erleichterung wurden die Dokumentationspflichten verschärft: Nachweis der Herkunft der Geldmittel und eine Erklärung über das Fehlen von Nominee-Vereinbarungen sind nun Voraussetzung.

• Am 25. August 2026 verschärfte ein internes Rundschreiben des Department of Lands die Kontrolle von Nominee-Landbesitz. Die Provinzkomitees wurden um Ermittler und Polizeivertreter erweitert, Landämter müssen juristische Personen künftig auf Anzeichen von thailändischen Strohaktionären prüfen.

• Laut dem aktuellen Rundschreiben des Innenministeriums (MorTor 0515.2/Wor 19097), das an ein früheres Rundschreiben vom 19. April 2023 anknüpft, entsteht ein zweigleisiges System aus verschärfter Kontrolle und möglicher Sanktionierung.

• Das Department of Business Development (DBD) überprüft landesweit 125.622 Unternehmen im Rahmen der Nominee-Razzia, mit besonderem Fokus auf Bangkok, Chon Buri und weitere touristisch und wirtschaftlich bedeutende Provinzen. In einer früheren Prüfrunde standen bereits 36.277 Firmen mit ausländischer Beteiligung im Fokus, davon 31.516 Firmen mit einem Auslandsanteil von bis zu 49%.

• Der Landkodex selbst wurde nicht geändert. Das Verbot des Landbesitzes für Nicht-Thailänder bleibt bestehen, Ausnahmen sind BOI-Förderung, Ansiedlung in IEAT-Industriezonen und einzelne Genehmigungen. Die Sanktion bei Verstoß umfasst den Zwangsverkauf des Grundstücks.

• Der bekannte, aber selten hinterfragte Schwellenwert: Eine ausländische Beteiligung von bis zu 49% an einer thailändischen Gesellschaft erlaubt den Verzicht auf die FBL, und bei einem Kondominium dürfen Ausländer nach dem Condominium Act bis zu 49% der gesamten Wohnfläche eines Gebäudes im Freehold halten.

Geschichte und Kontext

Das Modell, das gerade durchleuchtet wird, ist älter als die meisten Villen, auf die es angewendet wurde. Es entstand Ende der Neunzigerjahre, als Phuket und Koh Samui gerade erst bebaut wurden und Käufer aus Europa etwas wollten, das ihnen das thailändische Recht nicht gewährte: Land im Eigentum. Die Antwort war die thailändische Gesellschaft, bei der der Ausländer 49% hält und über Vorzugsaktien oder eine Aktionärsvereinbarung Stimmrecht erhält, während die restlichen 51% auf thailändische Staatsbürger verteilt werden, die nie Kapital eingebracht, nie Dividenden erhalten und oft nicht einmal gewusst haben, dass sie an einem Unternehmen beteiligt sind.

Der Staat wusste davon immer. Bereits 2006 wies das Innenministerium die Landämter an, die Herkunft der Gelder thailändischer Gesellschafter zu prüfen, wenn an der kaufenden Gesellschaft auch ein Ausländer beteiligt ist. Danach folgte eine lange Phase, in der Buchstabe des Gesetzes und Praxis auseinanderklafften: Die Anweisung existierte, aber es fehlten die Ressourcen zu ihrer Umsetzung, und die Landämter in den Ferienprovinzen registrierten Transaktionen anhand der Gründungsdokumente, nicht anhand von Kontoauszügen.

Das Rundschreiben vom 25. August 2026 schließt genau diese Lücke. Die Einbindung von Ermittlern und Polizei in die Provinzkomitees bedeutet, dass ein Fall nicht mehr auf einen Verwaltungsschriftwechsel beschränkt bleibt, die Prüfung bekommt eine strafrechtliche Fortsetzung.

Genau hier liegt das eigentliche Problem für bestehende Eigentümer. Die Gefahr besteht nicht darin, dass das Modell für illegal erklärt wird, es war schon immer angreifbar. Die Gefahr besteht darin, dass das Risiko nicht mehr theoretisch, sondern operativ geworden ist: Eine Prüfung kann nicht nur beim Kauf, sondern bei jeder späteren Handlung mit dem Grundstück ausgelöst werden. Umregistrierung, Hypothek, Änderung der Aktionärsstruktur, Verkauf an den nächsten Ausländer, ein Streit mit einem Bauunternehmer, der vor Gericht landet. Jede solche Vorsprache beim Landamt öffnet die Akte heute erneut.

Der zweite Teil des Bildes ist paradoxer und wird kaum diskutiert. Thailand zieht die Zügel nicht blind an. Die Verordnungen vom 28. August sind eine bewusste Vereinfachung für ausländische Unternehmen in jenen Sektoren, in denen der Staat ausländisches Kapital offen sehen möchte. Die Logik: Wer real wirtschaftlich tätig ist, bekommt einen kürzeren Weg ohne Lizenz. Wer eine thailändische Gesellschaft nur vorgibt, um einen Vermögenswert zu halten, wird gesondert behandelt. Die Pflicht, die Herkunft der Mittel nachzuweisen und eine Erklärung über das Fehlen von Nominee-Strukturen zu unterschreiben, ist Teil derselben Erleichterung. Die Tür wurde weiter geöffnet, aber am Eingang steht jetzt ein Rahmen.

Was folgt daraus praktisch? Rechtlich saubere Kanäle für Wohnimmobilien bleiben rar und sind unspektakulär. Ein Kondominium im Freehold innerhalb der 49%-Grenze der Gebäudefläche ist die einfachste und am besten geschützte Variante, weil das Eigentumsrecht des Ausländers direkt im Gesetz verankert ist und nicht aus einer Konstruktion abgeleitet werden muss. Ein Langzeitpachtvertrag über bis zu 30 Jahre mit Registrierung beim Landamt ist eine funktionierende Option für Haus oder Villa, besonders in Kombination mit einem Baurecht (Superficies) am Gebäude, das den Besitz des Hauses getrennt vom Grundstück ermöglicht.

Und hier folgt, was man nicht erwarten sollte. Die Klausel zur automatischen Verlängerung der Pacht um eine zweite und dritte Dreißigjahresperiode, die in den meisten Verträgen steht, bietet nicht den Schutz, den Verkäufer ihr zuschreiben. Die thailändische Rechtsprechung hat ein solches Versprechen in mehreren Fällen als persönliche Verpflichtung des Verpächters gewertet, nicht als Belastung, die auf einen neuen Grundstückseigentümer übergeht. Vereinfacht gesagt: 30 Jahre sind gesichert, die nächsten 30 hängen davon ab, wem das Grundstück im Jahr 2056 gehört.

Unsere Einschätzung: Im Jahr 2026 sollte man Land für Wohnzwecke nicht über eine thailändische Gesellschaft erwerben. Der Preisabschlag, den eine solche Villa gegenüber dem Leasehold bietet, kompensiert nicht das Risiko einer Zwangsveräußerungsverfügung und die laufenden Kosten für die Betreuung der Struktur. Eine Ausnahme gibt es: Wer bereits ein funktionierendes Geschäft in Thailand mit echten thailändischen Partnern, echtem Umsatz und BOI-Förderung betreibt, hat bereits einen legalen Weg zum Landbesitz und muss die Grauzone nicht bemühen.

FAQ

Darf ein Ausländer 2026 in Thailand Land besitzen?

Grundsätzlich nicht. Der Landkodex hält am Verbot fest, Ausnahmen gibt es über BOI-Förderung, Ansiedlung in IEAT-Zonen und einzelne Genehmigungen. Das Rundschreiben des Department of Lands vom 25. August 2026 verschärfte die Prüfung von Umgehungsstrukturen, das Verbot selbst blieb unverändert.

Was hat sich am 28. August 2026 für ausländische Unternehmen geändert?

Zwei Ministerialverordnungen befreiten bestimmte Geschäftstätigkeiten von der FBL-Pflicht nach dem Foreign Business Act. Im Gegenzug wurden die Dokumentationsanforderungen verschärft: Nachweis der Mittelherkunft und eine Erklärung zum Fehlen von Nominee-Vereinbarungen sind erforderlich.

Ich habe vor fünf Jahren eine Villa über eine thailändische Gesellschaft gekauft. Was tun?

Prüfen Sie, ob die Struktur einer inhaltlichen Prüfung standhält: Haben die thailändischen Gesellschafter tatsächlich Kapital eingebracht, gibt es einen nachweisbaren Mittelherkunftsnachweis, zahlt das Unternehmen Steuern und reicht Berichte ein, ist Ihr Haus möglicherweise der einzige Vermögenswert der Gesellschaft? Schwachstellen sollten behoben werden, bevor Sie selbst aus irgendeinem Anlass beim Landamt vorstellig werden, denn genau dieser Kontakt löst die erneute Prüfung der Unterlagen aus.

Wie sicher ist ein Langzeitpachtvertrag über 30 Jahre?

Die ersten 30 Jahre sind geschützt, wenn der Vertrag beim Landamt auf der Rückseite des Chanot registriert ist. Die automatische Verlängerung um weitere 30 Jahre ist deutlich schlechter geschützt: Thailändische Gerichte haben eine solche Klausel in mehreren Streitfällen als persönliche Verpflichtung des jeweiligen Verpächters gewertet, nicht als Belastung des Grundstücks selbst.

Wie viele Wohneinheiten in einem Gebäude dürfen Ausländer besitzen?

Bis zu 49% der gesamten Wohnfläche eines Kondominiums. Das ist eine direkte Vorgabe des Condominium Act und macht Freehold-Eigentum in einem Kondominium zur am besten geschützten Option für Nicht-Residenten.

Stimmt es, dass man für 40 Mio. Baht offiziell Land kaufen kann?

Die Regelung existiert: Eine Investition von rund 40 Mio. Baht in festgelegte Vermögenswerte berechtigt zum Antrag beim Innenministerium auf Landbesitz von bis zu 1 Rai (1.600 m²) für das eigene Wohnhaus. Der Kanal ist real, aber sehr eng: Die Entscheidung liegt im Ermessen der Behörde, die Anforderungen zum Erhalt der Investition sind langfristig, und die Zahl der bislang erteilten Genehmigungen ist gering.

Droht durch die Verschärfung ein Preisverfall bei Villen?

Eher eine Differenzierung des Marktes. Objekte mit sauberem Leasehold und Baurecht werden liquider, während Villen, die zusammen mit der grundstückshaltenden Gesellschaft verkauft werden, einen Abschlag und einen kleineren Käuferkreis erhalten, da der nächste ausländische Eigentümer dieselbe Prüfung erbt.

Die praktische Empfehlung bleibt eindeutig: Vor jedem Grundstücks- oder Villenkauf in Thailand sollte nicht nur der Chanot geprüft werden, sondern auch die gesamte Eigentumsstruktur, einschließlich der Aktionärshistorie der verkaufenden Gesellschaft und der Herkunft ihres Kapitals. Im Jahr 2026 ist das keine Formalität mehr, sondern entscheidet darüber, ob ein Weiterverkauf in fünf Jahren überhaupt möglich ist.

Quelle: Legal 500

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